2010年乌鲁木齐昌吉映象西班牙项目营销总纲

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1、谨呈:昌吉市天盟房地产开发有限公司统一营销思路细化阶段攻略及落实执行昌吉映象西班牙项目2010年营销总纲夫未战而庙算胜者，得算多也；未战而庙算不胜者，得算少也。多算胜，少算不胜，而况于无算乎！吾以此观之，胜负见矣。《孙子兵法》客户目标销售周期要求：2010年5月18日一期开盘，2011年初二期开盘。知己本项目处于城市西南工业区周边，区域环境较君悦海棠、御景家园较差本案君悦海棠御景家园欧洲花园名仕公馆富友国际花园目前周边配套和项目不匹配，生活环境也较差知己知彼在千亩葡萄蟠桃基地为基础的君悦海棠区域具备先天性优势滨水体育公园休闲农业园都市湿地景观奥特莱斯五星

2、园林酒店君悦海棠中央商务区休闲街区知彼情景叠院约1000套君悦海棠将在未来几年主导昌吉花园洋房、叠加别墅和公寓市场！花园洋房约2500套总建筑面积：300万一期建筑面积：72万一期2010年全部推出建筑类型：小高层、叠加别墅、花园洋房、知彼打造全疆幸福指数最高的生活样板区；屯河岸海棠院君悦海棠将在未来几年主导昌吉花园洋房、叠加和公寓市场！问题如何面对君悦海棠的直面竞争通过营销实现快速溢价？如何突破区域价值实现项目价值最大化？机会新疆政策利好频传，国家大力支持下的新疆二次创业再次腾飞指日可待，届时也将推动全疆的房地产行业长足发展！国务院将在3月底左右召开“新

3、疆经济发展专项会议”，新疆区域发展的系列新政也将届时集中出台；1月12日，利好消息再次传来。路透社报道称，中国政府有关支持新疆发展的政策仍在讨论研究中,包括可能在新疆南北疆设立两个经济特区、给予企业税收方面的优惠及资源税改革在新疆先行试点等；预计5月可能召开的《新疆经济工作会议》，或在国务院32号文件基础上，从加强基础设施建设、推进优势资源转化、财税政策改革、改善民生、推动兵团发展、制定各省对口新疆支持、面向中亚扩大对外开放等六个方面推出一系列振兴政策。借力政策支持，实现新疆经济腾飞。时值国家西部大开发战略10周年之际，中央将进一步深化西部的改革开放，启动

4、西部二次创业，并将陆续出台一系列扶持政策，在“后金融危机”时期，通过体制创新来为西部“二次创业”输入新动力。机会昌吉建有乌拉斯台国家一类季节性口岸和亚中商城国家二类通商口岸；州府昌吉市距乌鲁木齐国际机从东西北三面环场18公里，第二座亚欧大陆桥、312国道、216国道、吐乌大高等级公路、乌奎高速公路和亚欧光缆都从州内通过，是东联内地、西接中亚、欧洲市场的黄金通道。昌吉被国家计委等部门联合认定为最佳投资环境城市、最佳人居环境城市、最佳交通通讯条件城市、高额投资回报率城市；昌吉先后荣获国家卫生城市、中国优秀旅游城市、全国科技工作先进市、全国环境整治优秀城市、全国

5、卫生先进城市、全国双拥模范城等10项国家级荣誉。在乌鲁木齐7.5事件和日益污染的城市环境，昌吉凭借良好景观环境和良好治安，逐渐成为乌市及周边乡镇居住首选地机会乌昌一体化带来的客户共享为昌吉房地产发展提供了强大支撑机会昌吉目前较低营销水平给了我们提供营销发力的机会低营销水平提供的机会：1、客户免疫力弱，较高水平营销效果好；2、长期低水平营销区域，存在大量未被挖掘客户群体；昌吉整体营销水平评价：无展示意识，基本靠模型卖房，基本无样板房营销；缺少营销事件的意识，多数楼盘基本没有活动事件；营销竞争处于产品竞争层级，卖点多集中于产品自身；君悦海棠模特大赛优势项目整体

6、密度纯粹、叠加别墅和纯粹西班牙外立面设计为高品质打下基础；项目具备打造和展示高品质楼盘的现实条件一期产品：5+1花园洋房：C大三房、120-125平，120套A小三方房、95平，144套叠加96套，面积160-190；二期产品：纯叠加优势项目规模适中，在时机和各项策略上相对君悦海棠具有机动灵活的优势项目计量单位数量规划总用地面积㎡123993.64其中代征城市道路用地㎡21442.69规划建设用地面积㎡102551.62规划总建筑面积㎡105600其中规划居住建筑面积㎡102000公共建筑面积㎡1056商业建筑面积㎡2544地下室建筑面积㎡11700.7建

7、筑密度%25.33容积率－1.03绿地率%36.37规划居住户数户644规划居住人口人/户2062户均人数人3.2日照间距系数－1.8停车位位386优势本案叠拼面积控制较好，在总价上具有优势，可吸引联排客户进行关联购买万科城一期，陌生区产品创新热销案例位置：万科城位于深圳龙岗布吉镇坂雪岗工业园区内，交通正在逐步改善，自驾车通过梅观高速可在15分钟内到达市中心。规模：总规模约40万平米，3万平米商业，多种创新产品组合：1、Townhouse2、情景洋房3、宽景house4、透天小高层5、Loft工作室（挑高）6、退台式商铺、集中商业案例标准：关外完全陌生区域

8、罕见的大规模、低密度生态社区。案例营销战略形成图开发商&项目条件基