对高房价背后深层次因素探析

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1、对高房价背后深层次因素探析摘要：本文探讨了影响我国高房价背后的一些深层次的因素，指出我国的房地产业不是健康的市场经济，而是市场经济与计划经济相结合的产物，所以在虚高的房价背后体现的不是房地产泡沫，而是一直变相的税收或房地产的垄断，其中土地财政和宽松的银行信贷政策对这种垄断气力决定性或推波助澜的作用。指出只有彻底放弃土地财政政策，发展实体经济，才能使国民经济走上健康发展的道路。关键词：市场经济；地产泡沫；土地财政；银行信贷近年来，伴随着我国工业化、城市化的快速推进，房地产在国民经济中的地位不断提高。2003年国务院18号文件将房地产业定为支柱产业。在这种政策

2、导向指引下，我国房地产业走过了繁荣发展的阶段。但飞速上涨的房价给国民经济建设却带来了致命的创伤，与住房相关的矛盾和问题曰益突出。国家虽然先后出台了多项调控政策进行调控，但大多数为无疾而终，房价是越调越高，已引起了国民更多的恐慌和不满。因此，高房价背后的深层次因素的探讨，或许能为高房价的解决寻找到一剂良方。一.中国的房地产业是市场经济吗？自1991年到2008年，我国城市居住性房地产每年以约9%的增速从每平方米的价格七八百元增加到四五千元的时候，就有人不断提出警告，持续的投资和投机活动有可能导致房地产泡沫和泡沫破裂，特别是鉴于政府政策的不确定性，情况更将如此

3、。但实际上，自从1997年中国人民银行颁布《个人住房担保贷款试行办法》在全国233个城市推广实施以来，房地产市场被彻底激活，信贷规模不断扩大，房价是节节攀升，特别是当一些游资加入的时候，房价的上涨简直可以用“疯狂”二字来形容。时至今日，人们翘首以盼的泡沫破裂非但没有出现，在政府房价调控政策的调控下，房价非但没降，反而是愈调愈涨。这就使得人们不得不怀疑中国的房地产业是市场经济吗？如果是，它遵循的就应该是市场经济规律即价值规律__价格围绕价值上下波动。但现在中国的房地产价格明显地已经远远偏离了价值，它什么时候才能回归到正常的价值附近？关于这个问题，叶檀女生有这

4、样的回应：“中国房地产从来都不是真正的市场，我们生活在市场的幻梦中以市场为名抨击房地产调控的人，比政府的行为好不了多少，他们维持的是一个不公平、充斥泡沫与腐败的所谓市场。”那么到底什么是市场经济呢？市场经济（又称为自由市场经济或自由企业经济）是一种经济体系，在这种体系下产品和服务的生产及销售完全由自由市场的自由价格机制所引导，而不是像计划经济一般由国家所引导。市场经济也被用作资本主义的同义词。在市场经济里并没有一个中央协调的体制来指引其运作，但是在理论上，市场将会透过产品和服务的供给和需求产生复杂的相互作用，进而达成自我组织的效果。市场经济的支持者通常主张

5、，人们所追求的私利其实是一个社会最好的利益。说简单一点，市场经济就是按等价原则交换的经济。而中国的房地产市场，首先不是等价交换，买卖双方处于信息绝对地不对等状态；其次作为一种不可再生的资源土地由政府控制，在土地一级市场上政府处于垄断地位，因此房价更多的体现的是一种垄断价格；第三，中国房地产市场的法律制度还不完善，对于房地产商和地方政府的违规操作没有相应的惩处措施，地方政府操纵者房地产行业，政府对房地产业有绝对的掌控能力。叶檀指出：“我们只能承认以下事实，即中国的房地产并不是健康的市场，由于一级市场的垄断使得房地产被人为塑造成投资品，这一投资品的冷热程度将随

6、着限贷、限购等行政手段而上下起伏。”“行政手段收奇效中国房地产是伪市场”。所以中国的房地产业并不是一种完善而健康的市场经济，而是计划经济与市场经济结合的产物。既然中国的房地产市场不是真正的市场经济，那么要想使疯涨的房地产市场价格回归到正常，那我们只有从完善市场经济、培育健康的房地产市场出发，通过法律制度，辅之以经济手段，使房地产业走向正规。一.中国房地产业有泡沫吗？什么是泡沫？这里涉及几个概念，即经济泡沫、泡沫经济。对于泡沫经济，《辞海》（1999年版）中有一个较为准确的解释。“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的

7、成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”而经济泡沫则是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫，是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。所以泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单

8、地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