我国高房价背后的利益集团因素研究

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1、我国高房价背后的利益集团因素研究摘要：房地产业是关系国计民生的大事，但是今年来房价不断攀高，严重危害着人民的利益。在市场中，利益是永恒的话题，政府不断出台各类楼市限购政策，但房价一旦稍有低迷，随后就会出台相应的救市政策，这一看似奇特的现象背后必然隐藏着重大缺陷。本文将对房地产业相关利益集团支撑高房价的原因及影响进行了分析，并提出破解思路。关键词：房价；利益集团；限购1.引言13近些年来，随着我国经济和社会的不断发展，房地产业也迅速膨胀，为国家和社会创造收益的同时，也带来了很多社会问题，房价的持续暴涨成为了国人最火热的话题之一。2003年

2、，国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中，首次指出：以住宅为主的房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业。政府对于房地产市场的调控具有不同于其他行业的特殊性。一方面，房产是人民安家之本，是保障民生的一项基础工程，在调控中不宜采取过于强硬手段，实现房价软着陆，避免造成市场的过大波动；另一方面，近年来房价持续的暴涨，已经无法淡定的期望单纯依靠市场来解决房价过高的问题，政府必须出面进行调控。早在2009年底，美国《福布斯》杂志把我国房地产业评为七大近在眼前的房地产泡沫之一。政府先后出台了多项房价调控政策，旨在抑制房价的过高、过快增长。

3、但从经验看，每次的调控都只是造成房价上涨速度的短期减缓，或者出现小幅度的下降，过了观望期，价格又报复性的上涨，使得调控政策达不到预期的效果。2.我国出现高房价的原因2.1房地产市场是卖方垄断市场房地产作为不动产，具有不可移动性，同时也具有异质性，市场信息不完全，不具备完全竞争的条件。指出，从某种意义上讲，我国房价持续上涨就是因为我国房地产市场是垄断竞争的卖方市场。也有学者对我国房价与房地产市场垄断情况进行了分析，结果表明两者呈显著的正相关关系。利益是市场的永恒话题，在这个卖方市场中，房地产商处于主导地位，必定会利用其强势地位来谋取垄断利

4、润，强强联合，构成“价格合谋”，确定最适合房地产商的价格。2.2过度的特殊需求13我国人口众多，对于房地产的刚性需求较大。但由于千百年来的传统思想，房产不仅是一种自用产品，同时也是一种常见的投资品，其信息不对称性和高收益性也推动了房地产投资的火热。据统计，都市同期一手房的1/3至1/2都是投机者持有。这些投机者正是利用我国刚性需求巨大，成为拉动房价快速上升的重要角色。为了探讨过度投机需求的不良影响，有学者构建了房产市场的均衡模型，得出结论，投机者的投机需求对刚性需求群体的消费需求存在明显的挤出效应。并且，近年来房价不断攀升，无论是投机者

5、还是刚需者都对市场有着良好的预期，使炒房现象进一步扩大，反过来又继续推动房价上升，进入一个恶性循环。2.3地方财政过度依赖土地出让金土地出让金（land-transferringfees）是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补缴的土地出让价款。较高的土地出让金也是推高房价的原因之一。图

6、1描述了2004年至2013年土地出让金占地方政府财政收入的比重，我们可以看出，长期以来土地出让金占地方本级政府财政收入的比重较高。其中最低的年份是在2008年，由于受到金融危机影响，地方本级政府财政收入为28649.79亿元，土地出让金为9600亿元，占当年地方政府财政收入的33.51%，随后又开始上升。直到2010年达到最高，地方本级政府财政收入为40613.04亿元，土地出让金为28198亿元，占当年地方政府财政收入的69.43%。13土地出让金的持续走高，不仅仅是被房价所带动，同时也与我国的税收体制和地方政绩考核有关。我国进行分

7、税制改革之后，地方政府大量税收收入上缴，在地方支出不变的情况下，地方政府的收支平衡被打破，加之当下评定地方政府政绩的只要指标就是地方GDP，而土地出让是提高地方财政收入最简单、最快捷、最高效的方法，因此，各地政府都疯狂出让土地，获得财政收入。从某些角度讲，地方政府也要对高房价负责。2.4土地转让制度存在缺陷我国目前的土地制度为城市的土地国家所有，而农村的土地为集体所有。国家和集体具有土地所有权和处分权。这种无法改变的土地所有制就在土地供应和征收之间创造了一个利益空间，一旦利益空间过大不仅有碍房地产市场的发展，也不利于社会稳定。土地被国家

8、垄断的条件下，土地的市场化改革在某种程度为地方政府垄断行为找到借口。13我国实行“招拍挂”的土地出让制度，也就是建设用地的使用权通过招标、拍卖、挂牌的方式出让。但是这一制度的执行程序还不健全，因此在学术界褒