d德l行-天津社会山新城项目市场研究和项目开发顾问报告

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「社会山新城项目」市场研究和项目开发顾问服务第一阶段工作汇报天津国民地产发展有限公司 内容项目开发背景研究项目所在区域人口预测高铁建设对房地产的拉动作用评估国际案例经验参考2 项目开发背景研究城市规划天津市城市发展格局天津市市域空间建设规划天津市人口规划天津市西部与东部的发展关系城市经济天津在全国的地位与北京、上海的关系与北京、上海房地产发展潜力比较地块分析项目区位及周边环境项目交通现状及规划项目周边建设项目3 天津市经济发展分析4 天津地处环渤海经济圈的中心，是环渤海地区经济发展的龙头。环渤海地区——继珠江三角洲和长江三角洲之后崛起的第三个经济增长极。天津概况5 天津主要经济指标天津经济总量连续6年以上保持高于10％的增幅，2006年GDP总量达到4337.73亿元，预计未来4年仍将保持约14％的增幅天津人均GDP在2003年首次超过3000美元，根据发达国家和地区的发展经验，人均超过3000美元后房地产行业发展会进入快速发展阶段，天津房地产行业2004-2006看的发展也验证了这一点。6 天津与上海——“自由之地”的竞争？天津有金融中心的影子，国家将在天津进行金融改革实验和成立金融特区(金融改革试点)，允许企业自主决定外汇持有量，天津以后要成为一个类似“自由之地”的地方。天津东疆保税港不仅拥有洋山保税港的所有功能，享受同等优惠政策，而且在机制、体制创新等方面可以先行试验一些重大的改革开放措施。在洋山港仍未建成自由港的现状之下，自由港的先发优势已不再为洋山港所独有。天津作为中国改革新的和最大开放程度的实验区，在短期内（5年）还不会取代北京或上海的经济地位。但与北京的错位和联合发展会在很大程度上提升环渤海地区的影响力。北京城市总体规划中明确不做“经济中心”而致力朝“国家首都、国际城市、文化名城、宜居城市”发展。以滨海新区为重点的天津，则侧重发展工商业。北京将作为高科技研发中心，天津则是产业基地。交通融合将促进两地优势结合。天津与北京、上海的关系天津与北京——不是竞争，而是互补7 房地产发展受城市经济发展水平、人民购买力、房地产开发投资情况、房地产供需情况的影响，从这四个方面对城市的房地产发展速度进行比较，具体的指标体系见下表：影响因素房地产发展潜力城市经济实力住房购买力房地产开发投资房地产需求评价指标指标权重GDP增长速度0.3人均可支配收入增长率0.2房地产开发投资增长率0.2商品房销售额增长率0.3GDP0.3人均可支配收入0.2房地产开发投资额0.2商品房销售额0.3发展实力发展速度天津与北京、上海房地产发展潜力比较8 1-城市经济实力比较2001年以来，天津市GDP与人均GDP增速高于北京、上海2006年天津GDP增速14.4％，高于北京（12％）和上海（12％）GDP及增长速度9 2-住房购买力比较天津城市人民收入水平落后北京3年，落后上海4年。城市居民人均可支配收入及增长速度住房购买力——按揭每100平方米普通住宅申请的贷款占平均收入的比例，取决于人均收入升高，或者住房价格跌落。10 3-房地产开发投资比较天津市固定资产投资及房地产开发投资增长率连续两年超过北京、上海11 4-房地产需求情况比较2006年天津商品房平均价格与北京的差距约为2400元/m2，与上海差距约2500元/m2京津、京沪高速铁路的建设，将缩小天津与北京、上海的商品房价格差距商品房销售额增长速度：天津>北京、上海图：天津、北京、上海商品房销售额12 从发展实力来看，2006年天津市房地产发展水平与北京2002年和上海2001年类似从发展速度来看，天津市2006年发展速度高于过去五年北京、上海的水平天津、北京、上海房地产发展潜力综合指数比较13 天津市城市规划分析14 天津市未来发展格局——以海河为轴心，“一根扁担挑两头”，市区和滨海新区齐头并进。中心城区（及外围组团）与滨海新区优势互补，造就天津市的最大竞争力服务业和消费中心发展金融、商贸、科技、教育等产业人力资本聚集港口物流仓储和大型工业生产中心发展工业、航运、物流等产业物质资本聚集中心城区滨海新区15 天津城市建设规划“十一五”期间，将形成“一轴两带三区”的市域空间布局结构。构建以中心城区和滨海新区核心区为主副中心、11个新城、30个中心镇和一般建制镇组成的城镇体系。张家窝新城为11个新城之一国家对滨海新区的大力支持将带动天津整体经济水平、产业结构的飞升，作为天津11个新城之一的张家窝应紧紧抓住这一历史性机遇，成为天津新的经济亮点16 2015年市内六区每区将压缩10万人口。——天津市《城市总体规划方案》天津市人口规划人口流向：市区外围新城和卫星城。17 西部地区——高标准、低密度、生态型居住区承接人口和教育科研功能转移、建设生态圈，为滨海新区的发展提供支持和服务。滨海新区——产业功能区，区域服务功能区将建设先进制造业产业区、滨海高新技术产业园区、滨海化工区、滨海中心商务商业区、海港物流区、临空产业区、海滨休闲旅游区。人口占全市的比例GDP占全市的比例滨海新区13%45%西青区3%3%天津西部与东部滨海新区的发展关系——功能定位中心城区滨海新区核心区18 天津西部与东部滨海新区的发展关系——人口与商品住宅开发西青城区——规划面积最大，距离市区最近的外围组团。19 项目地块及区域环境综合分析20 本项目所在位置21 本项目区位特征处于西部城镇发展带将以优越的居住环境吸引城市居民天津城市郊区化发展的重要组成部分紧邻天津城市发展主轴连接北京、市中心和天津港连接滨海新区与高铁沿线城市的重要通道南部为生态环境建设保护区城市中心向郊外的过渡地区为宜居生态城市的建设起关键作用毗邻华苑科技产业园区，连接大学城，应重点发展高科技产业和旅游业京沪高速铁路、天津地铁三号线站点所在地本项目将形成的区位特征——高科技、高知识、高速交通22 “2.5产业”介于第2与第3产业之间的生产性服务业。