2010南京招商地产g67项目营销总纲

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1、敬呈：招商地产南京公司招商地产G67项目营销总纲本报告是严格保密的。世联地产2010.04一百年前，中山先生与南京、与紫金山结下了不解之缘一百年后，我们再回首往事，惊叹于民国建筑的精美与纯粹时光用一个世纪的流淌传承这座山的故事人们继续用肃穆的灰色民国风包裹着它……2010年，也许一切都会稍有不同地铁改变了城市改变了居住者的生活空间和方式它甚至扩大了我们的梦想……当地铁横贯东西，穿越紫金南麓一座国际的紫金山即将以更广阔的视野去点亮注视者的目光！习惯被仰望，习惯被跟随招商地产，见证百年！一个世纪的等待，才有一座招商·殿堂山项目使命：招商——以人文历史的厚度去重新光耀城市实现招商品牌在南京新的人文

2、落地、自我超越趋势研判：2009经济提前复苏，2010年市场趋于疯狂，未来在政策频出下的启示未来市场分析>>视角一：新政解读视角二：给项目的启示中央政府再度着手调控楼市，且新政力度远大于07年9.27新政“4.15新政”出台史上最严厉的调控政策“4.17通知”补充纵观07-09年，全国楼市整体走势的价量规律得到充分体现成交额上升成交额下降成交额上升价量齐升价升量跌价量齐跌价跌量升价跌量急升价量齐稳111量支撑价量支撑价量支撑价2量先价后332价助涨助跌价价助涨助跌量先价后3价助涨助跌量ò在07—09年的房地产行情中价量规律得到充分体现就短期来看，新政将使当前房地产成交量出现下滑趋势，形势严峻

3、；松宽金资价开发商成交量支撑位资金紧张跌房地产走势1量支撑价量需求Ï外生变量2量先价后投机需求3价格变动投资需求价助涨助跌居住需求此次调控将使全国不同层级市场呈现不同规律，单价2.5万/平米以上的高品质、豪宅物业将呈现无量、价格微涨；25000元/平米以上城市核心未来表现无量上涨16000—25000元/平米一线城市环线内，二三缩量上涨线城市核心8000—16000元/平米放量，价格震荡Q：我们的项目具备打造一线豪宅的因素吗？4000—8000元/平米放量价平4000元/平米以下缩量下跌以上图表摘自世联研究南京大平层豪宅趋势分析趋势一：08、09年是南京大平层豪宅的快速成长期，单价一直呈现持

4、续上涨态势，只是销量受政策影响：淡市缩量价稳，旺市价量齐升；ò市场验证：城市豪宅项目在08-09年集中放量，同时去化迅速，总销售面积超过30万平米，价值高点的形成时间急剧缩短，上升幅度大。价格从1.6万-3.5万，2.5年时间3.5万3万销售体量2.5万25万方08年淡市缩量，09年持续放量2万20万方1.5万15万方07年08年09年10年年份10万方南京城市豪宅价格变化曲线5万方年份07年08年09年10年趋势二：对比08~09年的南京豪宅产品，其户型面积和产品附加值呈现趋大、趋豪状况，大平层豪宅产品不断升级；2008年南京大面积公寓户型配比2009年南京大面积公寓户型配比8%8%2%6

5、%7%15%16%25%16%17%30%29%25%29%43%21%45%38%41%50%63%76%70%62%64%57%29%39%30%14%25%雅居乐花园金域缇香金地名京金鼎湾天正湖滨长江路九号雅居乐花园仁恒江湾城天正湖滨花园锋尚国际二房及以下三房四房其他三房四房其他与08年相比，09年三房和四房产品的供应增大，两房的比例减少，大户型产品呈现供应增多面积增大的趋势。08年市场高档公寓的总价在280-350万区间为南京豪宅市场分析南京豪宅市场分析市场主流产品河西板块：总价1,仁恒国际公寓（万元）2008年2.金地名京5003.万科金域缇香4.朗诗国际街区450城南板块：400

6、5.雅居乐花园3506.仁恒翠竹园城北板块：3007.锋尚国际公寓2508.世贸滨江200城中板块：9.凯润金城15010.天正湖滨10011.金鼎湾国际12.长江路9号10012014016018020022024026028030013.金陵尚府户型面积（平方米）本报告是严格保密的。142009年市场高档公寓的总价在300-450万区间为市场主南京豪宅市场分析南京豪宅市场分析流产品，去化良好，总价在450-650万的高端产品去化也较理想，未出现明显的市场抗性。总价（万2009年河西板块：元）8001,仁恒国际公寓2.金地名京3.万科金域缇香7004.朗诗国际街区600城南板块：5.雅居乐

7、花园500城北板块：6.锋尚国际公寓400城中板块：7.凯润金城3008.天正湖滨9.金鼎湾国际20010.长江路9号11.金陵尚府100户型面积12.中海凯旋门（平方米）80120140160180200220240260280300320本报告是严格保密的。南京大面积公寓08年均价集中在1.6-2.2万/平米，面积南京豪宅市场分析南京豪宅市场分析在120-160平米，至09年，均价涨至2.3-2.8万/平