天津空港项目市场顾问及开发战略顾问咨询报告.ppt

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1、仲量联行致旭天发展天津空港项目市场顾问及开发战略顾问咨询报告（终稿）仲量联行工业部咨询组2008年7月免责声明就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本假设有所改变，我们的推荐和建议也可能将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化：新的政府法令公司政策的变化对房地产市场可能产生影响的重大社会、经济、政治改革事件我们在此强调仲量联行的任务只局限于提供详细的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担

2、任何责任，同时，未经我方事前的书面同意，本报告的全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许多对外界因素非常敏感的变量，任何改变都可能极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特性、开发项目性质、质量和条件、可比销售、市场趋势、收益

3、、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。该报告并没有包括上述这些因素。因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。对于贵方或任何第三方在融资、购买、出让或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。2目录一、经济及产业研究……………………………………………………………4二、园区分析……………………………………………………………………10三、新区市场分析………………………………………………………………18四、项目定位……………………………………………………

4、……………36五、项目开发战略及相关财务分析…………………………………………………41六、其他开发建议…………………………………………………………………………983一、天津市市区办公物业市场竞争分析条件甲级乙级至少应该达到10项要求至少应该达到10项要求位置主要商务区的核心位置非主要商务区位置交通公共交通便利，距离主要交通结点步行距离约5-10分钟。靠近商务主干道。距离主要交通结点步行距离约10-20分钟。可视性在商务主干道上很容易看到或辨识在主要或二级商务道路上可以看到落成年限小于10年小于20年建筑体量大于30000

5、平方米大于10000平方米标准层面积大于1300平方米大于1000平方米得房率>70%>60%层高净高高于2.7米净高高于2.5米架空地板有有外立面顶级建筑材料较好的建筑材料内部装饰大堂:至少拥有5米的挑空办公及公共区域的内部装修达到顶级水平大堂:至少拥有3米的挑空办公及公共区域的内部装修达到较好水平空调VAV系统;中央空调中央空调物业管理国际物业管理公司较高声誉的本地物业管理公司仲量联行对于甲乙级写字楼的区分有自己的标准，标准主要是建立在房地产信托基金（REITS）对甲乙级写字楼的判断标准上。具体标准如下：天津市中央商务

6、区办公物业市场分析5上述的写字楼区分标准适用于整个中国地区，可根据相关细分区域市场的差异程度进行相关调整。对中国的主要的一线城市如北京、上海、广州包括香港等，定位为甲级写字楼的办公楼上述所有条件都必须得到满足的。对于天津市场，由于写字楼市场发展程度相对一线城市还有一定距离，整个办公楼市场也相对并不成熟，因此我们认为天津市场的甲乙级写字楼判断标准为：符合上述表格中相关条件中的至少8项。因此按照上述标准，我们认定天津市目前已经落成的甲级办公楼仅有两个项目。但将来在市区中也有许多在建项目落成后也将达到甲级写字楼的水准。天津市中央

7、商务区办公物业市场分析6友谊路内资金融企业人民币2–3每平米每天小白楼物流与房地产公司人民币3.5–4.5每平米每天南京路跨国公司聚集人民币5-7每平米每天天津市中央商务区办公物业市场分析7甲级写字楼市场：供应量：2006~2010年，根据仲量联行已有的信息和数据，我们认为天津中央商务区内甲级写字楼的供应量将以平均每年50%以上的速率增长，这主要是由于国家为天津提供了极其优惠的发展政策，从而带动了国内外的地产发展商看好天津商业地产的开发前景，纷纷前往天津进行投资。主要开发商包括：和记黄埔，新加坡的国浩集团等天津市中央商务区

8、办公物业市场分析8甲级写字楼市场：租金价格：2006~2010年，根据仲量联行已有的信息和数据，我们认为天津中央商务区内甲级写字楼的租金价格将会经历前期增长，后期下降这样的一个走势。2006至2009年，年均增幅在6%左右原因：虽然天津滨海新区的政策将会给天津带来又一股的投资热潮，尤其是对银行、保险等金