2010年8月鸿洲·海口龙珠项目市场研究及商业定位初稿报告

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1、谨呈：鸿洲集团鸿洲·海口龙珠项目市场研究及商业定位报告初稿慧通行海口龙珠项目组呈至：日期：2010年8月26日2010年8月鸿洲海口龙珠项目组1报告架构一、海口城市与经济发展研究第一章二、海口商业市场分析1.1海口城市与人口概要三、项目分析1.2海口社会经济指标分析1.3海口产业发展研究四、典型案例研究1.4海口城市规划研究1.5城市与经济发展研究核心结论五、商家访谈分析六、项目商业定位七、项目商业综合发展建议2城市与人口概要海口是偏居我国南部的中型省会城市，脱离大陆核心经济圈，对外经济辐射力有限，势力范围主要局限于岛内海口经济活力级别较低海口是海南经济中

2、心和主要进出岛门户海口在中国城市经济活力指数系统中属于海口作为海南省省会，是海南省的政治中心、经最低级别的“第五类城市”。济中心，文化中心和综合交通枢纽，是海南主要进出岛门户。3城市与人口概要海口2009年末常住人口约188万人，其中户籍人口158万人，人口自然增长率约为7%，人口增长速度较快230-250近几年，海口的常住人口数海口常住人口量及增长情况表平均以每年约4万人左右的速度递增；人口自然增长率达到7%，常住人口的增长率达到2.0%，4.3说明海口的外来移民在持续增多；43外来人口中主要以大量产业3.8移民和养老移民客户构成；3.4188183180外

3、来人口的持续增多推动了176173海口产业，尤其是第三产业的快速发展，房地产业和商业消费面临较好发展机遇。2005年2006年2007年2008年2009年2020年规划年末常住人口(万人)新增人口（万人）数据来源：海口市统计局海口城市总体规划4社会生产总值海口2009年GDP达到490亿元，总量不高，不及其他特区城市的一半，但一直保持两位数以上的高速增长，发展势头良好海口近五年GDP总量与增长情况比较表特区城市GDP总量与增长率比较表60014900012820112.912.6800010.710.710.812.1490125001044310.87

4、00010.439610400600088350301850006.6300664000200300044200016231002103810362100049000002005年2006年2007年2008年2009年深圳厦门珠海汕头海口GDP(亿元)增长率（%）GDP(亿元)增长率（%）资料来源：以上数据来源于各城市统计局发布的统计公报。5人均生产总值海口2009年人均GDP达到26366元（折合3861美元），高于全国平均水平，并将于2010年超过4000美元，消费结构面临升级海口近五年人均GDP与增长情况比较表特区城市人均GDP与增长率比较表300

5、001210000010927719.51110.926366900008.992441325000109.5226048000088698001998070000644137200008886.8174186000061500065000054000041000043.33000026366251253203822000025000210000100002005年2006年2007年2008年2009年深圳厦门珠海汕头海口全国人均GDP(元)增长率（%）人均GDP(元)增长率（%）说明：珠海市的人均GDP增长率是根据2009年和2008年的人均数值计算得来的

6、。资料来源：以上数据来源于各城市统计局发布的统计公报。6社会消费品零售总额海口2009年社会消费品零售总额达到277亿元，并呈现高速增长态势，在五个特区城市中增长率最高，消费强劲增长社会消费品零售总额及增长情况比较表特区城市消费品零售总额与增长率比较表3003027730002025023525259918.218.518242500162001892015.415.31518.51416117.4200016.515013814.51512150010100108100050566734894005004142772005年2006年2007年2008年

7、2009年200社会消费品零售总额(亿元)增长率（%）深圳厦门珠海汕头海口社会消费品零售总额（亿元）增长率（%）资料来源：以上数据来源于各城市统计局发布的统计公报。7社会消费品零售总额占GDP比重海口社会消费品零售总额占GDP的比重高达56.5%，且增长幅度也大大高于GDP增长幅度，消费对经济的拉动作用突出社会消费品零售总额占GDP比重比较表社会消费品零售总额与GDP增长率比较表70%3065%60%56.5%252450%2040%18.540%17.416.531.7%30.1%1514.530%12.912.612.11010.410.820%510

8、%0%0深圳厦门珠海汕头海口2005年