包含三类内容：第一类，第二产业中附加值较高的部分——上游的研发设计和下游的营销和结算以及由此衍生的售后服务、会展等功能性中心，还包括一些高附加值、少污染、具有核心技术的新兴制造业，如通信电子、医疗器械、环保材料制造等产业。第二类，受众对象为其他产业的第三产业，如物流、培训、广告。第三类，以IT产业为代表的数字网络产业，如电子商务、软件业。项目产业发展建议第3产业本项目未来将成为由高速铁路、公路、城市轨道交通等组成交通枢纽区，具有发展旅游业、交通运输业、邮电通讯业、商业饮食业、物资供销和仓储业、文化创意产业等第三产业的便利条件，第三产业将成为今后项目内的重要产业。张家窝镇处于京沪高速铁路沿线，京福、京沪两条高速路的交结之处，毗邻天津华苑科技产业园区，连接着大学城，将形成以高科技、高知识和高速交通为代表性的区域特征。建议该区域结合区域特点发展资本密集与知识密集的高科技产业。23 本项目处于我国重要公路、铁路的跨省市交通枢纽位置项目交通现状本项目交通现状及规划项目交通规划外环线：在2008年以前将建成快速路，将缩短项目与市中心的时间距离迎水道与宾水西道延长线：将成为与中心城区的重要连接道路京沪高速铁路、地铁三号线延长线：规划在张家窝设站。将带动人流、物流、信息流的聚集24 京沪高速铁路规划两端连接环渤海经济区和长三角经济区贯通河北、山东、江苏、安徽4个省，北京、天津、上海3个直辖市全程运行时间5小时,比目前京沪特快列车缩短9小时,年输送旅客单方向8000万人。京沪高铁8节车厢，可乘坐600人左右。全线设车站21个。北京南、新廊坊、天津西、张家窝（社会山）、新沧州、新德州、新济南、新泰安、新曲阜、新枣庄、新徐州、新宿州、新蚌埠、青岗、新滁州、南京南、新镇江、新常州、新无锡、新苏州、新昆山、上海虹桥。25 京沪高铁客流分担情况分析当旅行距离在400-1000公里时，60%-90%的人更愿意选择乘坐高铁出行。京沪高铁沿线距离天津400-1000公里的城市包括曲阜、枣庄、徐州、宿州、蚌埠、滁州。京沪通道铁、公、航三种客运方式分担率方案运输方式旅客出行距离（公里）100200400600800100012001400高方案高铁28%41%71%91%90%80%69%54%公路72%59%29%7%3%1%0%0%民航0%0%0%2%7%19%31%46%中方案高铁25%38%67%88%87%81%67%52%公路75%62%32%10%5%1%0%0%民航0%0%1%2%8%18%33%48%低方案高铁21%32%62%85%84%75%63%50%公路79%68%38%13%7%3%0%0%民航0%0%0%2%9%12%37%50%26 表：目前京沪线单方向出行人数估计京沪线客流量估算2006年京沪线铁路客运量（单方向）5446万人，平均每天15万人（包括短距离和中长距离）。按照铁路平均分担率80%计算，京沪线平均每天出行的人数为18.8万人。目前京沪铁路15万人/天（单方向）的客流，将成为未来京沪高铁的主要客流来源。京沪铁路客流量平均每年增加9%，2010年京沪高铁客流将达到21万人/天（单方向），即7730万人/年。接近政府发布的京沪高铁单方向8000万人/年的流量。27 天津站2006年发送旅客人数1099万人，占京沪线总发送旅客人数的6.8%；预测京沪高铁日发送旅客42万人，按同比例计算，京沪高铁在天津市内的客流量为2.9万/天。由于未考虑其它较小城市车站的客流量，如果用全部21个车站的客流量来计算，则天津市6.8%的比例应该偏高，所以天津市内2.9万人/天应该为客流量的上限。上限：京沪高铁天津站客流估算28 通过下表的客流预测，京沪高铁天津市内客流量为1009.8万人/年，即2.8万人/天。由于资料中没有给出11个小车站的客流情况，所以2.8万人/天的预测应该为估计的下限。下限：京沪高铁天津站客流估算综合以上预测结果，可以得出的结论为：2010年京沪高铁在天津市内的客流量为2.8-2.9万人。29 由于天津市内有天津西和“社会山”两个站点，旅客选择在哪个站点下车，取决于站点周边的规划和发展。这两个站点以三种客流分担率计算，那么“社会山”的客流量计算结果为：京沪高铁“社会山”站客流估算“社会山”吸引力低中高客流分担率30%50%70%客流量0.9万人1.5万人2万人京沪高铁“社会山”站客流特征30 天津市地铁1、2、3号线构成了支撑轨道交通的基本骨架。三条线之间的三个换乘站在天津市区的核心区构成一个“金三角”。初步形成天津市地下和地上的立体交通骨架网，构筑市区东西南北交通网络，连接滨海新区至中心市区快捷交通通道。三号线一号线二号线营口道站天津站站西南角站天津地铁三号线规划31 地铁3号线各站点概况市区西南至东北的主线路终点至张家窝（京沪高铁车站）连通西青、南开、河西、和平、河东、河北、北辰7区串起东站、北站两大枢纽，与2号线、9号线换乘可到达西站、南站到达南京路、滨江道、和平路、中山路四大商业区强化天津市核心区与项目所在区域之间的联系促进人口向本区域迁移、形成边缘区域商业中心32 高速铁路与地铁相连通地铁三号线与京津高铁在张家窝站连通将成为西青、津南、河西、南开、河平区人口乘坐京津、京沪高铁的首选地点天津铁道第三勘察设计院预测地铁3号线全日客流量：2012年：56.12万人次/日；2019年：77.71万人次/日；2034年：98.29万人次/日。