国家调控对房地产行业影响评估

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1、国家调控对房地产行业影响评估一、对政府及经济形势的影响1.2006-2010年国家及呼市GDP走势分析2.房地产行业与GDP的关系3.总结二、对开发企业的影响1.概念解析2.各开发企业资产情况3.数据分析及结论三、对终端客户的影响1.限购令调查问卷及小结3.限购令影响客群分析4.限购令影响客群需求分析5.对项目的影响及举措6.保障性住房及影响7.总结四、11年呼市地产走势预判1.地产运行机制2.呼市历年销售数据3.走势预判五、发展商对策1.影响力预估2.发展商对策目录一、对政府及经济形势的影响国内历年GD

2、P数据及增速2005-2009年房地产占同期GDP的比重走势图从全国GDP指数上可以看到，我国GDP增速呈平稳增长的趋势。城镇房地产开发投资总额占同期GDP总额的比重逐年增加，但总体占比较低。政府公布的2011年GDP增长目标是保“8”，是一个比较容易达成的目标。房地产在全国GDP中所占比例不高，在保8比较容易完成的情况下，国家有打压房地产的空间。呼市历年GDP数据及增速2006-2010年呼市房地产占同期GDP的比重走势图呼市GDP数据显示：呼市GDP增速一直处于较高的水平，年增长幅度在13%以上；20

3、11年呼市GDP的增长目标为16%，是全国的两倍。呼市城镇房地产投资总额在GDP中的比重呈波动性递增，06至09年一直处在全国平均水平之下，在2010年出现爆发性的增长。数据来源：尚达信数据库我们预测呼市政府对房地产打压的力度偏小。投资内需GDP楼市低迷楼市低迷楼市低迷楼市低迷居民购买能力下降失业率上升非房地产行业景气度下降GDP增幅下降房地产相关行业景气度下降市场利润下降银行偿债能力下降银行业景气度下降潜在金融危机固定投资下降银行坏账增多员工福利下降相关行业景气度下降公共财政支出下降各地财政收入下降买房

4、能力下降买房能力下降居民购买能力下降增幅降增幅降增幅降房地产与GDP关系注：GDP三驾马车：投资、需求、出口我们通过投入产出表的完全消耗系数和完全分配系数，推出投入产出表中的房地产产业链：利用投入产出表计算的完全消耗系数，代表后向拉动效应，而完全分配系数，代表前向拉动效应，而前向与后向拉动效应之后代表总拉动效应，反映该行业与其他行业之间的关系。假定计房地产业的固定资本形成额变动为1%，我们可以得出房地产行业对各行业产出的影响。行业房地产业对行业的总带动效应化学工业0.094金融业0.079批发和零售业0.

5、072金属冶炼及压延加工业0.064通信设备、计算机及其他电子设备制造业0.06建筑业0.053租赁和商务服务业0.048通用、专用设备制造业0.045电力、热力的生产和供应业0.043电气机械及器材制造业0.041交通运输及仓储业0.039住宿和餐饮业0.038交通运输设备制造业0.037完全消耗系数，是指某一部门每提供一个单位的最终产品，需要直接和间接消耗（即完全消耗）各部门的产品或服务数量。完全消耗系数揭示了部门之间的直接和间接的联系，它更全面更深刻地反映部门之间相互依存的数量关系。固定资本形成总额

6、是按支出法计算的国内生产总值的组成部分。包括有形资产，如建筑工程、安装工程、设备工器具购置和无形资产（如矿藏勘探的支出、生产的计算机软件）之和。由图表可知，受房地产行业影响较大的行业主要是服务业，如金融业、批发零售业、租赁和商务服务业等。由此可见，房地产涉及的相关行业较多且综合占GDP比重很大，“牵一发动全身”，国家调控只为打压房价，而非打压该行业。资料来源：申万研究新“国八条”第七条明确提出：新建住房价格控制目标没有达成、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)

7、人民政府，有关部门根据规定对相关负责人进行问责，对问题严重的，要追究责任。此次问责细则相比于05年、06年、10年等调控政策中的问责范围有一个显著特点，即问责标准是具体的量化标准，住房价格控制目标以及保障性安居工程目标都应该指的是具体数字，直接解决了调控房价不力如何判定，房价过快上涨如何量化等问责的软肋问题，各指标责任人更明确自己的任务目标。调控升级问责制量化问责制量化，会解决之前调控有问无责的状态，在问责制的监督下，地方政府明确责任人，相关责任人会努力控制目标，从而将房地产调控将落到实处。总结从全国的G

8、DP数据来看，国家对房地产业的调整对GDP的影响有限，这也坚定了国家在一定程度上调控房地产业的决心；同时，国家调控目的不是打垮房地产业，而是控制房价；政府问责制的量化，可增强调控政策的执行力。在呼市11年GDP增长目标16%的压力下，我们预测呼市政府对房地产调控政策的实施上将趋于谨慎，力度将弱于房价过高的其他发达城市。二、对开发商的影响资产负债率资产负债率是指公司年末的负债总额同资产总额的比率，此指标过高，债权人可能遭受损失。