我国房地产投资信托基金的税负-研究

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1、分类号密级UDC学校代码税务硕士研究生学位论文我国房地产投资信托基金的税负研究学院（部、所）：财政与经济学院专业：税务硕士（MT）研究方向：房地产税收姓名：康茜茜导师：周大研副教授论文起止时间：2013年3月~2014年6月学位论文原创性申明声明：本人所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。尽我所知，除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律后果由本人

2、承担。论文作者签名：日期：年月日学位论文版权使用授权书本人完全了解云南财经大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文和论文电子版，允许学位论文被查阅或借阅；学校可以公布学位论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存、汇编、发表学位论文；授权学校将学位论文的全文或部分内容编入、提供有关数据库进行检索。（保留的学位论文在解密后遵循此规定）论文作者签名：导师签名：日期：年月日日期：年月日摘要摘要新千年之后，全球房地产市场迎来了“地资本”时代。尤其是自2008年美国

3、全面爆发金融危机以来，不仅美国经济全面下滑，全球的经济都遭到重创。其中，最先遭遇危机的当属房地产市场。此次金融危机下，有见识的专家和学者已看清房地产市场本质，只有通过多样化的资本运作，分散风险，保证持续且稳定的收益率，才能满足投资者对市场的巨大需求，保证房地产市场健康稳定的发展。早在1990年，诺贝尔奖获得者威廉·夏普和莫顿·米勒两位教授就在逻辑推导和实证分析的基础上预言，21世纪全球金融业的发展趋势是不动产证券化、金融结构调整以及金融工具的创新。总结这次美国次贷危机的教训，要实现他们的这种预言，前提是必须保证

4、虚拟经济与实体经济相平衡、金融创新与金融稳定相协调。在经济结构调整中，现中国的许多房地产企业将很多的精力转移到融资方面，尤其是证券化的融资方面，以此来提高资本实力。在开辟多元化的融资渠道和方式中，设立和发展房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrust,简称REITs），我认为是最能解决问题、最有前途且最具有战略意义的。证券市场和房地产市场是我国从20世界90年代以来两个发展最快速的市场。从房地产市场来看，20世纪90年代后期房地产业才开始迅速发展，根据统计报告，其年均增长率已高至35.

5、6%。因为快速的城市化建设进程以及我国居民对于住宅的刚需，会导致我国房地产业在今后仍将有一定的发展空间。目前，房地产贷款在银行所有贷款中的比重过高是银行业需要面临的问题，为此，银行相应提高了房地产项目的贷款条件以降低贷款风险。而且房地产区域市场出现严重泡沫，房价上涨超过了居民的收入水平，也超过了若干国际大都市的房价水平。因此，房地产业迫切需要开辟银行外的融资渠道，以解决项目开发和经营的资金来源问题。然而，引入REITs过程中，我国没有一个与之相配套的税收体系，按照原有的税法规定，存在税负过重以及双重征税等问题，

6、因此，本文通过对比分析美国，澳大利亚、法国、香港这四个分属不同洲的国家或地区REITs的发展历程以及税收优惠情况分析，再利用税负示意性测算，测算其税负水平，得出我国税负过重的1摘要结论，并分析其原因所在，对现行的税收政策提出建议，改善REITs税负水平，推动其在我国的实施。本专题研究中，使用到的税收原则有税收中性原则、导管原则、避免重复课税原则以及收益发生课税原则，以此为依据对我国REITs的税收政策提出了一些建议，这对研究我国REITs的税负水平有较强的实际意义。但由于在实际的研究过程中，如存在数据收集上的不

7、完整或者证明过程中条件过于统一化的影响，可能对最终研究的结果产生一定的影响，但不影响其作为研究我国REITs税收政策在实际应用中的参考价值。关键词：REITs；房地产投资信托；税法；税收政策2AbstractAbstractAfterthenewmillennium,theglobalrealestatemarketusheredinthe"landof capital"era.Especiallysincethe2008financialcrisisintheUnitedStatesoverall,notju

8、st theU.S.economyoveralldecline,theglobaleconomyhasbeenhit.Amongthem,the firstencounterwasundoubtedlytherealestatemarketcrisis.Underthefinancialcrisis, expertsandscholarsknowledgeablenatureofthe