假设乘客在每站上、下车的概率相同，预计张家窝站的客流量为：2012年：2.44万人次/日；2019年：3.38万人次/日；2034年：4.27万人次/日换乘站33 项目周边主要建设项目华苑产业区环外部分华苑产业区环内部分海泰张家窝镇大学城外环线张家窝工业园高教区N大学城预留科研用地34 项目以东大学城本项目东部的大学城主要由三部分组成：①目前已有的天津城建学院、宝德学院、国际女子学院、天津农学院②即将全部建成的天津师范大学、天津理工大学、天津工业大学三校新校区③大学城科研基地预留地35 项目以东大学城未来人口分析2010年规划人数在校生人数教师人数总人数已建成天津城建学院1500094015940宝德学院70004007400国际女子学院1500601560天津农学院11000800118002010年将全部建成天津师范大学天津理工大学天津工业大学80000600086000合计约12万人8200约13万人约13万人的在校师生将形成对住宅、商业的需求36 华苑高新技术产业园区规划面积12平方公里：外环线以内2平方公里，外环线以外10平方公里吸引了美国微软公司、德国西门子集团、日本三洋电机株式会社、日本电气株式会社等10家世界500强企业10平方公里2平方公里津静公路37 园区发展概况六个子园区：国际创业中心、华苑软件园、华科科技园、海泰火炬创业园、南开大学科技园、鑫茂民营科技园四大支柱产业：电子信息、生物医药、新能源、新材料聚集大批人才：到2005年底共有从业人员76600人，大专学历以上占52％38 华苑产业区“十一五”规划张家窝镇位于华苑产业区西南方向，华苑今后的拓展方向指向张家窝总体目标在“十一五”末形成辐射环渤海的地区研发中心和运营总部中心经济发展到2010年，地区生产总值220亿元，人均生产总值18000美元达到中等发达国家水平。区域建设“十一五”期间，华苑产业区向南、向西延伸拓展25平方公里的发展空间。将建设金融服务区、商业区、文化娱乐、五星级酒店、行政办公区、公司总部区、展览及会议区、文化中心、数字图书馆、专业化医院等人民生活到2010年居住、就业人口达15万人左右（其中常住人口3万人）从业人员年人均收入4.8万元，年均递增12％。39 海泰集团将参与25—30平方公里滨海新区高新区的建设，该区将于2007年中启动2.6平方公里起步区和1平方公里综合配套服务区的基础设施建设，预计2008年底投入使用，在时间上滞后于华苑产业园区，因此在短期内不会形成对华苑产业园区的威胁。本项目与海泰高科技园区的关系海泰高科技园区——综合性创业基地建筑功能包括：办公、研发、生产、居住、娱乐等建筑形式包括厂房、办公楼、公寓、别墅，可以满足企业内不同员工的种种需要，能有效的聚集居住和工作人口。基地在软、硬件服务上良好的创业氛围，吸引高科技企业和机构进入园区海泰发展与微软公司合作的龙头企业“天津微软技术中心”落户于此。40 项目区域人口预测项目开发背景研究区域未来常住人口天津市常住人口变动方向高铁建设对区域人口的影响区域未来常住人口预测区域未来辐射人口区域未来辐射区域区域未来辐射人口预测区域5公里及10公里范围内辐射人口41 天津市常住人口变动方向（2007-2015）西青区人口增加情况（2007-2015）42 高铁建设对区域人口的影响根据欧洲、日本经验所得，高铁周边（与主要城市距离两小时路程之内）的人口有明显增长。原因如下：转站点变得方便，尤其是两条以上的高速铁路交换点令本地的健康中心、学校、商场等服务点的易达性增加建立社区的意识增强过去10年西欧国家人口增长维持在-1%-4%，但欧洲新的高速铁路站的常住人口增长为6%-13%借鉴欧洲、日本等发达国家高铁发展，预计中国的高铁站点周边的人口年平均增长10%-15%43 日本东北新干线于1982年开通，该线从东京到达八户市，沿途经过福岛、仙台、盛冈等大城市。自开通后沿线城市的企业增加了45%，人口增加了30%。多摩新城1974年开通市内铁路连接东京市中心，1990年形成16万人的规模。而千叶新城1978年虽然也已经开通了高铁，但到1991年才可以直达东京市中心，13年间由于必须换乘，影响了交通联系的便利性，入住人口增长速度非常慢。高铁建设对区域人口的影响举例44 旺多姆市位于法国巴黎西南部180公里处，在高速铁路建成之前只是法国众多小城镇中的一个高铁通车后，来自各个地区的人们选择在这里旅游、置业，这些人利用高铁的便利来灵活机动地安排工作，例如在巴黎上3天班，在南方上2天班。高铁通建成十多年来，不少巴黎人迁往此地居住，乘坐高铁早出晚归，人口比原来增长了80%。高铁建设对区域人口的影响举例45 1969年北京地铁一期工程北京站至苹果园通车，其一半以上线路是建在当时还是一片田野的西郊，附近仅有首都钢厂、锅炉厂两家大型重工企业。1962年在北京苹果园仅有1条公交线路通往城区，仅有200人坐车进城。而2000年苹果园站每天有5万多人上车。1985年-1999年该地区的人口增长了50%。自从地铁建成后，沿线不断新建住宅小区、写字楼、体育场、公园和游乐场。高铁建设对区域人口的影响举例46 目前张家窝镇人口3万人根据西青区四个主要街镇目前人口和规划情况，张家窝人口分担比例为14.8%，预测到2015年张家窝镇人口将会增加8.4万人，达到11.4万人。参考日本高铁站点多摩新城的案例，预计到2010年家窝人口增加3万人；2015年张家窝人口将增加8万人，达到11万人。综合以上：2010年张家窝地区人口将比目前增加3万人，达到6万人；2011年-2015年会再增加5.4万人，达到11.4万人。本项目所在区域人口预测2006年2010年2015年张家窝人口3万6万11.4万表：张家窝人口未来走势47 本项目辐射区域根据欧洲高速铁路的经验，当旅行距离在400-1000公里以内时，人们更倾向于乘坐高铁出行。本项目的核心辐射区域为1000公里内的：北京市、廊坊市、天津市、沧州市、德州市、济南市、泰安市、济宁市、枣庄市、徐州市、宿州市、蚌埠市、滁州市。高速铁路增强了地区的可达性，使得高速铁路沿线城市居民均有可能成为本项目商业部分的客户。距离张家窝1000公里以外的城市，如：南京市、镇江市、常州市、无锡市、苏州市、昆山市、上海市，年人均可支配收入均超过10000元，将成为本项目的潜在辐射区域。核心辐射区域潜在辐射区域48 本项目可辐射人口49 项目区域人口预测宏观开发背景研究高铁建设对房地产的拉动国际及国内经验总结京沪高铁建设对西青区房价的影响预测张家窝未来房地产需求量预测（在第二次汇报内容中阐述）50 高速铁路容许城市向更大空间范围拓展自古以来，城市地区都基建于‘一小时到达’为覆盖范围当交通基础及设施日渐改善，城市开发也慢慢往外扩大1600年：110平方公里面积‘一小时步行距离’‘约6公里覆盖范围’目前：约1500平方公里面积‘一小时车程距离’‘约25公里覆盖范围’举例：伦敦法国、比利时、荷兰等国家过去5年高速铁路直接带动站点周边的经济增长10%-14%完善的交通基础设施容也容许多种房地产发展项目及不同类型经济发展机制高速铁路带动城市经济和房地产业的发展过去10年西欧国家人口增长维持在-1%-4%，但欧洲新的高铁站常住人口增长为6%-13%高速铁路促进区域人口增长国际及国内经验借鉴51 高铁及地铁建设拉动沿线房地产增值举例：台湾高铁台湾高铁的建设，使沿线房价逐渐升高；台南市房价涨幅最高桃园、新竹、台中和台南四站位置偏僻，但常住人口和旅游人数都有增加，土地价格几乎每两个月增长一成。