房地产投资信托基金在我国的应用研究

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1、西南财经大学硕士学位论文房地产投资信托基金在我国的应用研究姓名：黄超申请学位级别：硕士专业：金融学（中国金融研究中心）指导教师：邓乐平20071101中文摘要房地产投资信托基金(REITs)，指通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，基金资产专门投资于房地产产业或项目，以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。自20世纪60年代出现以来，在全球得到了较好的发展。目前，美国REITs市场是全球规模最大，也是最成熟的市场。亚洲REITs则在2000年以来得到突破性发展，成为REITs的新兴市场。日本、韩

2、国、新加坡相继在2001、2002年上市REITs，香港也在2005年11月25日，成功推出首支REITs—领汇，获得了投资者的追捧。采用银行贷款的方式进行融资一直是我国房地产公司主要的融资渠道，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持。我国房地产业己成为与银行业高度依存的一个行业。但是随着近年来房产价格的快速上涨，中央银行进入加息周期，金融业面临的房地产贷款偿付风险越来越高。为了规避金融风险的进一步累积，我国商业银行现在普遍紧缩银根，尤其提高了对房地产业的贷款门槛。房地产业融资难的问题进一步凸显。适时引入R

3、EITs，开发出适合我国的REITs产品，对房地产市场的稳定发展，金融风险的分散和多层次资本市场的建立完善都具有重要的现实意义。本文以房地产投资信托基金(REITs)在我国的应用为研究对象，通过对REITs概况的描述，对比国际上REITs发展的两种主要模式，形成对REITs概念和国际通行做法的整体把握。接着分析REITs在我国的发展现状以及面临的主要障碍。最后结合国际通行做法与我国现实国情，详细探讨了REITs在我国的应用发展模式。整篇论文共分为五个部分。第一部分：引言。简单介绍了本文的选题背景和意义；对现有的国

4、内和国际关于REITs的文献进行了梳理；并对本文采用的研究方法做了简单的归纳介绍。房地产投资信托基金在我国的应用研究第二部分：雳施产投资信托罄金(REITs)虢述。对REITs麴定义，纂本运作模式和关键运作环节进行了简单介绍。对比了不同分类标准下，不同类凝的RElTs各自的特点；初步分析了不两类型的RElTs豹收益和风险水平。RElTs的基本运作模式实际上就是通过向市场发傣受益凭证(或股份)，集聚众多中小投资者的资金，然后凭借自身专韭的投资理念参与房地产项目的投资，最后将投资收益以股息、红利的形式分配给投资者。m

5、ElTs从组织形戏特点出发，可以划分为公司型和契约型两种；按照交易方式是否可赎回，可以划分为封闭式和开放式；从资金募集与流通方式如发，又可以将其划分为取募和公募两种；从赢利模式(投资类型)出发。可将其划分为税益型、抵押皴和混合型三静。本文主要分缨了按组织形式秘按盈利攘式的鼹秽划分方式的各自特点，以及收益和风险区别。第三部分：房邈产投资信托纂金(REITs)模式的量琢毖较。提出肇jl蓉国际上REITs的两种主要模式，介绍了两种模式各自的发展历程。详细对比了援秘模式在立法上，结梭上，以及上枣条{譬上戆舅嗣。RElTs

6、美鬻模式褒立法上主要通过修改税法，以税收优惠驱动REITs发展；而艇洲模式主要是通过专瑗立法艇蓬REITs豹笈爱。奁络捧主，美晷RElTs经避多年发震，秀遥应市场变化，先后形成了UPRElTs，DOWNREITs，以及“双股”，“龠订”和“纸夹”等绪褥，瑟澈渊R琰转发震嚣孛阗较缀，其络梅按照专瑗法栽戆要求彩戎。猩上市条件上，溉洲模式愿强调REITs发行必须经过立法机构(证监会)批毽遂过。第四部分：中国RElTs(C．RElTs)的发展必要性，现状和主要障碍。介缓了REITs在我灏静发疑盛要毪；弱纳了我莺五稃准RE

7、lTs的发震模式；并对REITs在我国的应用所面临的法律，市场环境，参与搬体和人才储备等诸多障碍进行了分析。在我凰发展RElTs有助于房地产业转变经营管理方式，提高行业整合度；为房逢产擅提供新的融资渠道，降低银行金融风险；为投资者，尤其是中小投资者提供低风险高收益投资品种；为房地产提供估值标准，控制资产泡沫。五种主要准REITs模式有：一是信托计翅j下的“夹艨融资”模式，以北京国投为代表；晨是在香港上市的内地企业剥离优质物业在香港发行RElTs，以越秀为代表；三是直接收购国内物业在海外发行REITs，以新加坡嘉德

8、鬣地2中文摘要集团为代表；四是天津滨海新区的REITs试点，以领锐基金为代表；五是公司型自我偿付的集合投资计划，以嘉富诚为代表。五种模式都是在现有条件下的有益尝试，但他们都面临诸多局限。其中除海外上市模式外，其他模式都面临无法公开募集资金和上市交易的困境，产品缺乏流动性，只有有实力的机构或个人可以参与。海外上市模式虽然可以解决流动性的问题，但是付出的代价也是高昂的：除了R