我国公共租赁住房法律问题的研究

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1、独创性声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含获得西南政法大学或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。学位论文作者签名：签字日期：年月日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解西南政法大学有关保留、使用学位论文的规定。特授权西南政法大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国家有关部门或机构送交

2、论文的复印件和电子文档。（保密的学位论文在解密后适用本授权说明）学位论文作者签名：导师签名：签字日期：年月日签字日期：年月日硕士学位论文我国公共租赁住房法律问题研究LegalResearchofPublicRentalHousinginChina作者姓名：指导教师：周爽唐烈英教授西南政法大学SouthwestUniversityofPoliticalScienceandLaw内容摘要公租房在我国是一种新兴的住房保障方式。国家尚未出台有关公租房的法律法规，作为上位法的《住房保障法》也未颁行，仅有住建部、发改委、财政部等七部委联合发布的《关于加快发展公共租赁住房的指导意

3、见》；地方有关公租房的规范性文件较多，如《重庆市公共租赁住房管理办法》、《北京市公共租赁住房管理办法（试行）》、《上海市发展公共租赁住房的实施意见》、《深圳市公共租赁住房管理办法》等，但效力低、规定不一。我国公租房在实践探索中出现了不少问题：如，租金标准过高导致公租房被空置；将公租房作为引进人才之用而挤占了有限的住房保障资源；配租程序不明、违法责任畸轻导致骗租现象发生等。对公租房的理论研究大多停留在政策解读和制度介绍层面：如提出公租房的基本法律概念、介绍公租房立法的基本内容以及国外近似制度比较等。本文从法学的视角对公租房展开从理论到实践的系统性论证，并构建出一套符合我国国情和经济发展水平的公租

4、房法律制度。本文共分四部分，约4.1万字。第一部分我国公共租赁住房的基本问题。本文认为，公租房是指由政府提供土地、资金或其他政策支持，通过严格的审查配租程序，以住房租赁和租金补贴相结合的方式提供给中低收入家庭的住房保障；具有限定性、公开性、准公共性、非盈利性、国家干预性以及社会保障性等特征；我国公租房的沿革与住房制度改革和住房保障体系的完善紧密相连；与廉租房相比，其覆盖范围更广、居住条件更优，与经济适用房相比，其费用更低，操作机制更透明；公租房的法理基础存在多学科交叉，包括经济法的需要国家干预理论、民法的平等理论、行政法的限制政府权力理论以及法哲学的公平正义理论等。第二部分我国公共租赁住房的主

5、要模式。本部分专门选取了重庆、北京、上海、深圳为代表的四个主要城市的公租房模式进行实证分析。政府主导的重庆模式，具有效率高、惠及面广、易形成“双轨制”住房供应体系优点，但存在过度干预市场、资金短缺以及产权归属不清的问题；单位自主的北京模式具有发动社会力量、减轻政府负担的优势，但同时也有转嫁政府责任、影响企业生产、使公租房变异为单位福利的问题；市场运作的上海模式具有运营主体独立化、资金运作市场化、租赁市场规范化的优势，而存在保障范围过宽、保障标准差异大、租金过高的问题；实物配租和租金补贴相结合的1深圳模式体现了保障方式的灵活性，但作为引进人才之用则挤占了有限的保障资源。第三部分我国公共租赁住房重

6、点内容解析。本部分从土地供应、房源筹集、资金利用、保障对象、保障标准、租金厘定六个方面对公租房中涉及到的主要问题进行解析。具体包括：土地供应上，分析了划拨、租赁及其他供地方式；房源筹集上，分析了新建、改建、收购、租赁等措施；资金利用上，分析了财政投入、金融资本运作、房屋本身的运营收益等来源；保障对象上，分析了原住民、外来流动人口以及其他特殊人群；保障标准上，分析了住房、装修、配套设施等标准；租金厘定上，分析了政府投入、社会资金运作、承租人可承受程度、市场租金水平等因素。第四部分我国公共租赁住房法律制度构建。阐述构建公租房法律制度所面临的适度性、有效性、可持续性以及制度异化四大问题；总结香港公屋

7、制度的成功经验作为借鉴；提出具体的构建方案：在制度架构上，将公租房与廉租房合并，形成以实物配租与货币补贴相结合的住房保障体系，建立以房地产市场为主，住房保障为辅的“双轨制”住房供应体系；在立法层级上，国家层面加快制定统一的住房保障立法，为公租房立法提供上位法支撑，地方层面制定专门的公租房条例以及具体的操作规范；确立坚持社会保障，政府主导、社会参与，公平、公正、公开，可持续性四项基本原则；围绕规划和