房地产投资信托基金在北京公租房建设中的应用分析

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1、--ApplicationResearchonRealEstateInvestmentTrustsinBeijingPublicRentalHousingConstruction2-----学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文所涉及的研究工作做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律责任由本人承担。特此声明学位论文作者签名：年月日3-----学位论文版权使用授权书本人完全了解对外经济贸易大学关于收集、保存

2、、使用学位论文的规定，同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并采用影印、缩印、扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有权提供目录检索以及提供本学位论文全文或部分的阅览服务；学校有权按照有关规定向国家有关部门或者机构送交论文;学校可以采用影印、缩印或者其它方式合理使用学位论文，或将学位论文的内容编入相关数据库供检索；保密的学位论文在解密后遵守此规定。学位论文作者签名：年月日导师签名：年月日4-----摘要2008年以来，中国大城市房价持续不断上涨，政府陆续出台了一系列房地产调控政策，从“国十一条”、“国四条”、“国十条”、“新五条”、“

3、新国八条”，到“国五条”，充分显示出政府调控房价的决心。十八届三中全会提出了新城镇化概念，即以人口城镇化为核心，提高城市公共服务均等化，使城市成为人适宜居住的居所，确保农民融入并转化为市民。由此可见，抑制房价过快增长已经成为事关民生大计、社会稳定的问题。2014年中国政府工作报告聚焦升级住房保障机制,即将以往的政策调控房价的“临时抱佛脚”的短期应急措施逐步转变为政策性住房投融资机制、工具创新和大力发展保障房的长效调控机制,为保障房建设提供长期、稳定的资金支持，从根本上解决中低层收入者的住房问题。四川率先出台政策，划拨全省30%公租房专供农民工。北京也出台了取消公租房申请户籍限制的政策。但是，公

4、租房建设存在投资期长、投资额巨大、融资渠道单一的问题，加重了政府的财政负担，资金短缺问题急待解决。国外政府在公租房及公共基础设施建设中广泛地采取创新型融资工具，例如REITs、PPP等，使保障房建设效率更高、融资渠道更加多元化。除了依靠中央政府财政支持，北京市政府在公租房建设中也应采取PPP与REITs结合的创新型融资工具,将社会资金引入公租房建设，并确保民间资本从中获得稳定收益，从而形成公私合作、双赢的公租房融资、建设、运营良性循环。本文共分为五部分。第一部分是引言，说明了本文的研究背景与意义、研究思路与方法、文献综述、创新及不足；第二部分介绍了REITs的概念、特点及分类,并分析了美国、新

5、加坡及香港REITs的发展状况、运营模式、法规、特点，并提出可借鉴的经验；第三部分研究了公租房的特点及优点、传统融资渠道的不足以及北京公租房的发展现状及相关政策；第四部分通过分析我国房地产信托计划、银监会及证监会的两套方案、国投瑞银上海虹口区公租房REITs研究了REITs应用于公租房项目中的可行性，并就REITs在北京公租房建设中的应用进行了设计,涉及REITs的类型选择、组织形式、运行方式、运营模式、赢利模式、法规及监管建议等方面；第五部分是本文的总结，简述了本文不足及展望。关键词：公租房,REITs,PPP,融资5-----AbstractSince2008,thehousingpric

6、eshavebeenpersistentlyrisinginthemajorcitiesinChina.Inthiscontext,theChinesegovernmenthaspromulgatedaseriesofrealestateregulationpolicies,showingafirmconvictioninloweringdownhousingprices,suchastheNoticeoftheGeneralOfficeoftheStateCouncilonPromotingtheStableandHealthyDevelopmentofRealEstateMarket,Fo

7、urKeyRealEstateRegulationMeasuresstagedoutbyFormerPremierWenJiabaoontheExecutiveMeetingoftheStateCouncil,NoticeoftheStateCouncilonFurtherControllingtheOverwhelminglyRisingHousingPricesintheCities,Noti