大连滨海路琥珀湾大盘项目营销方案-185ppt-2008年

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1、体验生命的奢华琥珀湾项目营销报告前言因为不舍得辜负一个绝版的海湾、一方静美的海水；还有山与建筑，还有栈桥与GOLF的碧绿草场……在浮躁的地产声浪中，我们以现代人文触发思维，倡导生命意义上的豪华；大连第一个提出生态奢华居住理念的项目滨海生态豪宅的倡导者与先行者让爱海、爱生活的财富英雄真正体验到生态与建筑凝造的奢华——目标开盘胜利；全盘销售目标：8.3亿元。2007年完成6.8个亿销售额。成功打造琥珀湾项目品牌，预留产品及客户通道，为百年城集团其他项目顺利销售打下基础。扩大百年城品牌的号召力，牢固大连第一房地产开发商形象。提案结构将体验进行到底营销背景分析宏观经济分析宏观政策解读地产

2、市场分析竞争项目区域分析竞争个案点评产品分析总结产品分析及产品定位产品解读产品特征附加值建议产品定位客户分析及客户定位本市豪宅市场深度客户分析目标客户定位营销推广规划产品力主要卖点梳理产品营销定位依据产品营销定位情景体验营销方案整合情景体验动线设置情景体验销售配合情景体验执行策略销售行程规划销售计划销售价格营销背景分析宏观经济分析宏观政策解读地产市场分析竞争项目区域分析竞争个案点评产品分析总结宏观经济分析按户籍人口计算，人均GDP超过4000美元，城市化率55％左右，房地产业处于稳定高速发展阶段。本市宏观经济指标——GDP本市宏观经济指标同期增长单位：亿元经济的稳健持续发展带动了居

3、民收入的增加，促进了房地产市场的发展。人均收入逐年递增单位：元人均年可支配收入增速在十五个副省级城市中位居第一。人均收入的逐年增长有序的促进了房地产市场的良性发展。人均年可支配收入大幅增长，消费力持续增强。举例：家庭年可支配收入为20754元，按80％用于还房贷，月还贷额约1400元。按首付30％计算，可承受房屋总价为30万左右。同时，考虑到家庭的隐性收入，可承受房屋总价为35万以上。深圳、广州、厦门、杭州、宁波、南京、成都、武汉、青岛、大连、济南、沈阳、长春、哈尔滨、西安本市在15个城市大部分经济指标数值位次偏后，但增长率位次靠前，发展潜力较大。居民人均可支配收入大幅增长，居民消

4、费力持续增加固定资产投资增幅41.3％大大高于全国平均水平25.8％，投资力度较大，后劲也大。与其他副省级城市比较宏观政策解读《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文)2004《物业管理条例》《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号令)《关于建立全国房地产信息发布会制度的通知》《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(11号令)《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》（33号令）《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》（4号令）《经济适用住房管理办法》《国务院关于调整部分行业固定

5、资产投资项目资本金比例的通知》《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》提高存款准备金率《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(71号令)2005政策发展树2005《建设项目用地预审管理办法》《关于切实稳定住房价格的通知》（“国八条”）《中国七个部门提出做好稳定住房价格工作的意见》（“新八条”）央行加息央行调整房贷利率银行联网实施房地产贷款管理《关于加强国有土地使用权出让及土地证颁发管理有关问题的通知》《关于加强商品房预售许可证管理有关问题的通知》《物业服务收费明码标价规定》政治高度（和谐社会）市场手段规范市场行为“收油”而非“急刹车”2005年

6、5月11日，国务院办公厅转发七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》政策发展树本市房地产最新政策对开发单位的超建行为，今后大连市将采取拆除或没收的方式解决对普通商品房项目用地，招拍挂时大连市将限定最高成交价格加大经济适用房和单位集资建房总量，2005年为80万平方米，另外今年大连市还将首次推出30万平方米限价商品房本市将禁止炒卖期房，中介机构不得为无预售许可或不符合现房发售条件的开发单位代售商品房控制房地产直接成本，减弱房地产泡沫，抑制房价上涨，对总体房地产有序化起促进作用面向中低收入购房人群的利好政策，对于本项目而言，对中档住宅分流部分客户销售环节更加规范化，引导购房者理性消费，

7、发展商回款时间点拖后有效控制建筑规划本市房地产最新政策“三房制度”——弱势群体可选择廉租住房；低收入群体可选择经济适用房；对收入在大连市平均工资1.2倍以下的市民本市还将首次推出限价商品房，中低价位商品房将占大连今年商品房投放总量的70％以上为规范房地产市场管理，对经营性开发项目用地，本市将依据规划设计条件及附图进行招标、拍卖、挂牌，取消以前凭修建性详细规划进行“招拍挂”的方式。确定中标单位后，规划部门将根据中标确认书办理规划许可面向中低收入购房者的利好政策，对于本项