城市2006年住宅平均行情2006年平均房价比目前平均房价比台北市38-100万元/坪3.5*3.3*台中市12-30万元/坪1.1*1*台南市11-28万元/坪11*：以台南市同期平均房价作为基准52 台湾高速铁路于2000年开工建设，2006年10月建成通车。高铁建成前台北市房价年均增长率为1.2%高铁建成后台北市房价年均增长率为5.2%高铁建设使房价增长率提高4%。53 例①：法国东南线高速铁路通车后，里昂高铁车站周边积聚了全市40%的商务办公楼，成为写字楼发展最快、最受欢迎的地区。例②：在大西洋线通车仅1年的时间内，勒芒市车站周边地区1万平方米的商务中心就基本出租完毕；通车第2年又增加2.2万平方米的商务办公面积；通车3年后，周边土地的价格和商务办公租金都提高了2倍。例③：旺多姆市在高速铁路通车3年之后，市内的房屋价格提高了35%，房地产交易率增加了22%。以制造机械、汽车和航空设备零部件为主的众多中小企业分布于旺多姆区。54 上海莘庄镇自从地铁1号线的修建，使周边区域商业、房产得到了较快的发展。基于轨道交通的建设，莘庄房价8年翻了两番。55 高铁及地铁建设对西青区房价的影响预测西青区2003年前房价保持在2000元左右；比天津市平均水平低约600元；2003年后相继规划建设地铁2、3号线和京沪高铁；2003年后天津市房价年增长率24%，西青区房价增长率为34%，高出全市10个百分点。目前西青区房价已达到全市平均水平。预计西青区房价在3-5年内，将以15%-20%速度增长，到2010年本项目建成时全区平均房价为8680元左右。56 项目在区域人口预测宏观开发背景研究高铁建设对房地产的拉动高速铁路与新城镇日本(多摩)香港(青衣)德国(卡塞尔)其他开发亮点香港志莲净苑名品折扣购物中心西班牙毕尔巴鄂古根汉美术馆国际案例经验参考57 参考以下国际案例:日本(多摩)香港(青衣)德国(卡塞尔)目的:了解铁路发展与新城镇发展的关系及成功要素案例参考–高速铁路与新城镇发展58 案例参考–日本新干线日本新干线发展概要：日本是全球首个建立高速铁路系统的国家，新干线于1964年启用，时速达每小时210公里，为当时全球最快的火车。现时新干线列车平均时速为每小时262公里。新干线的兴建是要支持当时以有的成熟连市的交通系统。日本新干线系统集中提高首都与其它城市的交通并依赖其它本土铁路或交通纲络紧密连接市中心。TokaidoLine(东海道新干线)是最初期的路线，连接东京及大阪市，路轨全长515公里。现时日本所有的铁路公司是私营机构。東京59 铁路与新城镇发展新干线对日本区域发展与结构有莫大影响。新干线依赖巳成熟的主要城市作站点，其成立令日本主要城市的可达度增强，继而吸引商业活动及居住迁移，令主要城市的人口急剧彭胀。日本政府见状立即全面规划新城镇发展，以舒缓城市发展的压力。多摩市南部是在1970初中农地改造为新城镇。该项目被示为是东京政府与私营企业携手合作最成功的土地开发项目。60 多摩新城发展概要多摩位于东京西南郊，距离东京15–35公里，原来是丘陵地带，人烟稀少，在1966年初被发展成为日本最大型的新城镇，1970年正式入伙。面积约3000公顷，佔多摩市面积约60%，规划人口342,000，现时人口超过200,000，占多摩市总人口约70%，是日本最大型的住宅发展项目。人口密度达6700/平方公里。多摩在1971年荣升为市级。现时多摩新城提供约35,000就业冈位，占市人口約20%。其余80%人口在市外工作，其中2/3乘搭铁路到东京市上班。61 发展模式多摩新城是東京市政府与私人合作伙伴以联型关系合作的结晶品。市政府负责总体规划，而铁路与物业的开发均是以联型式合作方法完成。多摩新城配有完善的居住小区的配套设施，如道路、公园/休闲绿地及水电供应等。多摩新城分为21个住宅項目地块或居住小區，其中8个是由東京市政府负责发展、12个由私人机构负责开发。另外1个項目地块则由日本全国房屋供求机构负责。市政府在推广项目时积极吸引企业到多摩新城，如提供宽税措施、低价卖地等。整个项目为多摩市吸引了14所大学及110企业单位在多摩市设立。新城镇内设有2所医院及7间医务所。62 发展规模/业态比例每居住小区设有约3000-5000住所、两所小学及一所中学及小区中心(设有商铺、邮政局、医务所等)。住宅项目的建筑风格以中至高密度住宅大厦为主，针对中至低收入人士。环墝在这些大厦是一些私人别墅型大屋，以市价发售。住宅种类及建筑面积6层高以上20%4-5层高75%3层以下5%住宅项目楼层比例住宅单位布局规模此例一房两厅布局52%两房及三房两厅布局48%单楝住宅3百万平方米公寓式住宅260,000平方米每户住宅面积由50到90平方米不等。63 多摩新城土地用途比例土地用途类别占多摩新城面积比例住宅用地47%商业用地3.7%教育设施10.4%公共绿地11.3%道路15.9%其它公共配套设施11.7%总数100%64 多摩市鉄路車站与其它日本新城镇相似的是设有其它铣路交通系统接驳新干线。多摩市设有KeioLine及OdakyuTamaLine接驳新干线的东京站(26分钟)。乘坐多摩Monorail从多摩中心站到Tachikawa站只需22分钟。整个多摩新城镇发展以多摩中心站为核心，并在站周围规划为商业及休闲区，建设学校、居民设施如邮政局、医疗设施、店铺等。市中心的主要设施位于站南方的ParthenonAvenue两侧。ParthenonTama是一个庞大的文化中心，位于ParthenonAvenue的未端，介绍多摩市的历史与发展。