大连金石滩君海大盘项目营销思路62p销售推广方案

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1、大连金石滩君·海项目营销思路DalianjunhaiprojectallthemarketingstrategyRealestateagentApril2012北中国最美的黄金海岸线，国家5A级景区，40余个景点（发现王国、国家地质公园），中国富豪以球会友首选的金石高尔夫，预计的轻轨3号线、跨海大桥的未来通道，建设中的金州湾机场，政府的倾力打造……，使得君海拥有便捷的交通网络、完善的商业配套、绝佳的自然资源，成就国内绝无仅有的传世海景半山豪宅。项目初识金石圣滩海天一色绝世美景传世建筑项目初识君·海位于大连金石滩，北靠群山，东邻金石滩高尔夫球场，南临十里

2、黄金海岸，西临漂浮城；含有别墅群、六星漂浮酒店、VIP骏豪会所和唯一拥有私海使用权的游艇别墅码头。君·海吸纳众家之长，知名合作单位齐力打造：骏豪地产（香港）全线打造，美国JWDA建筑、美国HZS景观以及台湾著名室内设计大师-史南桥先生联袂演绎；新古典主义建筑艺术精品，超低密度建筑群，山海相连、水中隐城，宛如世外桃源，海市仙境。项目周边的绝佳环境，拥有丰富的海景和自然资源，产品线的精致毋庸置疑，在硬件上达到一定的极致，2011-2012销售量却惨淡无比。除了政策市场因素外，我们还有那些可以突破？以下将从政策、市场、产品、营销一一分析，力求在2012能让产

3、品得到市场认同，产生与产品价值相符的销售量！宏观政策123456789《新婚姻法》发布多个条款涉及房产确权1012国土部:小产权房严禁登记发证住建部要求限购到期延续11城市无一表态2011年楼市政策盘点政策梳理宏观市场研究宏观政策5月1日起全国执行一房一价政策，涨价没门国房产税改革上海重庆试点迈出实质性步伐央行一年内六次上调准备金率两次加息国务院发布国八条扩大限购范围加大限购力度保障房开工大限京沪公布保障房建设情况两部委联合发威开发商”捂盘惜售”将封网签调控升级信号:重庆将对存量房开征房产税住建部:住房限购不得已信息系统完善后将取消国土部:今年加大住宅

4、用地供应111、成交量萎缩，空置率攀升，全国市场呈萎缩状态2011年上半年，国家调控政策逐步加紧，限购令逐步严格，使得一线城市房地产市场走向下坡行道，刚需购房比例微量加大，投资性与改善性购房比例严重缩减，成交量低迷，空置率上升，楼市出现自2008年以来的第二次“拐点”。2、政策趋紧，市场渐冷，使开发商资金回笼压力加大，房地产投资风险系数增高2011年初，国家加紧宏观调控政策，扩大限购范围，提高银行准备金率，7月，房屋按揭利率增至7%以上，达到前所未有的高度。按揭放款难度加大，时间延长。从而使开发企业资金压力加大，不得不缩小开发规模，拉长开发周期，销售推

5、房量放小，以待时机出手。一线城市一些开发企业逐步向政策相对较松的二、三线城市进军。3、房地产价格面临严重压力，一些城市房产价格已经下调成交量的萎缩，空置率上升的直接原因是因为购房者的观望而至。中国人口众多，每个人都需要居住，住房市场无论是自住还是投资，空间都很大。2010年下半年至2011年上半年，降价的区域范围在逐步扩大，2011年下半年开始出现在二、三线城市，出现了自2008年以来第二次大面积的下调。宏观政策下的地产市场政策梳理宏观市场研究宏观政策2012年市场评析温总理：房价远没有回到合理价位调控不放松中央认同现在调控已取得效果，但对调控效果还不

6、满意，表示“放松将前功尽弃”，期待政策在短期内会放松的各方恐怕仍需继续等待。温总理在记者会表明了中央在抑制房价上涨上的坚决性：房价远远没有回到合理价位，调控不放松，给未来房地产调控政策走势指明了方向，首先，继续坚持调控不动摇；其次，对不合理需求的抑制政策即限购等手段，只要经济增长不出现大的波动（中央对2012年经济增长目标已经下调至7.5%），可能继续下去，这也进一步加强了我们对房地产调控政策在未来一段时间继续趋紧的判断。由此可见：房地产政策“有保有压”主要城市继续坚定落实房地产调控政策房价越调越高原因：短期调控不能解决长期问题宏观政策下的地产市场政策

7、梳理宏观市场研究宏观政策政策影响供需关系转变过去两年住宅用地平均出让面积超过10万公顷，远高于2005-2008年（平均约5.4万公顷）；随着过去两年新购土地和开工项目的入市，市场供给将持续上升。严厉的限购政策将覆盖到至少35个大中城市，预计2012年此类城市需求将受到显著抑制。若35个大中城市2011年销售面积平均下降20%，其他城市保持平稳，全国将下降7%。价格趋稳“国八条”明确提出“房价控制目标”，住房价格快速上涨的势头将被遏制；另一方面，在供给持续增加的前提下，需求又受到限购、限贷等政策的明显遏制，供需关系将发生转变，房价将逐步趋稳。但预计20

8、12年五一前难以走出市场低迷状态，观望气氛持续。全国住宅市场调控政策下；三线城市进入楼市快速上