红石溪谷.半山别墅产品定位

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1、炬隆地产·红石溪谷·半山别墅的产品定位研究案商业机密第一章、定位因子研究分析一、基地承载力分析该区域属于县西郊，距开化路2公里，相对远离热点开发区，地块略显生疏；地处县西南面，背靠西华山，西北高东南低非规整缓丘地形，约7.5%的坡度；西华山为一座石灰岩大山，形成一个高67米，宽272米自然屏风，具有标志性景观描绘性；地处高处、背靠西华山、可远眺文笔塔、面观盘龙河，具有风水解说性；南北两端有部分老旧民房，东面建好3栋6层高的廉租房；环城南路、环城西路及市政规划路都未建成，交通组织弱，交通车往来甚少；地块内部被分割成两块,产品不完整，造景局限，产

2、品规划难度增加；相临三条主干道，噪音、灰尘污染严重，对本案构成负面影响；私密性较差；周边老旧民房自然村落，治安环境存在很大隐患；二、联排别墅及花园洋房的换房市场联排别墅市场潜在供应量大，但纯联排别墅换房市场存在一定的可操作空间均价2500元/㎡，套价55万/套在07年供应量大增的情况下，销售周期大约在8个月左右（不包括其他物业）文山联排别墅产品接受度仍然乐观，60万以下高性价比的联排换房欲望较强潜在问题：总体供应量巨大，危及联排别墅导致市场疲软供大于求导致购房者心理印象和购房欲望削减牵制了二级换房市场的活跃度换房市场降温，销售困顿小宗

3、地政策2005年规定“在八县县城规划区内不允许开发出让小宗地”，但仍一部分存量本地居民对小宗地自建行为仍然抱有很强的欲望，导致诸多发展商变相销售消费市场空间目前文山消费市场较为平静，主要消费提升空间转向周边八县的换房市场，他们应属于目前正在满足和尚未满足的中高端消费群体，也是现在和一定时期内文山房地产市场的消费中坚。花园洋房文山花园洋房销售量仅次于普通住宅，均价为1720元/㎡、套价为28万/套花园洋房的面积挡：155㎡-189㎡博通天地财智共融中国·昆明博奥置业投资咨询有限公司第1页共44页炬隆地产·红石溪谷·半山别墅的产品定位研究案商业机

4、密产品特点：面积大、容积率略低于普通多层、较高的绿化率、较大的楼间距入户花园、落地窗、外飘窗、大露台、外立面较丰富一梯两户、大面宽小进深、高使用率首层带庭院,顶层带露台；景观公寓一梯2-4户,每户视野景观均深远开阔潜在供应量：总体市场供应量充足从2007年下半年供应情况来看，花园洋房供应量已经历市场普及教育阶段，特别是卧龙新城区的〈丽水龙庭〉和〈水岸〉，08年上半年有望入市的花园洋房项目中城南以〈文山体育城〉供应量巨大，城北主要以〈丽水龙庭二期〉、〈水岸二期〉、〈世纪龙城〉…这些项目都准备了一定量面积适中的低总价产品，陆续在08年上半年面市。

5、政策影响，购房者回归理性思维，开发商观望宏观政策提高了信贷门槛，增大了开发商的资金压力。开发商虽然会因政策的原因而阶段性放缓产品入市的节奏，但资金方面的压力也会促使其尽快选择一个合适的机会将产品推向市场。有些开发商为了规避风险，甚至有可能提前进行销售。产品研发总体思想通过对产品的研究分析，并结合地块的自身特点得出以下产品研发思想：整体上采取仿生式原理规划，这样的形式，将为住户带来更丰富的生活感受，除了室内、室外的空间概念，还带给客户一个全新的邻里空间，使邻里关系更亲近，这非常符合中国传统的居住文化利用完善的社区配套服务、强有力的安防设施，使今后的业

6、主充分感受到生活的便利性，从而对本社区产生很强的归属感和安全感。通过立面、绿化的设计，从视觉和感受上将周边的不良环境：噪音、喧嚣、尘土、繁忙阻挡在社区之外，使今后的业主在进入小区的过程中，越往家走，越体会到舒适感和高贵感利用自然坡度营造水景，使社区富有层次感，并以大型坡地联排别墅提高市场形象，打造一种诗意栖居的梦想之城博通天地财智共融中国·昆明博奥置业投资咨询有限公司第2页共44页炬隆地产·红石溪谷·半山别墅的产品定位研究案商业机密三、供应形势1、花园洋房总体供量2、联排别墅总体供量608050604040产品增量30产品增量市场消化市场消化20201

7、0020052006200702005200620073、市场空间文山房地产发展缓慢，各高档物业介入时间比较晚，在一定程度上市场消化过快，2005年-2006年出现供不应求的态势。07年各大楼盘相续开盘，花园洋房和别墅型物业大增，给市场带来一阵巨浪。年底市场反映出疲软的态势，从而导致一部分品质不过硬的项目降价销售。预计08年，整个上半年市场只能消化07年的大盘分期盘，下半年才会恢复正常的需求市场。4、竞争地位介于本案特殊的位置环境都不可依赖，周边没有直接竞争对手可对比，决定了本案独立、自强的性格。决不追随于别人，我们将精心打造产品，领导品牌，主打全文山高端

8、市场，为文山市场量身定做一个宜居的高尚社区。5、产品竞争策略以产