著名的HelloKittyLand只需从中心站步行5分钟即可。65 多摩市交通网络道路占多摩新城面积比例为19.4%,与东京5个城镇的道路比例相约。完善的铁路网络把多摩新城与整个日本连接起来。除了铁路网络配套外，多条快速道把多摩市与其它东京主要城镇的距离拉近。66 因东京市以外的新城全都拥有方便的交通网络，所以住宅或商业楼宇受欢迎程度保持偏高，价格升势持续。以多摩新城为例，虽已有30年以上的楼龄，但住宅价格从2004至2006年平均上升1.9%(东京市平均上升1.25%)而商业构价格在同一时段内上升1.35%(东京市平均上升1.95%)。約55%的樓宇是自住而45%是租用的。多摩市物业价格走势67 案例借鉴新干线与完善的交通网络结合，把人口、就业及经济增张效益由现有市中心扩大范围至新市镇。新干线以连接东京与其它主要城市，所以车站往往不会停站于新城镇如多摩市。城镇铁路支持新城镇发展的重要交通设施配套，并与新干线连接，令新城镇的可达性提高。利用四通八达的交通网络吸引企业投资依赖铁路项目的新市镇项目，建立双赢关系。日本铁路公司积极参于物业发展的主要原因是明白到增强地区的可迏性有效地提高地区物业价值，在铁路周边参于物业开发能为铁路公司带入可观的收益。正因私人铁路公司依赖其它沿线投资物业项目为主要收益，所以铁路操作及管理公司需附有站边地块的使用权，以扩宽收入渠道。日本政府政策配合推广铁路发展并减少人民对拥有汽车的意欲，如在主要快速道收取路费及政府投放较少资源于公路开发。日本政府政策同时推广及鼓励在东京市边皮的地区兴建自吸自足的新城镇。因车站人流密度吸引不同类型的啇业设施在附近建立，新城镇的布局多以铁路车站为市中心/核心区，提供一个活动核心于新城镇居民。新市镇的活动被吸引并集中在新干线车站周边。68 案例参考–香港青衣面积约有10.67平方公里，主要分为4个功能区：东北区为居住区；东南区为货柜码头；西南区为重工业区；及西北区为休闲径、交通枢纽和船舱2005年中，青衣的居住人口约有20.2万，与2001年相比，升幅4.2%。青衣发展初期，基础设施不足，第一条与对岸连接的车行桥（青衣桥）是由6间大型工业企业携手兴建。至此，政府开始在青衣实行新市镇开发，主力提供公共屋村及屋苑。现时约有75%的青衣人口是居住在公共屋村或屋苑为避免居民受到工业运做影响，政府在1980年代在东北面填了两个海湾，用作住宅用途。加上自然山体的配合，构成北面居住、南面工业的规划形态1990年代，政府致力开发大屿山及配合机场发展，大力增强与大屿山联系的交通基础设施如青马大桥、汀九桥和地铁。这些交通基础设施开通后，加强了青衣的吸引力，加促区内私人住宅发展。更令青衣成为新界区的主要来往机场的中转站居住区货柜码头休闲径、交通枢纽、船舱重工业区69 1970至1980年代，青衣只有两条与对岸连接的车行桥，分别是青衣桥及青荃桥。因政府在1990年代致力开发大屿山及配合机场发展，青衣变为与大屿山必经点，所以青衣的交通基础设施也因此得到大大的改善。现时青衣的交通基础设施如下：1）车行桥共8条–青衣大桥（1974）青荃桥（1987）青马大桥（1997）汀九桥（1998）葵青桥（1999）长青桥（三号干线青衣段）青荔桥（地铁线）昂船洲大桥（在建中）2）隧道共2条–长青隧道（1997）南湾隧道（在建中）3）地铁线共2条–东涌线（1998）机场快线（1998）青衣区内主要是依靠环岛道路连接四大功能区青荃桥青衣大桥葵青桥青衣地铁站70 青衣公建发展介绍青衣区的人口在70年代起不停增长，配套设施也因而增加。现时青衣区内共有27间学校，以小学为主，占63%。另设有两间外缓医疗服务中心及一间健康院青衣区的山体地理环境刚好把青衣的功能清晰地分隔，以西和以南为工业用途，以东和以北则是住居及休闲娱乐配套的聚集点。除了利用自然环境提供休闲径外，沿海地区均布满运动场、游泳池、海滨长廊等休闲设施，增强居住环境吸引力71 青衣物业发展历程1989年10月，政府推出的玫瑰园计划中，香港国际机场将搬到大屿山北面，香港地铁公司负责兴建往机场及大屿山的铁路，政府负责兴建交通基础设施，铁路上盖物业则有地铁公司与发展商共同合作发展，提供商场、公园、住宅等物业及社区设施青衣区内共有16个不同公共屋村及屋苑。私人屋苑则有7个，当中3个公共屋村及屋苑和5个私人屋苑在地铁通车后才推出，共约提供1.5万个单位。以平均每户3.5人口计算，地铁通车后大概为青衣区带来5.25万人口增长青衣区的物业市场主要集中在青衣地铁站周边的私人住宅物业，以盈翠半岛及灏景湾为主力盈翠半岛配合青衣城商场共同开发，属于地铁上盖物业，占地5.4公顷，总建筑面积近30万平方米约4.6万平方米用作为青衣城商场，提供约140间中高档次商店。因青衣城为青衣区最大型商场和与地铁及巴士和小巴总站连接，人流量极高巴士及小巴总站72 青衣土地用途比例73 盈翠半岛介绍地点：青衣地铁站上盖入伙日期：1999年发展商：长江实业（集团）有限公司、和记黄埔有限公司及中信泰富有限公司管理公司：地铁管理公司1）分两期开发，共12座住宅大厦，提供3558个单位，平均单位面积约为70平方米。另提供约920个停车位2）屋苑位于地铁及青衣城商场上盖3）临近蓝巴勒海峡，拥有海景4）临近交通总站和地铁，与中环商业市中心距离约15分钟车程，交通十分方便5）除了提供屋苑内会所外（如游泳池、网球场、儿童乐园等），整个项目包括海滨走廊等休闲康乐设施，增强社区公共空间6）租金方面，2005年的租金约为每平方尺14港元，升至2006年的约每平方尺16港元，升幅达14%7）售价方面，维持在每平方尺为4100港元至4700港元之间74 75 灏景湾介绍地点：位于青衣地铁站以北入伙日期：1997年落成发展商：长江实业（集团）有限公司、新鸿基地产有限公司1）分3期开发，共10座住宅大厦，提供约3千个单位，平均单位面积约为70平方米2）屋苑内设有小型商场，方便住客购物，与青衣城商场相距约5分钟步行距离3）临近蓝巴勒海峡，拥有海景4）临近交通总站和地铁，与中环商业市中心距离约15分钟车程，交通十分方便5）除了提供屋苑内会所外（如游泳池、儿童乐园等），整个项目包括海滨走廊等休闲康乐设施，增强社区公共空间6）租金方面，2004年的租金约为每平方米118港元，升至2006年的约每平方米145港元，升幅达22.9%7）售价方面，维持在每平方米为33000港元至50000港元之间76 77 案例借鉴对于新市镇开发，地区的易达性是非常重要。