2010年1月南京苏宁环球璞邸项目营销策略总纲

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1、谨呈：苏宁环球世联房地产顾问有限公司2010.1同质化市场下的差异化营销苏宁环球璞邸项目2010年营销策略总纲提报思路综合分析趋势研判核心问题的界定营销策略策略分解及攻略A销售执行目标分解2008年，房地产产业全面调控年写在前面2009年，房地产需求全面刺激年08年在金融、行政、土地政策的全面调控下，市场反应明显，一片冷淡。09年，在政策的全面调控下，市场迅速回暖，从二级市场、一级市场均成交活跃2009年8月-年底南京市场成交情况走势价格在每月逐步攀升，直到有导向性政策出台的12月。成交量基本保持在较高的水平，尤其是年末

2、不少业主赶搭政策末班车带动成交大幅度上扬。2010年？新政解读九部委（鞋子1）见效慢，难执行，强势干预市场中央政府/央行（帽子）规定政策调控政府、市长地方细则地方政府（鞋子2）坚决贯彻，保持一致，等待市场反映国四条国十一条进一步加强土地出让管理趋势研判2010年相关政策明确增加普通住宅供给、减少抑制投机性购房，这一结构性调整的思路12月14日，国务院常委会《国四条》，明确增加普通商品住房的有效供给，支持自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房，加强市场监督管理，整顿房地产市场秩序，继续加大规模推进保障性安居工程建设。12

3、月23日，财政部，国税总局，《调整个人住房转让营业税政策通知》。规定非普通住宅，5年内全额营业税，5年之外，差额营业税。普通住宅，5年内差额营业税。2010年1月，国务院发布《国十一条》，继续贯彻结构调整思路。12月24日，江苏省政府，《促进房地产市场平稳健康发展意见》，贯彻国四条精神。12月23日，南京市规划局，《南京酒店式公寓规划审批管理规定》，在商业办公用地上建设的酒店式公寓，其建设比例原则上在旧区不得超过20%，在新区不得超过35%各大国有银行严格控制住房贷款，二套房判定将以家庭为单位，在利率及放款上都不给予优惠

4、。2009年一级市场集中放量，新政抑制囤地、捂盘，2010年将会集中放量。政策调整下的市场反应12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委，开发商拿地的首付款比例提高到50%，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年2010年2月，南京市国土资源局收回江宁某地块。详细各政策的梳理见附件一差异化市场定位，强势营销快速启动，价格一步到位快速平台走量，实现快速周转及时锁定利润。政策：政策明确抑制投资投机购房，明确家庭二套房首付4成，额度控制房贷，宽货币激购买造就的最确定性增长已经过去。需求：市场经历2009年快速放量

5、和年末抢搭政策末班车效应，刚性需求和投资投机需求强烈释放，2010年市场观望情绪又起。供应：受09年政府快速供地影响，2010年下半年起将再次形成新的供应高峰。价格：南京各区平台已全面提升，主城周边价格全面上万，发展商资金回收充裕，不存在降价求售动力。趋势判断：2010年市场高位震荡，可能出现价平量缩，受政策抑制刚性需求，价值型理性投资将成为市场主导。趋势研判小结对我项目的启示:不确定的环境下必须有确定性的操作思路提报思路综合分析趋势研判核心问题的界定策略总纲策略分解及攻略A销售执行目标分解本体分析本体分析—项目位置从板

6、块来说，项目位于大龙江板块北部，龙江为南京最早的富人区，聚集着南京城市中产阶级，生活、商业配套成熟，板块形象较好。从行政区划来看，项目位于下关区，处在下关、鼓楼区交界处，可坐拥鼓楼区成熟商业、生活配套，但是不能享有鼓楼区的教育资源，是项目的不利因素。下关区鼓楼区宝船公园秦淮河本案金润发省人民医院河西分院龙江体育馆本体分析——户型跳脱主流竞争，紧凑型产品为主A户型79.9㎡，B户型109.8平方米占地面积：9275.67平方米总建面积：14761.05平方米容积率：1.6地下车位：79个建筑形态：两栋小高层15214119

7、3493套数2.6%7.2%5.9%22.4%100%合计0.7%五房两厅三卫162.3C-1四房两厅三卫152.3B-1三房两厅两卫132.8A-1三房两厅两卫119.87C三房两厅两卫109.8B61.2%两房两厅一卫79.9A户数比主力户型套型户型主力户型：紧凑型两房，避开市场直面竞争明星户型：顶层复式，舒适宽敞，且低调内敛，复合龙江高端客群的偏好。紧凑型两房，方正实用，在小户型产品中做到南北通透。双阳台设计，提升产品附加值。紧凑型小三房，在控制总价的同时增加更多功能划分，提升实用性。双阳台，附加值最大化，八角窗。

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