《深圳万科金色半山住宅项目产品价值手册》52页_产品分析

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1、1产品价值手册的位置与作用：报批报建项目定位产品建议规划设计成本测算项目施工销售物业服务工程采购客服产品价值手册1、统一思想：万科、代理公司、广告公司、其他合作方。2、营销策略的依据。3、销售物料制作和现场包装的依据。4、销售说辞的依据。2产品价值手册的思路与方法：产品1.区域价值2.周边配套3.小区环境4.房屋单体外延产品(服务)实质产品（功能）核心产品（精神）竞品客户32010年3月31日万科.金色半山产品价值手册4目录壹.项目价值贰.产品价值叁.客户价值5项目位置：金色半山位于罗湖与坂田交界处，是万科2010年在深圳中轴线上的新地铁物业。项目分一期开发，5栋板楼复式，6

2、栋点式平层，共11栋住宅。总占面：6.2万㎡总建面：9.9万㎡住宅建面：9.6万㎡商业建面：1000㎡9班幼儿园：2400㎡容积率：1.55总户数：782户绿化率：40%最大楼间距：110米最小楼间距：43.8米（一）基本指标介绍壹.产品价值61.地铁：项目毗邻地铁5号线杨美站，4站到达“亚洲第一站”深圳北站（从深圳北站约20分钟到达香港，约30分钟到达广州），7站到达大学城（大学城站），9站到达福田中心区（少年宫），10站到达罗湖中心区（老街）。（二）交通价值壹.产品价值深圳北站大学城少年宫老街72.自驾车到达项目：1）红岭路沿线客户：在清平快速龙景出口下，转入布龙路（西行）

3、后约500米，右转至龙颈坳路，前行300米后即可到达本项目。2）福田客户：在南坪快速布龙出口下，前行约500米后，向右经小出口（有2米限高标志）掉头至立交桥下，然后直行过红绿灯，右转逆行30米，进入龙颈坳路，前行300米后即可到达本项目。3）坂田客户：沿坂田北路，在坂田北路与布龙路交汇处转至布龙路（东行），前行约2公里，遇到红绿灯左转过桥，右转逆行30米，进入龙颈坳路，前行300米后即可到达本项目。4）布吉客户：从布吉路，转入布龙路（西行，路右边有万科金色半山路旗和户外广告牌），右转至龙颈坳路，前行300米即可达到本项目。（二）交通价值壹.产品价值福田客户罗湖客户坂田客户布吉客户

4、83.自驾车从项目出发：1）从清平快速经红岭路直达罗湖中心区；2）从南坪快速经梅观路和彩田路直达福田中心区。4.公交：1）E8路公交线路：杨美站-万象城（6站）。2）项目将引进公交站点，线路参考：金色半山-坂田小学-杨美站-清平快速-红岭路-大剧院-鹿丹村。（二）交通价值壹.产品价值91.周边为住宅用地。2.东面为政府法定生态控制线。3.项目南面、东面均可眺望银湖山景。4.与布龙路地势高差十余米。（三）周边环境2.1万平米2.3万平米1.2万平米金色半山，6.2万住宅用地，5万住宅用地，2.2万，住宅用地，2.3万壹.产品价值101.周边配套：项目500米内有杨美菜市场、美家福和

5、鑫华盛两家百货超市；杨美站规划建成居住区级商业中心。2.社区配套：社区商业配备有华润万家、面点王、万湘楼、银行ATM机等。3.医疗配套：项目1公里左右，规划有500床位综合医院1所。4.教育配套：项目规划有9班幼儿园，项目500米内规划有3所学校：立培小学（正在使用）、坂田中小学（已建成，2010年9月投入使用）和深圳第六高级中学（已规划）。（四）配套资源坂田学校第六高级中学500床位综合医院百货和菜市场壹.产品价值111.龙颈坳路：已列入市政规划，为布龙路到达项目主形象路，目前展示为项目专属林荫大道，道路保留了许多原生态的乔木。2.项目入口：阿尔罕布拉宫风格的中轴水系，两边是高

6、大的银海枣和老人葵，周边是极具西班牙风情的半山商业街。（五）项目主入口壹.产品价值121.小区容积率1.55，具备豪宅居住舒适性。2.园林绿化率40%，有老人葵、银海枣、大王椰、凤凰木等20多种植物。3.最大楼间距超过110米，最小楼间距40多米，视野开阔。4.项目配备有600平米中央泳池、儿童泳池、按摩池、中轴及点式园林水景等。容积率：上品雅园3.5龙岸2.0溪山2.7水榭春天3.44上塘道3.0潜龙曼海宁4.9荔山公馆3.2周边储备用地2.5（六）园林绿化壹.产品价值楼间距：1#——无对视2#——无对视3#——11#：110米4#——11#：106.8米5#——7#：48.

7、9米5#——7#：45.6米7#——8#：46.1米8#——9#：45.1米10#——11#：43.8米13（七）建筑风格壹.产品价值类别特色建筑造型选取典型的西班牙城市风格，大量运用四坡顶、大型景观阳台、特色线脚等建筑元素，以其多元化的建筑形态，呈现庄重的建筑气息。建筑单体小区内板式、点式高层住宅以简捷明快的几何线条勾勒大面积绿玻、大块面的立面造型，并细致地在外立面色彩、材质等各方面凸显本案与众不同的个性。建筑色彩营造了一种清新典雅的情调。暖色调的屋顶和墙面，散发出高贵、优雅的