如盈翠半岛及灏景湾私人住宅项目的成功，全因其接驳交通非常方便地铁上盖或周边土地拥有极大的发展潜力，如青衣区本是政府用作公共屋村及屋苑的新市镇。但因地铁关系，吸引了发展商开拓私人住宅市场。因青衣岛的住宅土地供应量有限。建议本项目在地铁周边土地利用上应规划完善，尽量善用地铁能拉近各区域距离的能力及人流吸引力，加促住宅发展地铁可与商场直接连接，增强商场人流量大，促进消费因地铁能吸引大量人流，它必须与周边交通妥善连接，从而疏导人流。另外，当交通和居住配套能配合发展，住宅售价应可相应提升78 案例参考–德国ICE城际特快列车城际特快列车简介：城际特快列车（InterCityExpress，简称ICE），是德国的高速铁路系统，于1991年6月通车。由西门子为首的开发团队设计制造，德国国铁（DeutscheBahnAG）所营运。因德国人口与及中型城市分布较为平均，所以德国境内的ICE线路旨在连接各大城市形成完整路网，而非求取点对点间的最短行车时间。这与日本新干线系统集中提高首都与其它城市的交通，与点对点高速铁路的构思有所不同。79 案例参考–德国ICE城际特快列车德国铁路网络覆盖共十一条路线，覆盖11个主要城市,轨道长度达1043公里。红色线路:300km/h橙色线路:250km/h蓝色线路:200-230km/h灰色线路:普通速度80 案例参考–卡塞尔(Kassel)简介卡塞尔车站是汉诺威-胡斯堡路段的一个主要车站。卡塞尔车站是11条路线中唯一全新建设的。其余的车站都是利用巳有的城中心的车站设施。卡塞尔市位于德国中部，属黑林州行政区划。卡塞尔面积达106.77平方公里，现有人口超过195,000。卡塞尔前身是一个区域性重工业城市，在90年代的转型令卡塞尔存在都市结构及社会不协调问题。81 卡塞尔ICE车站发展在ICE通车前，卡塞尔巳有一个城中心车站接待本地及区域性火车，后来为了把所有铁路服務转移及统一在卡塞尔车站内，把城中心车站关闭并把其用途改用。ICE车站位于市中心一条主干道-WilhelmshoeheAllee上。ICE的通车使卡塞尔通往德国其它主要城市汉诺威和法兰克福的时间缩短为分别1小时和1个半小时，增加卡塞尔的可达性并带给卡塞尔车站周边地块带来发展机遇。经过十载的发展卡塞尔市中心慢慢地由城中心车站一带扩大到卡塞尔车站一带。城中心車站ICE車站舊城中心范圍新城中心范圍82 卡塞尔车站设计卡塞尔车站的建筑风格新颖，与当时周边的建筑风格有一点儿格格不入，但正突显车站为新市中心的地标位置。车站前端的盖顶伸延覆盖站前大堂的4个轻铁车站、7个共交车站、15个出租车站、及乘车上落站。停车广场设于车站的后边、站台以上或在西边地库。旅游大巴停迫设于车站东边。四个站台连接四种不同铁路系统服务-ICE,IC,区域性及市内纟统。车站内提供各式各样的小型啇铺、餐饮、旅客服务及车站辨工室等。车站内设有面积约465平方米的商铺。一条有盖行人道连接车站的西边到一座商业大厦，包括地下商铺、二楼酒店及四层商业。83 卡塞尔车站对周边土地用途影响车站启用后带动周边土地的发展为商业、服务业、洒店、居住等用途。而周边物业租金在车站启用后一年内以上涨20%。车站周边街道集中了地下商业及专业人事辨工楼如律师、医生等。其它街道则以居住用途为主。通车后，工业仓库用途占车站土地用途范此例围宿窄，只限于车站后勤用途。但由工业区转为居住区的同时却因没有适合的就业而令社会结构间题倍增。缺乏具体规划及功能定位进一步令卡塞尔市发展未能充分把握车站带来的优势，并且未能吸引居民或企业迁移到此建立可持续社区。84 案例借鉴车站的开启对周边土地用途产生变化，以车站为发展核心，建设各类型啇业活动，而工业活动宿退。市场对地区的可达性增强的反应是正面的。车站带来的人流刺激车站周边地块的市场价值。车站被视为市中心的一部份，把原有的市中心范圉扩大。车站与周边物业直接连接，增强商场人流量大，促进消费。妥善安排与其它交通系统及人流连接，从而疏导人流。车站需配合完善的城市规划，以确保城市健康发展。车站最好能够建设在已有的车站，避免两个近距离的车站存在功能竞争。85 参考以下案例:香港(志莲净苑)香港和国内(名品折扣购物中心)西班牙(毕尔巴鄂古根汉美术馆)目的:了解项目特色和在本项目中的应用案例参考–其他开发亮点86 志莲净苑志莲净苑87 概况志莲净苑是一个位于香港九龙区钻石山的佛教庵院，它以唐代建筑风格为特征，并且与之相连的南莲花园与其共同形成了一个静谧高雅的景观。志莲净苑始建于1934年，后因大量大陆移民的涌入，社会福利需求十分殷切，故原大屋被用于教育及福利服务。1980年代，社会经济好转，而香港人口不断老化，净苑便致力于发展安老服务，收容无依无靠的老人。1993年，一期工程结束，建成宿位184个。二期工程于1995年底完成，当时宿位为284个。而至1999年12月，宿位更增至318个。志莲净苑的屋宇是香港唯一个木质屋顶的建筑，并且没有用到一个钉子，这也是中国古代常用到的一个建筑方式——榫卯结构。它的占地面积大约为3万平方米，由2个大的庭院组成，每个庭院有若干个殿堂供游客游览或进香。净苑的南面与南莲花园相连，南莲花园同样为一个唐代风格的景观花园，内有假山、亭阁、各种植物及一些配套服务设施。净苑的东面即为专设的养老院，建筑风格与净苑如出一辙，古色古香。