大连中信上海路商业项目目市场定位策划方案

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1、大连中信上海路项目市场定位策划提案2007/12/13提案汇报框架总结论总结论说明系统分析用地市场发展商规划条件政府政策定位细化结论市场产品操作是什么?（what）为什么?（why）怎么做?（how）总结论：复合型城市生态街区复合—多种物业类型、高档为主并具有中一定弹性城市—从城市的角度定位的，开放的，24小时的生态—技术上可持续发展，不同功能之间互补与共生街区—道路与城市道路是连接的，具有引入人流功能的，各地块相对独立what核心要素分析？旧城中心/开放性高/线性空间区域升值价值深层挖掘风险分散吸引有效购买力造势复合城市公共空间亮点持

2、有核心要素主要目的主要手段区域认可度不高缺乏提升价值的现成资源地价高/成本高周边价格低/高端竞争激烈高端消费不足单一物业面临的市场风险大品牌/利润/资金回收统一考虑what物业分布示意what物业分布示意what总平面图what分析图what剖面图（地上地下）what分期开发建议what系统分析Why?为什么？what系统分析市场政府政策规划条件发展商用地如何深入挖掘价值？如何创造城市意向（cityimage）？如何吸引有效购买力？如何操作？如何持续升值与繁荣？why城市尺度地块内部why用地规划条件市场发展商政府政策地段认可度不高CB

3、D（中山广场、天津街一带）青泥洼西安路星海广场老城区大连市政府和体育场一定程度上有区域参考性高尔基路对于大连本地人和外地人其认可度并不高why本项目用地规划条件市场发展商政府政策土地成本高土地费用预计共6亿元（其中土地出让金为1661万元）楼面单价为3547元/平方米单方成本在10000元/平方米左右why用地规划条件市场发展商政府政策保留现状建筑的成本高昂市政缺乏小独栋别墅、危旧房改造，单体保留价值不高缺乏自然景观why用地规划条件市场发展商政府政策地段SWOT分析why优势劣势城市中心、交通便利、毗邻行政中心历史性地块狭长，易于分期

4、开发、分物业开发，临街面长商业价值高开放性，可视性好、地块相对独立体育场非城市重点发展区域土地成本高拆迁难度大地段狭长无海景和山景的资源高尔基路的单行限制体育场周边物业档次低、人流混杂高架路上车辆噪音8#、12#地块对项目开发连续性的影响机会风险寻求特色市场空白引导消费创造企业形象周边物业售价偏低市场基本饱和竞争激烈用地规划条件市场发展商政府政策地块名称特点周边环境土地成本交通条件联系紧密的地块开放性、展示性保留物业可能的物业类型1#周边为住宅、相对安静居中好2#一般无住宅、办公、配套商业2#周边为住宅相对安静但高架路带来噪音居中好1#

5、好无住宅、办公、配套商业3#周边为住宅相对安静但高架路带来噪音。体育馆人流会影响到本地块居中好4#、5#、6#好无办公、特色商业街、公寓4#周边有体育场相对热闹居中好3#、5#、6#一般无办公、特色商业街、公寓5#周边有体育场相对热闹居中好3#、4#、6#一般无办公、特色商业街、公寓6#周边为住宅相对安静但高架路带来噪音。体育馆人流会影响到本地块居中好3#、4#、5#好无办公、特色商业街、酒店7#周边为住宅相对安静但高架路带来噪音居中好8#好无办公、商业、住宅8#周边无大量人流、环境相对安静高好9#、12#一般无办公、商业、住宅9#周边

6、无大量人流、环境相对安静居中好8#、13#一般无办公、配套商业11#周边无大量人流、环境相对安静居中一般12#、13#差无办公、酒店、配套商业12#周边无大量人流、环境相对安静居中一般8#、11#、13#差学校——13#周边无大量人流、环境相对安静居中一般9#、11#、12#一般无办公、配套商业、住宅14#周边无大量人流、环境相对安静居中好5#、6#、7#一般无展示15#周边无大量人流、环境相对安静居中好8#、9#一般无展示、自用办公why用地规划条件市场发展商政府政策开放性、展示性、相对独立性（14条城市街道）高架路、高尔基路、新华街

7、、纪念路地块分析why商业价值：新华街（体育馆、体育场南侧）、高尔基路（城市主干道）商业价值最高8#成本高，12#为学校，两条高架路：对整个地块的功能的连续性有一定影响14#城市绿地：可考虑作为城市的节点11#，15#两块小“飞地”：和其他地块的连续性不好，15#可考虑做自用办公，11#可考虑做酒店或住宅用地规划条件市场发展商政府政策静——闹——静：1、2#——3、4、5、6、14#——7、8、9、11、12、13、15#用地分析分结论why价值挖掘区域升值灵活的开发方式用地规划条件市场发展商政府政策价值挖掘大连缺什么？历史/文化/公共

8、空间why大连的“T形台”用地规划条件市场发展商政府政策价值挖掘商业——主题鲜明、特色商务——与行政机关有强联系性/中小企业个性化住宅——“特别”、个性化、差异化投资——客户群放大投资性的物业（公寓式酒店/