国家宏观调控政策对房地产业的影响初探

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1、国家宏观调控政策对房地产业的影响初探一、国家对房地产企业宏观调控政策的出台众所周知，房地产增长对经济增长的拉动作用和相关产业的带动作用非常大，但如果在发展中不谨慎，对金融安全将会产生很大的影响。房地产开发中约70％的资金来自银行，一旦出现问题，将导致商品房贬值，空置房增多，以及银行贷款变成负资产等一系列问题。根据央行的统计，1998年至2002年，商业银行房地产开发贷款余额年均增长25.3％；1997年至2002年，个人住房贷款余额年均增长一倍以上，两者的增速都远远超过同期GDP的增速。商品房供给与需求总体的基

2、本平衡是房地产市场可持续稳健发展的前提，商品房持续严重的供大于求，造成空置率上升，房地产企业资金周转困难，难以实现预期利润，并最终将企业风险转嫁到银行。相反，房地产需求过热，无论是实际需求还是投资投机需求，会在短期不断诱发抬高房地产价格，最终脱离市场实际需求能力而出现泡沫，而泡沫堆积的后果也就是经济和金融危机。从许多国家和地区房地产发展经历看，市场大跌或崩溃的主要原因都是房地产短期内发展过快或过热，最终超过市场需求承受极限。因此，必须使房地产稳健发展。自2002年下半年以来，由于部分地区出现了房地产投资增幅过高

3、、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。央行必须通过信贷政策的调控作用，使房地产市场保持合理的资金规模，避免资金过量涌入，避免企业超负债能力超计划规模的开发项目，避免借用信贷资金进行商品房投机买卖行为的大量出现，确保房地产业持续、稳步和健康发展。2003年6月13日,中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，该文件规定，房地产开发企业在进行项目开发申请贷款时必须具备自有资金30，而不是原先的自筹资金30，这限制了许多企业开发新项目的能力；文件规

4、定期房不得办理按揭销售，又割断了企业项目建设与资金快速回笼，从而进行多头开发项目的资金链，还将直接影响不少在建项目的资金链。同时，文件还规定，购买第二套商品房不得享受优惠利率和降低贷款成数，提高了投资和改善住房者的成本。所有这些政策对市场供需双方都有一定抑制作用，对房地产市场产生了极大的影响。因此，该轮宏观调控政策被房地产商称为央行十年来出台的最严厉的措施。二、国家宏观调控政策对我市房地产业的影响杭州市作为浙江的省会城市，其新一轮的房地产发展周期开始于1998年，急速扩张则始于2000年，到2004年，本轮房地

5、产市场景气循环已经持续了七个年头。对杭州房地产市场发展的过程进行深入研究发现，金融政策大力支持下住宅需求（包括区内住宅需求和区外住宅需求；包括消费性需求和投资与投机需求）的迅速扩张与“非饱和供地”政策下住宅供给增长缓慢交互作用导致了杭州住宅价格以惊人的速度持续攀升。但是，我们可以发现自进入2004年以来，宏观调控政策对杭市房产已产生了一定作用，杭州的房地产业开始呈现新的特征：1、杭州二手房的挂价呈下降趋势。据金丰易居新增房源统计显示：5月下旬挂牌供应量比上旬（房交会前夕）增加了1.7倍，创造了2004年一个新开

6、的高点。由于各区域低端供应阶层的物业蜂拥而至，市场供应重心进一步下移，导致挂牌价格连续两周缓步下滑，回落到7545元/平方米（比上旬下降218元/平方米）。其中以西湖区增量最为突出，占总量30左右的份额。该区块的挂牌特点是：翠苑、古荡新村等一批位于城西的老牌（1990年前占20）物业携2000年后新物业同步增量入市。下城区仅次于西湖区，挂牌量占总量的23，而该区域下滑幅度与西湖区情况相近（每平方挂价下降约120元/平方米左右）。2、房交会期间许多有效的需求被高价压抑，有的甚至转向租赁。而到了五月下旬，供大于求愈

7、演愈烈，供需比进而攀升为2.02：1。从4月的成交清淡演变成观望情绪浓重，需求锐减。与此同时租赁交易却居高不下，大大超过往年的成交量。杭市房地产供大于求的市场格局已经基本形成。3、住宅一级市场上开发商销售进度正在加快。据调查，杭州市的几家楼盘开盘都比计划开盘日期提前了不少时日。且今年4月份以来杭州主要媒体上房地产广告投放量逐渐增多，体现了开发商多数希望尽早回笼资金，规避风险资金，“惜售”现象正逐步消失。4、土地招标中的流标现象发生。2004年6月15日杭州市国土局4宗土地竞价出让，仅有两宗成交，其中成交的两宗土

8、地溢价幅度很小，楼面地价均在2800元/平方米以下。我们知道经过数年的高速发展之后，杭州房地产市场中已经积累了一些不协调因素，市场内部早已潜伏了市场调整的强烈冲动，而“杭州房地产新政”则加速了这种调整的速度。特别是2004年元旦开始恢复实施的“房产转让所得税”政策被公认为地方政府开始调整适度超前调控杭州房地产市场的标志性政策措施。众所周12全文查看知，本次金融紧缩政策除了存款准备金率提