物业管理中业主权利的有效保护

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1、物业管理中业主权利的有效保护摘要物业管理与业主的生活密切相关，管理效果将直接影响到业主的生活质量。自《物权法》颁布以来，我国法律开始关注业主权益，并让物业管理服务有了初级标准。然而《物权法》及相关法律对于业主权利的保护并不完善，其中多项规定过于简单、粗略，造成业主权利时常受到侵犯，引发业主与物业管理企业矛盾升级。本文针对物业管理中业主权利的有效保护进行研究，目的是为我国相关法律进一步完善提出合理建议，希望这些法律能够更好地保护业主权利。中国2/vie　　关键词物业管理业主权利《物权法》　　作者简介：刘辉，河北鸿翔律师事务所。

2、　　中图分类号：D920.4文献标识码：ADOI：10.19387/j.ki.1009-0592.2017.03.100　　一、物业管理与业主权利　　（一）物业管理　　物业管理是指业主对所在小区及小区内相关建筑物、设施共同管理或委托相关的物业服务企业进行管理，根据我国相关法律规定，业主可以自行管理物业，也可以委托其他物业服务公司进行管理。物业管理的种类较多，比如商业物业管理、工业物业管理，但我们最为常见的还是居民物业管理，即小区、单体住宅、公寓等居民居住类物业管理。　　（二）业主权利　　业主权利是指业主因物业而享受的建筑物区

3、分所有权，业主权利可以体现在委托物业管理企业行使自己权利时的委托人的权利，一旦业主感觉自身权利遭受侵犯，可以利用法律规定的手段维护自身权益。建筑物区分所有权是业主权利的核心部分，该部分权利又可以划分为区分建筑物专有权、对公共部分共有权以及基于公用关系形成的成员权。　　（三）物业与业主之间的法律关系　　从实践中了解到，大部分业主都会选择委托物业服务企业对物业活动进行日常管理，这就造成了业主与物业服务企业之间产生密切的关联，针对物业管理中业主权利进行研究，就需要厘清业主和委托物业管理企业的法律关系。物业管理是一种民事性管理活动，

4、由于物业服务公司的管理更加专业化、规范化，业主将物业管理委托给专业企业更有利于完成物业管理活动。因此，物业管理活动是委托性质的管理行为，业主和物业管理企业是委托和被委托关系，物业服务合同也属于委托合同性质，根据相应的委托合同，业主将明确对物业管理企业的授权范围，物业管理企业也需要根据该合同履行自身的管理义务。　　二、我国现行法律对业主权利保护现状　　我国现行法律对业主权利的保护主要集中在《物权法》和《物业管理条例》中。《物权法》第70、71、72条对业主建筑物区分所有权进行了相应规定，规定业主对小区内的住宅、经营性用房享有部

5、分所有权，即可以对该住房进行占有、使用、收益和处分权利，对共有部分享有共有权和共同管理权力。《物权法》第83条还规定，业主委员会权利对业主影响其他业主利益的行为进行制止，比如我们常见的噪音侵害、饲养动物侵害、违章搭建等等，业主委员会有权要求涉事业主进行整改，以排除相应的危害。除此之外，《物权法》在不断的修订过程中，针对当下出现的热点问题进行关注，比如《物权法》第73条规定，建筑小区内的道路、绿地、公共服务设施归全体业主共有，但被划入城镇公共道路、绿地、设施除外。《物权法》第74条还规定，小区停车位所有权归属开发商，开发商有权

6、对小区内的停车位进行出租、售卖或赠与，但小区业主具有优先购买权。　　除《物权法》对业主权利进行相应保护之外，《物业管理条例》也是业主权利保护的重要规范。《物业管理条例》第6条规定，业主有权按照委托物业管理合同，接受物业管理企业提供的享有服务。业主可以通过业主委员会选择物业管理企业，物业管理企业需要依据合同内容提供物业管理服务，满足业主的基本生活需求，该条例认为业主的享受服务权是物业管理中一项最基本权利。《物业管理条例》还规定，业主有权通过业主委员会对相关物业管理企业提出建议，要求物业管理企业对日常管理行为、管理质量进行优化，

7、有权要求物业管理企业提高管理质量，业主可以通过投票行使自己的表决权，这种表决权也是业主基本权利之一。同时，《物业管理条例》还规定业主拥有选举和被选举权利，业主有权选择业主委员会的人选，也有权利被选成业主委员会的成员。当然，业主也享有对业主委员会的监督权利，可以监督业主委员会履行的任何决议，并有权对该决议提出质疑。综上所述，《物权法》和《物业管理条例》对业主的基本权利进行了相应规定，从法律层面赋予业主相应的权益，也规定了业主需要承担的义务。　　三、物业管理中业主权利存在的缺陷　　（一）业主委员会法律地位缺失　　业主委员会是由法

8、律及相关管理约定，由房地产相关管理部门批准，由业主大会选举产生的业主利益代表群体，负责保护业主利益、监督委托物业管理企业服务的自治性组织。现行法律中并没有对业主委员会的法律地位进行确认，仅将业主委员会视为自治性组织，一旦业主委员会的法律地位缺失，那么业主委员会与物业管理企业之间签订的合同极