2010年3月南京苏宁佛手湖项目营销总纲

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1、佛手湖1号！撼醒千年中国的隐贵！世联地产2010.3——苏宁佛手湖项目营销总纲www.fdcsky.net房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：10535278792009-2010,世联持续关注苏宁佛手湖报告名称提交形式主要内容达成的共识1佛手湖项目市场调研及定位报告PPT基于南京高端别墅市场的现状下的项目发展方向，项目定位方向分析，并给到项目的战略方向。调研内容：地块区域实勘/南京四大别墅板块/南京高端别墅市场/江北别墅市场跳出市场现有价值体系，超越南京，全国领先2佛手湖项目定位报告PPT1.长三角的共融、城际高铁、南京都市圈、南京多组团发展、跨江战略的提速等

2、大的发展趋势下项目所在的区域承担了一个什么样的角色？2.给予项目本体及企业战略，佛手湖应该承载南京人怎样的期许？3.南京顶级别墅市场研究4.启动区地块规划评价，在此基础上的物业建议和营销展示以及推广策略树立标杆，主楼产品控制在360-500㎡，总价2000万左右，四大主题别墅还原纯法式的生活3佛手湖项目方案评价及物业建议PPT1.原规划方案的评价，规划过于均质，不利于形成差异化2.项目地块条件分析，给出地块居住价值分析，建议打造腹地自己的核心资源3.基于方案对比，给出8.7万方案规划布局建议4.开发周期、销售周期、产品、启动区、样板房、游艇会等的建议5.基于世联多年对国内豪宅的研究，给出《国

3、内豪宅会所成功经营四大模式》，和粤、沪、京三地精英俱乐部的模式比较执行8.7万方案规划布局，对启动区进行调整建议2009年，我们达成的基本共识：香榭丽舍：感受城市时尚生活卢瓦尔河谷：帝王谷，水岸主题2、规划建议普罗旺斯：浪漫天堂，坡地主题顶级资源型城市别墅，还原纯正法国生活1、项目立意方向保留区伊兹庄园：英雄之城，山顶主题在南京在佛手湖还原纯正法国生活时尚●浪漫●贵族●皇室四大主题法式别墅区开发周期2010-2015销售周期2011-2016四大主题2010年率先开发：入口景观及跌水、启动区及湖岸、名流会、堤坝、园林景观、道路等香榭丽舍—卢瓦尔帝王谷—普罗旺斯—伊兹庄园Ⅰ-回顾产品定位：预期

4、单价4万/㎡，主力总价为1500万~2000万。财富阶层构成比例:60%客户构成:企业家,泛公务员,中高层管理代表项目:山河水置业驱动：改善型度假需求城市富豪构成比例:10%客户构成:全市范围内高端客户代表项目:钟山高尔夫/绿城玫瑰园置业驱动：生活品质追求型顶级别墅-超级企业家复合型别墅-都市精英高端别墅-城市富豪核心客户目标客户财富层级1000可接受总价（万）边缘基础都市精英构成比例:30%构成:私营业主,泛公务员,老师,医生等…代表项目:大吉·山水田园置业驱动：别墅梦想驱动型客户定位：超级企业家+城市富豪重要客户市场结论回顾:结论一：南京高端别墅市场中，紫金山板块存量减少，后期供应量不大

5、，江宁板块供应量较多，江北板块存量最多，市场竞争激烈市场结论回顾市场结论回顾结论二：紫金山板块价格为4万/㎡，属南京价格天花板，将军山、老山板块为2.5万/㎡，属第二梯队市场结论回顾结论三：紫金山板块为传统富人区，老山及将军山板块人文底蕴较弱，以相对强势的自然资源踏入第二梯队。市场结论回顾2009年，我们对佛手湖项目机会点的判断提倡优质别墅生活方式、好的营销概念丰富圈层营销内核，稀缺好产品的形态突破精神诉求南京高端别墅项目对国际优质生活方式的诉求较为缺失提倡新的国际优质别墅生活方式是项目可以考虑的方向产品层面稀缺的好产品在南京有市场，如绿城玫瑰园，可以考虑在产品形态上做突破,同时针对企业商务

6、及旅游需求做少量的企业会所圈层营销圈层仅浮于线下的活动推广,缺少实际的精神内核好的营销概念在南京可以支撑项目价值的实现销售目标：开盘当日完成12套的销售任务，约10440平米，2011年底基本实现17套的销售。2010年，苏宁佛手湖的脚步越来越快2010/0611/0411/05形象出街销售中心开放展示示范区开放进入项目形象期样板房开放VIP认筹开盘推售17套，约1.5万方11/03销售信息发布10/10进入产品形象期11/1210/12园林开放看楼通道完成报告思路目标理解及目标下的问题一线豪宅成功案例KPI研究市场竞争个案营销分析项目价值点梳理营销总战略营销策略与执行Ⅰ-目标理解及目标下的

7、问题核心目标：高价格期望结果：标杆、企业品牌！存在的问题？Q1：南京市场上，我们的单价直逼“东富”——紫金山板块，如何以第二梯队的板块属性碰触第一梯队单价天花板？项目区域类型面积单价主力产品总价钟山国际高尔夫紫金山独栋700-1200㎡4万/㎡3000~4000万钟山美庐紫金山独栋400-2800㎡3.5万/㎡1500~5000万苏宁佛手湖老山独栋280-2500㎡4万/㎡1500~2000万总价有机会，单价