贵阳亲水湾项目整合推广策划方案-wam

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1、亲水湾项目整合推广策划方案（初稿）2005年6月28日目录项目概况项目分析贵阳房地产市场分析目标客户群分析整合推广思路整合推广策略建议项目概况亲水湾项目位于贵阳市国家级经济技术开发区——小河区香江路,毗邻榕筑鲜花广场、永诚明彩居、中兴苑等成熟社区,与兴隆城市花园、山水黔城等品牌楼盘项目临河相望。项目总建筑面积近55000平方米，其中规划净用地面积20000余平方米。项目将建成为能容纳400余户业主安居乐业的新型现代化多功能住区。项目分析（SWOT）（一）项目优势（Strength）（二）项目劣势（Weakness）（三

2、）市场机会点（Opportunity）（四）市场不利因素(Threaten)项目优势（Strength）区位优势景观优势社区及周边配套优势户型设计优势物业管理优势价格优势其他优势项目劣势（Weakness）规模较小品牌知名度低小环境配套不够完善相对区位劣势周边居住人员结构杂乱，治安管理相对薄弱其他劣势市场机会点（Opportunity）处于购房热点区域，易于抢占楼市高点；小河区欣欣向荣发展的楼市的积极影响；大盘的区位，中档的价位；项目名称易于多角度传播推广，拓展公关效应。市场不利因素(Threaten)周边项目山水黔城

3、的断续发展，易造成消费者在该区域置业（尤其是购买期房）的信心不足；来自云凯熙园、楠竹花园等周边楼盘的竞争；小河版块其他各大项目纷纷上马，竞争越来越激烈；贵阳三郊区其它同质化楼盘在同一推广周期的价格竞争；部分未知竞争对手的存在。贵阳房地产市场分析（一）、房地产市场概况（二）、房地产市场的预测（三）、购房热点区域分布（四）、主要竞争对手分析房地产市场概况1．受央行金融调控政策及房地产宏观调控政策的影响(如8.31土地政策,央行针对房贷的加息，近期出台的<国八条>等等),今年全国的房地产市场受影响较大，在嚣喧中呈较低迷状态；

4、但首先波及和影响的是京、沪、粤等一线市场，贵阳等二、三线城市房地产整体受影响不会很大；2．近年来，贵阳的人均收入都有一定幅度的上升，对中档楼市市场而言，消费潜力呈增长态势；3．很多老盘推出的二期、三期的价格都稳中有升，销售趋于平稳；４、从片区销售价格看，小河片区住宅价格一直相对平稳，甚至稳中有升，其它片区略有浮动。房地产市场的预测去年完贵阳市共完成房地产业投资中，住宅投资39.75亿元，商品房预售面积351.66万平方米，预售金额72.62亿元，住宅预售面积323.65万平方米，预售金额56.72亿元，经济适用住房完成

5、投资13.4亿元，新开工面积83.81万平方米，竣工面积54.14万平方米。2005年，贵阳市的房地产市场仍将呈现市场供需继续走强、价格总体平稳的良性发展态势。购房热点区域分布小河区是贵阳市民购房的热点区域；此外，白云板块，金阳板块，乌当区新天板块呈飞速成长态势；南明区、云岩区的部分城郊结合部的新盘成了市场新宠。主要竞争对手分析项目主题主力户型价格云凯·熙园／／／楠竹花园／／／格林博邸／／／其他目标客户群分析１、项目总体定位２、目标客户群特征细分３、目标客户群锁定４、目标客户群购房价值取向项目总体定位中档品质，中高级物

6、业管理，中档及较偏低价格。目标客户群轮廓年龄：25——40岁左右；收入：家庭年收入5万元以上；区域：贵阳城区及各郊区人士；三县一市及其他各地（州、市）在贵阳置业人士。目标客户群特征细分工作特点及身份：贵阳市国有企事业单位中层职位人员、普通公务员；贵阳市私营企业中高级经营管理者；贵阳市私营中小企业主、个体工商户；在小河区工作的一般工薪阶层；外地回筑人士；各地、州、市在贵阳工作者、其他投资置业者、二次置业者等。受教育程度：受过中等教育者居多；部分大专及以上。目标客户群体的锁定锁定目标客户群：25—40岁左右，有一定的或较高

7、经济收入，消费强劲的，充满朝气和活力的，年轻而风华正茂的城市中坚群体。目标客户群购房价值取向价格是否合理周边环境如何交通条件是否真正方便是否具某种个性化特征及身份感物业管理水平如何配套设施是否完善是否紧跟未来发展计划户型结构是否合用建筑质量是否优良整合推广整体思路我们的目标客户是？我们要贩卖的是？我们贩卖的品牌印象是？我们吆喝的主题是？贩卖过程中我们千万要注意的是？贩卖过程中我们需要坚持的风格和基调是？我们如何延伸推广主题达成目的？我们的目标客户是？他们中的大多数人可能已经结婚，或正准备买一套新房来结婚。生活的重担开始

8、或已经落在他们肩上，他们大多数还正从理想主义者向现实主义者过渡；他们可能还固守着传统的伦理价值观，但消费观念已逐渐趋于西化，消费活力强劲，敢于大胆消费和超前消费，在住房消费方面同样如此。我们的目标客户是？他们想登上在水一方、蓝波湾、兴隆城市花园、盛世花城等等这样的豪华油轮，却暂时承受不起头等舱的票，在小河板块，在名盘旁边，在亲水湾