入口养老院88 整体布局89 奥特莱斯（OUTLETS）国际上较为成熟的一种商业零售业态销售世界名牌过季、下架、断码商品的购物中心一般坐落在大城市边缘或近郊，高速公路沿线具有优美的购物环境并注重休闲购物一体化遍布欧、美、日等发达国家，已形成一种全球化商业推广潮流在香港、伦敦等城市，已成为都市游的景点，游客购物的热点90 世界著名OUTLETS购物中心美国加利福尼亚州的OUTLETS一个品牌一个商店，总品牌数超过300个美国纽约州的OUTLETS品牌等级最高的OUTLETS日本横滨MARINAOUTLET日本OUTLET多采取商业街、两层建筑形式公园式OUTLET新墨西哥州SANTATE工厂直销购物中心91 国内OUTLETS随着我国经济的发展，消费收入的提高，越来越多的国际知名品牌进入国内，吸引崇尚品牌的消费群体国内建造OUTLETS的条件日渐成熟以国际、国内时尚品牌折扣服饰为主，集休闲、餐饮、娱乐为一体的大型综合性购物广场出现92 国内OUTLETS北京燕莎上海青浦香港东荟城93 香港东荟城名店仓东荟城名店仓94 香港东荟城名店仓（CitygateOutlets）香港首个及唯一的名牌折扣商场位置：香港大屿山东涌，交通便利交通网络:往返中环只需28分钟往返香港国际机场只需10分钟往返香港廸士尼乐园只需13分钟目标顾客——本地居民及旅客95 概况东荟城名店仓为香港第一个聚集各类国际名牌的折扣购物商城，它坐落于香港大屿山地铁东涌线的末端，东涌区域的核心位置。香港国际机场距东荟城仅5分钟的车程，交通十分便利。其周围环境包括了香港迪斯尼乐园、诺富特东荟城酒店、东涌巴士总站、住宅屋苑、邮局等设施。东荟城以众多折扣店为特色，其品牌包括名牌服饰、运动用品、饰物、家电等。除此之外，其内部还有多间餐厅、戏院和水疗中心。所以说，东荟城名店仓是个十分理想的休闲娱乐购物中心。东荟城名店仓目前有5层（B2-2/F)，总建筑面积463,800平方尺。地下2层为停车场，提供超过一千个停车位；地下1层主要用为超级市场和食品店；地面层及以上皆为服饰折扣店或休闲配套设施。此外，名店仓直接与诺富特酒店、地铁站出入口以及邻近的住宅屋苑相连。东荟城名店仓上盖是九层高的商业大楼，提供160,000平方尺的甲级写字楼空间。外观内部结构96 97 上海奥特莱斯（OUTLETS）品牌直销广场位于青浦赵巷，上海西部新兴城市化地区，地处上海沪青平旅游带。中心距市中心人民广场26公里，东距上海虹桥机场13公里、七宝老镇13.5公里，西至朱家角和淀山湖约18公里，南临佘山国家旅游度假区。占地面积160000平方米，总建筑面积约110000平方米。98 上海奥特莱斯（OUTLETS）品牌直销广场广场按经营功能的不同分为3大版块：A区主要经营国际一线服饰品牌折扣商店。B区主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌以及国内著名名牌。C区为餐饮休闲娱乐区，建筑面积达3万平方米。99 上海奥特莱斯（OUTLETS）品牌直销广场经营情况——周末和节假日流量大，平时较少2006年“十一黄金周”日销售突破500万日均车流量达到8000辆销售状况——高端品牌销售量最大招商方式——代销、扣率、租金等各种灵活的招商政策（扣率占90%）100 上海奥特莱斯（OUTLETS）品牌直销广场位置选择——远离市区，地段偏僻经营特色——商旅结合（已与多家旅游企业合作，并被指定为涉外旅游定点单位。）目标客户——旅游团队，中高收入有车一族，江浙地区（占15%）。功能定位——一个购物中心沪青平公路沿线的标志性区域上海旅游的新地标101 北京燕莎-奥特莱斯购物中心全国首家OUTLETS购物中心已成为北京商业的一个新景致、新名胜位于北京东四环路北大工桥西侧，远离闹市区未来五年，所在地区将成为北京城东人口密集的高档文化区已由2003年1.6平方米扩展到目前3万平方米北侧有高档家具店伊力诺依，周边还有可拓展的地块，可形成更大的mall客流量3万余人（最高5万以上）日销售额100万元，节假日达到200万到250万，目前投资已经收回102 TheSolomonR.GuggenheimFoundation古根汉美术馆基金古根汉美术馆基金建立于1937年，由所罗门、古根汉及HillavonRebay一手在美国纽约创办。他是一个非盈利的社团组织，为公众提供欣赏私人艺术作品及认识高水平的现代或后现代艺术的展示场馆。现时共有5间连锁式美术馆，我行将重点分析位于西班牙的毕尔巴鄂古根汉美术馆毕尔巴鄂古根汉美术馆，由著名设计师弗兰克·盖里(FrankGehry)于1997年建成的巨大银白色金属建筑，成为该市最大的旅游资源，挽救了经济萧条中的毕尔巴鄂。国家名称建立年份合作模式美国纽约。古根汉美术馆1937古根汉美术馆基金拥有意大利威利斯。佩吉古根汉美术馆1979属古根汉美术馆基金拥有,美国拉斯维加斯。赫米塔希。古根汉美术馆2001古根汉美术馆基金拥有西班牙毕尔巴鄂。古根汉美术馆1997与西班牙毕尔包政府合资德国柏林。古根汉美术馆1997与德意志银行合资103 毕尔巴鄂古根汉美术馆毕尔巴鄂古根汉美术馆是毕尔巴鄂都会更生策略计划中Abandoibarra重建项目的其中一个项目。整个Abandoibarra重建项目约占地35万平方米，位于毕尔巴鄂的市中心，由CesarPilli负责规划设计，项目包含公园、滨江设计、商业中心、住宅、酒店和大学设施等。另包括交通基础设施改善，增强项目的易达性。毕尔巴鄂古根汉美术馆占地32500平方米，建筑面积约有24000平方米，提供19个展览馆，另设有演讲厅、餐厅、纪念品店等设施。美术馆临江而建，外形虽不规则（建筑高度不高于50米），但以几何原理设计。表面以玻璃、钛金属、石头等物料构成。配合太阳光和江水反射，令整个美术馆建筑在不同时段散发出不同的感觉和形态。104 公众效应BilbaoGuggenheimMuseum为公众提供欣赏私人艺术作品及认识高水平的现代或后现代艺术的展示空间，因此吸引众多当地和海外游客的参观，并且参观人数呈逐年上升趋势。2002年参观人数为85万/人次，2004年接近91万/人次，增幅超过7％。BilbaoGuggenheimMuseum希望能够吸引到更多海外参观者的光顾，以此提高海外市场知名度促进城市经济旅游的发展。参观人数的增加，说明该展示馆市场公众效应的不断增强。105 社会效应—城市经济个1997~2004年，BilbaoGuggenheimMuseum为当地城市（巴斯克市）GDP增长贡献值总计达到117,387万欧元。