政企合谋对房地产调控抑制

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1、房地产调控不力的制度原因分析【摘要】土地转让制度、财政分权制度以及以GDP为核心的政绩考核制度，是我国目前房地产调控不力的根本的制度原因。本文运用委托—代理理论，分析了委托人—中央政府、管理人—地方政府以及代理人—房地产商之间的博弈机制，通过分析我们认为要使得中央政府的宏观调控政策有效执行，需要对地方政府进行有效的激励，长期而言需要从根本进行制度改革，增加地方政府的税收收入，减少对“土地财政”的依赖，完善官员考核机制。同时需要规范地方政府财政支出，提高行政效率，降低行政成本。关键字：房地产调控土地财政政企合谋一、引言与文献综述2003年8月份，国务院发布《关于促进房地产市场

2、持续健康发展的通知》，简称18号文件，明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业。由此，房地产行业进入了快速发展的阶段，同时由于我国房地产市场的扭曲发展，面对房价的持续走高。从2004年至今中央政府先后颁布了诸如“国六条”、“老国八条”、“新国八条”、“国四条”、“国十条”、新“国八条”等一系列的调控措施，但是都没有有效的遏制房价的过快上涨，反而呈现出愈调控愈上涨的态势。据国研网公布的《2013年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，2013年2月新建商品住宅（不含保障性住房）环比上涨最高涨幅为3.1%，70个大中城市中，价格下降的只有1个，持平的有三个；同比上涨最高

3、涨幅为8.2%，70个大中城市中，价格下降的城市只有8个。在二手房市场，环比上涨的城市中最高涨幅为2.2%,70个城市中，价格下降的城市只有4个；同比上涨的城市中最高涨幅为6.7%，价格下降的城市只有18个。目前的理论研究中，大多数研究将房价的暴涨归结于地方政府的土地财政政策上。如周彬、杜两省（2010）通过构建一般均衡模型推导认为，房价上涨能提高政府效用，政府为追求土地收益最大化会导致土地价格的上涨，进而童东房价的上涨；张双江、李稻葵（2010）通过对土地出让金占财政预算收入对房价的影响进行了实证分析，认为地方政府对土地财政的依赖程度越高，地方政府维持高房价的动机越大；王

4、举等（2008）通过分析了分税制后地方政府财政收支的变化，地方政府为了缓解财政压力，而产生了对房地产的过度依赖，地方政府会使用各种方式来推动高地价，以此来带动房价，从而增加建筑业税以及房产税，进而增加地方政府的财政收入。而关于房价与地价的关系，目前的理论研究并没有达成一致。一种观点多从成本加成的角度出发，认为高地价推动高房价，如徐艳（2002）杨慎（2003）等多认为由于土地成本占总成本的30%至40%，因而认为地价的上涨推动房价的上涨。而另一种观点认为房价与地价之间关系是相对的，如艾建国（2008）通过对北京、上海、武汉房价与地价关系的分析，认为房价与地价的关系表现出一定

5、的区域差异；宋勃（2007）运用Granger因果检验方法分析认为短期而言地价是房价Granger原因，但是长期以来，房价与地价存在双向因果关系。目前的研究中多集中在对相关数据的实证分析中，而对于中央政府、地方政府与房地产商之间的内部关系之间的分析较少。在这里我们认为现存的二元土地所有制形式以及土地管理制度使得地方政府拥有土地供应的垄断地位，同时由于中央政府与地方政府之间的财税分权以及以GDP为核心的政绩考核制度，增加了地方政府对土地财政与房地产经济的依赖，因此现阶段中央政府旨在稳定房价、保证土地供给的房地产调控政策损害了地方政府的“土地财政”收入，在执行中央政府的房地产政

6、策过程中地方政府与中央政府的动机是不一致的，地方政府往往会与房地产企业达成合谋，共同抵制中央政府的房地产调控政策。我们在接下来的分析中首先对房地产调控不力的原因进行分析，在这里我们认为房地产调控不力的根本原因在于我国现存的制度原因，进而我们运用委托代理理论、博弈论对政企合谋机制以及中央政府对地方政府的激励进行分析，最后提出如何保证房地产调控顺利进行的措施。关于政企合谋机制，聂辉华与李金波（2006）在基于Tirole(1986)的经典合谋理论构造了一个隐藏行动的合谋模型，以此来研究在生产安全方面地方政府与企业（煤炭）之间的合谋来抵制中央政府的管制。二、房地产调控不力的原因分

7、析(一)住房需求与投资投机需求的增加我们先从需求方面进行分析，这里我们将房地产市场的需求分为住房需求与投资投机需求。随着我国城市化的发展，大量劳动力涌入城市。据国家统计局信息公布我国目前城市化率为已突破50%，对于城市住房的需求迅速的增长。另一方面从投资投机需求来看，物价的上涨以及金融市场的不完善，缺乏保值增值的合理渠道，而房地产近几年来一直是我国经济增长的重要组成部分，除了满足居住的需求外，还是良好的投资产品。因此为了保值增值，大量的资金流入到房地产市场中，使得对房产的需求一直居高不下。(二)地方政府对于土地的垄