d德l行-天津社会山新城项目市场研究和项目开发顾问报告

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1、「社会山新城项目」市场研究和项目开发顾问服务第一阶段工作汇报天津国民地产发展有限公司内容项目开发背景研究项目所在区域人口预测高铁建设对房地产的拉动作用评估国际案例经验参考2项目开发背景研究城市规划天津市城市发展格局天津市市域空间建设规划天津市人口规划天津市西部与东部的发展关系城市经济天津在全国的地位与北京、上海的关系与北京、上海房地产发展潜力比较地块分析项目区位及周边环境项目交通现状及规划项目周边建设项目3天津市经济发展分析4天津地处环渤海经济圈的中心，是环渤海地区经济发展的龙头。环渤海地区——继珠江三角洲和长江三角洲之后崛起的第三个经济增长极。天津概况5天津主要经济指标天津经济总量连续

2、6年以上保持高于10％的增幅，2006年GDP总量达到4337.73亿元，预计未来4年仍将保持约14％的增幅天津人均GDP在2003年首次超过3000美元，根据发达国家和地区的发展经验，人均超过3000美元后房地产行业发展会进入快速发展阶段，天津房地产行业2004-2006看的发展也验证了这一点。6天津与上海——“自由之地”的竞争？天津有金融中心的影子，国家将在天津进行金融改革实验和成立金融特区(金融改革试点)，允许企业自主决定外汇持有量，天津以后要成为一个类似“自由之地”的地方。天津东疆保税港不仅拥有洋山保税港的所有功能，享受同等优惠政策，而且在机制、体制创新等方面可以先行试验一些重大

3、的改革开放措施。在洋山港仍未建成自由港的现状之下，自由港的先发优势已不再为洋山港所独有。天津作为中国改革新的和最大开放程度的实验区，在短期内（5年）还不会取代北京或上海的经济地位。但与北京的错位和联合发展会在很大程度上提升环渤海地区的影响力。北京城市总体规划中明确不做“经济中心”而致力朝“国家首都、国际城市、文化名城、宜居城市”发展。以滨海新区为重点的天津，则侧重发展工商业。北京将作为高科技研发中心，天津则是产业基地。交通融合将促进两地优势结合。天津与北京、上海的关系天津与北京——不是竞争，而是互补7房地产发展受城市经济发展水平、人民购买力、房地产开发投资情况、房地产供需情况的影响，从这

4、四个方面对城市的房地产发展速度进行比较，具体的指标体系见下表：影响因素房地产发展潜力城市经济实力住房购买力房地产开发投资房地产需求评价指标指标权重GDP增长速度0.3人均可支配收入增长率0.2房地产开发投资增长率0.2商品房销售额增长率0.3GDP0.3人均可支配收入0.2房地产开发投资额0.2商品房销售额0.3发展实力发展速度天津与北京、上海房地产发展潜力比较81-城市经济实力比较2001年以来，天津市GDP与人均GDP增速高于北京、上海2006年天津GDP增速14.4％，高于北京（12％）和上海（12％）GDP及增长速度92-住房购买力比较天津城市人民收入水平落后北京3年，落后上海4

5、年。城市居民人均可支配收入及增长速度住房购买力——按揭每100平方米普通住宅申请的贷款占平均收入的比例，取决于人均收入升高，或者住房价格跌落。103-房地产开发投资比较天津市固定资产投资及房地产开发投资增长率连续两年超过北京、上海114-房地产需求情况比较2006年天津商品房平均价格与北京的差距约为2400元/m2，与上海差距约2500元/m2京津、京沪高速铁路的建设，将缩小天津与北京、上海的商品房价格差距商品房销售额增长速度：天津>北京、上海图：天津、北京、上海商品房销售额12从发展实力来看，2006年天津市房地产发展水平与北京2002年和上海2001年类似从发展速度来看，天津市200

6、6年发展速度高于过去五年北京、上海的水平天津、北京、上海房地产发展潜力综合指数比较13天津市城市规划分析14天津市未来发展格局——以海河为轴心，“一根扁担挑两头”，市区和滨海新区齐头并进。中心城区（及外围组团）与滨海新区优势互补，造就天津市的最大竞争力服务业和消费中心发展金融、商贸、科技、教育等产业人力资本聚集港口物流仓储和大型工业生产中心发展工业、航运、物流等产业物质资本聚集中心城区滨海新区15天津城市建设规划“十一五”期间，将形成“一轴两带三区”的市域空间布局结构。构建以中心城区和滨海新区核心区为主副中心、11个新城、30个中心镇和一般建制镇组成的城镇体系。张家窝新城为11个新城之一

7、国家对滨海新区的大力支持将带动天津整体经济水平、产业结构的飞升，作为天津11个新城之一的张家窝应紧紧抓住这一历史性机遇，成为天津新的经济亮点162015年市内六区每区将压缩10万人口。——天津市《城市总体规划方案》天津市人口规划人口流向：市区外围新城和卫星城。17西部地区——高标准、低密度、生态型居住区承接人口和教育科研功能转移、建设生态圈，为滨海新区的发展提供支持和服务。滨海新区——产业功能区，区域服务功能区将建设先进制造业产业区