海口鸿洲美兰项目整体定位区域规划设计建议

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1、海口鸿洲美兰项目整体定位区域规划设计建议鸿洲集团海口美兰项目土地资源盘点及整体定位区域规划设计建议谨呈:鸿洲置业集团版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。项目的目标与要求目标要求精品项目，是海口市场上的代表之作使项目成为来海南旅游的必游之地打造鸿洲公司在海口本地的品牌影响力计划明年年底开始销售物业项目首期已设想投入相应的配套，计划投入资金3~

2、5亿不考虑卖地，不考虑在一级开发中获利以房地产开发为核心，包括商业地产与度假地产；而非做纯粹的度假区和旅游项目本报告是严格保密的。项目背景关于项目项目总体占地7600余亩，其中2800余亩为基本农田与集体土地；项目内部基本农田原本为美兰机场占用农田置换而来，目前多数土地为荒地闲置(土地不肥沃，难以耕种)；项目得到海口高层领导的大力支持，并表示希望鸿洲集团承担本区域开发的重任；项目土地获取成本低廉；项目由于近邻机场，受到机场后续发展规划的影响，建筑限高，并有噪音影响。关于企业在深圳和三亚有成功的项目开发经验；

3、本项目规模超过以往开发项目；企业目前处于三亚项目收获期，自有资金充裕，融资渠道通畅；企业有自己的酒店经营管理团队和商业招商基础本报告是严格保密的。世联对项目的判断由于农田用地历史原因和政府领导的支持，对于项目内部基本农田的利用具有与政府博弈的软性条件；作为超大规模项目开发，必然要求持续经营、长期发展，因此为物业创造持续的价值支撑是必然要求；单纯物业销售的模式不利于本项目发展；项目取地成本低廉意味着投资回收期短，盈利潜力大，早期建设投入能够在较短时期内回收；企业具备不动产经营基础条件，商业、酒店等经营性物业可

4、作为项目发力点本报告是严格保密的。围绕上述条件，项目组成员在持续一个月的紧张工作中进行了大量的实地调查与研究参考数据国内外案例研究访谈实地调研政府官员访谈8位：海口市土地储备中心主任海口市规划局人士美兰区国土局局长美兰规划局人士江东招商办主任高尔夫人士3位东山高尔夫销售经理美视高尔夫市场销售经理高尔夫旅行社总经理旅游专业人士2位某大型旅行社经理海口市旅游局科长楼盘销售经理及代表7位海蓝椰风，长信水城，荣域，阳光西海岸，江南城，西景豪苑等调研区域：海口各城市板块区域调研内容：项目周边及地块勘察海口宏观经济情况

5、海口城市发展现状海口城市总体规划海口房地产市场状况海口旅游现状海口高尔夫现状海口高尔夫物业海口大规模低密度、中高端房地产在售（预售）项目本项目实地查勘世联平台海口市政府规划局网站海口市旅游局网站海口市房地产网站世界旅游组织统计资料国外旅游官方网站美兰国际机场官方网站……度假区项目研究案例：西班牙阿里巴里群岛美国夏威夷毛伊岛澳大利亚黄金海岸地中海塞浦路斯泰国芭堤雅日本大阪美国塞班岛韩国济州岛……本报告是严格保密的。报告内容结构项目整体发展战略项目本体分析市场价值解构机场影响研究项目概念规划示意开发计划与核心配

6、套高层次成本分析项目属性与核心问题界定案例借鉴项目阶段发展策略本报告是严格保密的。海口人文资源交通优势明显，城市发展以热带滨海资源为基础，突出综合配套优势，是整个海南的核心，呈现典型的二元复合结构的城市职能海南岛为热带海岛度假胜地，度假客户主要集中在海口与三亚两个城市。省会海口，城市功能齐全，生活配套完善，为海南游客的中转站，对外特色职能包括热带滨海旅游城市、适宜居住的特色城市、国家历史文化名城和国家开发南海海洋资源主要基地等几大方面，呈典型的二元制结构。海口三亚3小时车程Cancun夏威夷巴拉德罗海南岛区

7、域特点本报告是严格保密的。受北部海洋资源和南部生态资源影响，海口城市板块向东西方向迅速扩张，三大主要组团，分别承担政治中心、经济中心、文化中心和交通枢纽等四大基本职能西海岸长流组团市政府西迁长流组团，推动城市西拓发展；重点拓展面向岛内、岛外综合功能（滨海旅游、科研文教、办公居住与工业等），西海岸已成为海口重点发展的新区城市中心组团海甸岛、填海区、工业大道构成了海口城市综合配套的核心区域，重点完善面向岛内综合中心功能（省会服务、居住、产业中心、金融商贸、文化中心、旅游接待等）东海岸江东组团兼俱生态资源、滨海资

8、源、机场资源等，重点拓展面向岛外现代综合服务功能（旅游度假、休闲体育、科研文教、办公居住与工业等）城市发展格局本报告是严格保密的。江东组团发展区域位于南渡江东侧，是海口城市复合职能的重要补充和延伸，按照整体发展战略的东优要求，突出生态环境，重点拓展面向岛外现代综合服务功能江东组团东优战略选择恰当时机，择优开发项目，有选择性的开发江东组团。江东组团的开发要注重开发的品质而不是开发的规模。在项目的选择上，要优先考虑人