华阳市锦官丽城一期亲水湾推广策略

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1、《房地产策划大全—名企历年案例》团圆网www.tuanyuan.tvwww.tuanyuan.tv声明此方案为供双方所讨论的项目准备，请视其为“商业机密”；未经双方书面许可，不得将其示于第三方；在双方签订正式合同，并付清全款之前，金长城国际广告公司保留此方案的全部知识产权，未经金长城国际广告公司书面许可，不得采用本案的部分或全部；谢谢合作；基于水，而高于水。用水文化托起衰败的华阳楼市锦官丽城一期亲水湾推广策略框架（投标案）尴尬的华阳楼市地域竞争观察华阳，在低谷徘徊两年前，华阳楼市轰轰烈烈；现在，华阳楼市空置率超过50%；双流建设、成都外扩，都无暇顾及只有乡镇级别的华阳；基础

2、建设滞后，配套严重不足，将华阳从两年前的鼎盛时期推向了低谷；……温江、龙泉左右夹击温江上风上水、龙泉四季花果，地理优势、人文优势完全将华阳比下去；两边大盘林立，迅速启动整体楼市，消费目光高度集中；区级行政编制，从政策上进一步获得优势；基础建设快速发展，配套日趋完善；光华大道通车，华阳原有“离成都最近”的优势都将荡然无存；……回流城市，郊区生活面临尴尬两年前发售的华阳楼盘，如今面临租不出、住不进的尴尬；“5+2”、“父母+子女”、“白+黑”、“产权式酒店分时度假”等等所谓全新生活方式概念都已被识破；由于城郊盘的配套不完善等原因，从北京到广州到全国各地，消费者回流城市的趋势已在逐

3、步出现；……尴尬的项目地块直接竞争分析荒置的圈地两年前各家开发商圈下的地一直处于荒置状态，使得基础建设原本就不完善的华阳看上去更加荒凉；需要眼见为实的消费者面对这样一番景象，更会谨慎再谨慎；对于一部分看好华阳未来、相信传闻（政府将迁往华阳）的消费者而言，空地意味着未来很长时间的机器轰鸣和一系列不确定因素，观望将成为必然；……囤积的现楼就在亲水湾的旁边，某项目在景观园林全部做的情况下，还囤有近500套的现房；超过50%的空置率意味着还有更多的整体滞销项目在等着亲水湾；亲水湾项目一旦启动推广，消费者必然会进行最直接的硬性比较；……尴尬的亲水生活项目竞争分析连灌溉渠都在卖的“水生活

4、”有资料显示成都是仅次于杭州的中国第二亲水城市，但成都没有美丽的西子湖，分布在城市中的河沟就成了市民向往的置业、生活之地；但水资源、河资源总归是有限的，于是有更多的项目在自建水景，自然的水景越发变得更加弥足珍贵；有天然水资源的，就连一条灌溉渠都在大卖所谓“水生活”！水生活已经被成都地产界卖到滥了！……亲水，又怕水成都水道污染严重，消费者大多好依水而居，却又对污染严重的水道心存恨意；污水带来的蚊子、热天的扑鼻臭味，早就成为了依水而居的最大痛苦；“非典”对臭气熏天的“亲水生活”更加是雪上加霜；……新生活不是简单的有水就行对于简单的“依水而居”，消费者早已不再相信简单的广告推广；精

5、明的消费者更多的考虑实际的配套、改善状况等，更多的依靠眼见为实的真实感受；对简单的一点与水有关的硬件条件，不仅是所有开发商可以随时、任意模仿的，更是为消费者所不屑一顾的；……尴尬的锦官品牌产品品牌分析住在锦官新城并非多荣耀的一件事有某位住在锦官新城的公司老总，总是对人说自己住在南边，但从不说具体的地方；因为，在社会大众的眼中，锦官新城是一群暴发户、土佬肥的据基地；更多的高端消费者，在财富达到某种高度之后，更希望获得的是社会的积极认同，也正是这种“他信”的被满足，进一步帮助了他们的事业进步；锦官品牌仅仅留给了社会大众一种简单的高档印象，而不足以凭借品牌的力量满足目标群体对“他信

6、”的满足感；……买锦官新城是为了做大富豪的邻居进一步的研究发现，在锦官新城的推广过程中，每每涉及炒作刘永好先生的时候，楼盘的销售就会有一个小高潮；社会传闻刘永好先生在锦官新城有一套别墅，很多的入住户和更多的消费者普遍认为：能与中国首富成为邻居，是一件值得荣耀的事；这些更加充分地说明消费者选择“锦官品牌”，更多的是在选择“希望品牌”，在选择“首富品牌”；“首富品牌”、“希望品牌”城为了消费者满足“他信”的条件，“锦官品牌”由此落入了一个尴尬的境地；……尴尬的亲水湾产品分析竞争层面的硬伤太多“府河音乐花园”在低糜的华阳楼市一枝独秀，已经占尽优势，亲水湾意欲打造“华阳第一盘”短期内

7、难以实现；直接“水”话题、“水”优势已经被卖尽，亲水湾作为以水命名的楼盘却不能直接以水为题进行推广；华阳整体低糜的市道和并不算低的单位价格，给原本就艰难的推广、销售增加了难度；除了水，项目本身不再具备其他可开发的卖点，不能从其他同质楼盘中脱颖而出；……小结亲水湾项目处于一种非常尴尬的境地；就产品卖产品困难重重；产品又没有其他可利用的、具销售力的独特卖点；寻找项目推广的突破口，从更深的层面迈过同质的坎，建立不可复制、不可模仿的文化价值，推动精神层面的真正意义上的“全新生活”，是提升产品附加值，实现“物超所