1997~2004年，BilbaoGuggenheimMuseum几乎每年都为当地城市（巴斯克市）提供新的就业机会，截止2004年底总计创造新的就业机会达到4,842个。促进城市GDP增长增加城市经济收入促进相关产业增长增加当地就业机会促进当地旅游市场和旅游消费106 社会效应—城市经济促进城市GDP增长增加城市经济收入促进相关产业增长增加当地就业机会促进当地旅游市场和旅游消费1997~2004年，BilbaoGuggenheimMuseum为当地城市（巴斯克市）收入增长贡献值总计达到20,069万欧元。除了自身收入的增加，BilbaoGuggenheimMuseum同样也带动相关产业的收入增长，包括酒店住宿、餐饮、购物零售、休闲娱乐和交通等产业均有不同程度的获益。107 社会效应—城市经济促进城市GDP增长增加城市经济收入促进相关产业增长增加当地就业机会促进当地旅游市场和旅游消费欧元‘00001997~2004年，BilbaoGuggenheimMuseum为当地城市（巴斯克市）旅游消费收入增长贡献值总计达到123,655万欧元。108 社会效应—公众教育提高公众对美术、建筑及现代文化艺术了解及兴趣。收藏、保护及研究艺术品。透过互动节目、课程、发布会及与其他博物馆的联系，提供学者和各界人士亲身参与艺术的信息平台。透过提供教育方针及与学校合作，令儿童体验艺术家生活及提升老师教资质素。给予艺术家和设计师一个表演艺术空间.。培训学员2003年(人次)2004年(人次)同比增减（％）教师10,30011,50011.65%家庭34,00035,4724.33%学生/儿童28,12429,0033.13%公众及会员237,435232,730-1.98%短期培训73741.37%总计309,932308,779-0.37%BilbaoGuggenheimMuseum不定期举办关于艺术方面的专业演讲或培训，提高公众对美术、建筑及现代文化艺术了解及兴趣。培训或演讲内容非学校可以传授，因此受到当地教师、学生和儿童的青睐。通过不定期的培训或演讲活动，提高当地城市公众的品味和素质。109 经营机制经营项目有偿服务无偿服务公众培训,演讲展馆出租收费展示展品买卖及出租巡回展示餐饮服务商业零售举办商业性活动会员加盟公众展示会员服务BilbaoGuggenheimMuseum分为有偿服务和无偿服务两种。无偿服务主要是针对市民和游客开放的部分公众展示以及只有会员可享受的其他服务。虽然BilbaoGuggenheimMuseum是一个公众活动中心，但主要以有偿服务为主。主要是为了减轻投资方以及政府的财政负担，以弥补公众展示所带来的支出成本。现时美术馆的自我经营和政府资助比例为70：30。110 相关服务内容或设施经营项目主要提供的服务内容或设施餐饮服务咖啡厅位于美术馆内，主要为参观者提供休憩的场所餐厅位于美术馆内，但拥有独立的通道。为参观者、游客或当地市民提供餐饮服务。餐饮服务可以为大型宴会、鸡尾酒会提供场地以及餐饮服务商业零售*展示艺术品相关艺术复制品等展馆刊物相关刊物、艺术书籍等服饰衬衣、T恤、毛毯、围巾等珠宝首饰耳环、项链、手表、手镯、钥匙圈等装饰品餐具、茶杯、画框、镇纸、艺术模型、陶瓷制品等文具海报、明信片、笔记本、书签等儿童玩具儿童服饰、玩具、洋娃娃、拼图游戏等其他雨伞、发夹、购物贷、礼品包装等*零售商品均为艺术家参与设计的商品111 会员服务BilbaoGuggenheimMuseum有主要为两大会员类别：个人类及企业集团类通过发展个人会员，增强个人对当代艺术的兴趣，鼓励人们参与更多的展出活动。通过发展组织类会员，希望世界各地有更多的企业来支持展示博物馆这项公益事业。会员类别会员享受的主要服务内容个人类学生/长者免费参观任何有关BilbaoGuggenheimMuseum的展示活动。免费邮寄展示资讯或其他相关信息。公众演讲、培训的邀请。享受馆内购物或餐饮优惠。优惠参加BilbaoGuggenheimMuseum举办的演讲课程或研讨会。个人家庭国际会员企业集团类战略合作可以在BilbaoGuggenheimMuseum发表的刊物、展示活动、发布会等刊登企业名称。可以在展馆内举办大型会议、演讲、宴会等。企业可以刊登相关BilbaoGuggenheimMuseum咨询或图片。被邀请参加重要展出活动的开幕剪彩。享受参观及馆内购物、餐饮优惠。理事会成员公益类基金其他会员112 BilbaoGuggenheimMuseum收入主要依靠展馆自身的经营性收入，该项收入占2003年总收入的68.34％。其他收入还包括政府和社会私人捐助。依靠多元化的经营收入，确保BilbaoGuggenheimMuseum在收支平衡的基础上略有盈余，使其在购买新展品、改善展览设施上更有发展空间。BilbaoGuggenheimMuseum经营性收入主要包括门票收入、会员收入、巡回展示收入、展馆出租、餐饮和相关商业零售。各项收入组成较为平均，避免过分依赖某项收入而造成的潜在经营风险。万/美元113 BilbaoGuggenheimMuseum希望依靠经营性收入的增加来减缓政府的财政补贴压力。2003年BilbaoGuggenheimMuseum经营性收入同比增加13.09％，而同期政府财政补贴减少了29.73％。根据经营发展规划，BilbaoGuggenheimMuseum将致力于拓展经营性渠道和确保收入的稳步增长，并力求将政府捐助降低至总收入的15％。114 案例借鉴毕尔巴鄂古根汉美术馆的成功，连带整个城市发展，其成功原于：毕尔巴鄂古根汉美术馆项目发展得到政府大力支持。项目能配合政府对毕尔巴鄂的整体规划，也能与周边的公园、文化、商业等物业结合的同时，区域的交通基础设施的改善增强了项目的易达性。邀请到著名设计师为美术馆建筑物作设计，不但提升美术馆建筑物本身的知名度，而且增强美术馆的吸引力。毕尔巴鄂古根汉美术馆是连锁性美术馆，经营机制和管理方面已有一定基础，所以美术馆能保持70%自负盈亏情况，大大减低政府补贴负担。毕尔巴鄂古根汉美术馆在整体城市经济、社会效应、公民教育上产生极大回响，除鼓吹文化教育外，也促进了文化产业发展。115 谢谢！116