国家宏观调控政策及其对房地产业的影响张果20084010524

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1、国家宏观调控政策及其对房地产业的影响一、国家对房地产企业宏观调控政策的出台:众所周知，房地产增长对经济增长的拉动作用和相关产业的带动作用非常大，但假如在发展中不谨慎，对金融安全将会产生很大的影响。房地产开发中约70％的资金来自银行，一旦出现问题，将导致商品房贬值，空置房增多，以及银行贷款变成负资产等一系列问题。根据央行的统计，1998年至2002年，商业银行房地产开发贷款余额年均增长25.3％；1997年至2002年，个人住房贷款余额年均增长一倍以上，两者的增速都远远超过同期GDP的增速。商品房供给与需求总体的基本平衡是房地

2、产市场可持续稳健发展的前提，商品房持续严重的供大于求，造成空置率上升，房地产企业资金周转困难，难以实现预期利润，并最终将企业风险转嫁到银行。相反，房地产需求过热，无论是实际需求还是投资投机需求，会在短期不断诱发抬高房地产价格，最终脱离市场实际需求能力而出现泡沫，而泡沫堆积的后果也就是经济和金融危机。从许多国家和地区房地产发展经历看，市场大跌或崩溃的主要原因都是房地产短期内发展过快或过热，最终超过市场需求承受极限。因此，必须使房地产稳健发展。自2002年下半年以来，由于部分地区出现了房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价

3、上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。央行必须通过信贷政策的调控作用，使房地产市场保持合理的资金规模，避免资金过量涌入，避免企业超负债能力超计划规模的开发项目，避免借用信贷资金进行商品房投机买卖行为的大量出现，确保房地产业持续、稳步和健康发展。2003年6月13日，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务治理的通知》，该文件规定，房地产开发企业在进行项目开发申请贷款时必须具备自有资金30，而不是原先的自筹资金30，这限制了许多企业开发新项目的能力；文件规定期房不得办理按揭销售，又割断了企业项目

4、建设与资金快速回笼，从而进行多头开发项目的资金链，还将直接影响不少在建项目的资金链。同时，文件还规定，购买第二套商品房不得享受优惠利率和降低贷款成数，提高了投资和改善住房者的成本。所有这些政策对市场供需双方都有一定抑制作用，对房地产市场产生了极大的影响。因此，该轮宏观调控政策被房地产商称为央行十年来出台的最严厉的措施。二、国家宏观调控政策对我市房地产业的影响就目前而言，我国的宏观调控政策对房地产企业的影响主要体现在：1、房地产消费势头受抑制。该政策在限制部分高档住房和商业用房消费的同时，中低价住房消费由于事实上提高了预售门槛

5、，也会受到一定的影响。2、市场发展的信心受压制。部分消费者可能形成价格下降预期，持币观望，延迟购房，削弱房地产市场的活力和动力。3、高档住房受到严格限制。从新政策中不难看出，高档、大户型和别墅等住宅将受到银行贷款的限制，此类住房的供给量将有所减少。然而，正因为此类住宅的成本上升，供给减少，所以高档、大户型和别墅价格还将上升。4、新房贷政策的实施使房地产业的重组、并购将趋于增加，房地产业的集中度有增大的趋势。目前全国房地产开发企业有3万多家，但资质优、实力强的不多，只有少数企业自有资金可达到项目投资总额度30。一些没有实力，信

6、誉低、经营不善、违法乱纪的公司将被淘汰出局，而品牌相对较优、治理科学、运作规范的房地产企业将成为竞争的胜利者。不难预见企业的并购、重组将在2004年展开。5、新房贷政策的实施过程中，海外实力雄厚的房地产企业将趁机扩大市场份额，市场竞争将更趋激烈。但从长期看，央行一系列措施的实行，会有利于夯实房地产公司的业绩，起到优胜劣汰的作用。随着治理层对房地产信贷收紧政策的实施，新开工面积增幅将回落，从而会引起房地产市场的供需不平衡，最终会消化掉大量存量房，降低整个房地产市场的空置率，长期看来会挤掉房地产上市公司的业绩水分，有利于其今后的

7、发展。另外，一系列措施的实行，经营不佳的地产类上市公司很可能会重新考虑调整业务，而品牌房地产公司会在这轮竞争中最后胜出，业绩也会大幅提升。