论后《物权法》时代业主车库权利保护问题

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1、分类号学号M201074159学校代码10487密级硕士学位论文论后《物权法》时代业主车库权利保护问题学位申请人：季坤学科专业：法律硕士(法学)指导教师：王鉴非副教授答辩日期：2013年5月24日AThesisSubmittedinPartialFulfillmentoftheRequirementsfortheDegreeofMasterofLawResearchontheLegalIssuesofgarageownerrightsprotectionafterthepropertylaweraCandidat

2、e:JiKunMajor:JurisMasterSupervisor:Ass.Prof.WangJianfeiHuazhongUniversityofScienceandTechnologyWuhan430074,P.R.ChinaMay,2013独创性声明本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结

3、果由本人承担。学位论文作者签名：日期：年月日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权华中科技大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。保密□，在年解密后适用本授权书。本论文属于不保密□。（请在以上方框内打“√”）学位论文作者签名：指导教师签名：日期：年月日日期：年月日华中科技大学硕士学位论文摘要业主停车难、小区

4、车库的归属问题一直是我国房地产法领域一个重要的热点问题。2007年施行的《物权法》以统一的全国性法律的形式对小区车库予以规定，从而使小区车库的法律规制进入了有法可依的时代，其进步意义自不必细言。然而《物权法》实施以来，关于小区车库贵，停车难的问题仍然见诸报端，可见《物权法》的实施效果并不理想，如何有效规制小区车库问题，保障业主车库权利，在后《物权法》时代也显得十分有意义。研究小区车库问题，首先需要对小区车库的法律概念予以明确。通常生活中所说的车库、车位是以建筑物或设施的实物形式来命名的，但法律上车库概念是以建筑物

5、区分所有权制度上的专有部分与共有部分的划分上来区分的，因此需要阐释小区车库的法律概念，研究其法律属性及与小区住房建筑之间的关系，从而为其规制寻找法律依据。《物权法》受部门法的法律属性的限制，其对小区车库问题的规定必然是从财产归属的角度出发，难以有效保护小区业主的车库权利，不能很好解决停车贵，停车难的问题。有效保护业主权利就必须从业主权利保护的角度出发，本文寄希望通过新兴权利主张的形式和主体权利保护的角度来研究这一问题。在《物权法》颁布之前，理论界关于小区车库的归属有不同的学说，其主要表现为业主共同所有说、开发商所

6、有说和约定所有说。《物权法》最终采取了约定所有说的理论，规定小区车库的使用、权属由当事人协商约定，同时为了对业主权利进行倾斜保护，又作了首先满足业主需要的规定。然而这些规定存在多方面的缺陷，主要表现在忽视了业主与开发商之间不存在平等的约定平台、法律概念不清晰、无补救措施等三个方面。本质来说，《物权法》的这些规定缺陷，是由其财产法的基本法律属性决定的。对小区车库的法律规制，可以借鉴国外的立法经验。在这方面，美国的强制立法模式、德国的空间立法模式、日本的屋内屋外立法模式、台湾地区的分类规范立I华中科技大学硕士学位论文

7、法模式都是比较具有代表性的。美国的强制立法模式表现在强制开发商提供车库和强制开发商转让车库。德国的空间立法模式将车库视为房间，属于专有部分。日本的屋内屋外立法模式将屋外停车场界定为共有，屋内停车场界定为专有所有权的客体，为部分业主专有。台湾地区的分类规范立法模式将小区车库分为了法定停车位、自行增设停车位和奖励停车位，法定停车位为共有，自行增设停车位和奖励停车位为专有。台湾地区的分类规制立法模式，缓解了地少人多的局面，有效提高了停车率，与我国目前的国情相符合，值得借鉴。立法的完善是一个循序渐进的过程，需要长期的制度

8、设计，也需要短期的应对策略。从短期来看，弥补法律的缺陷主要通过最高人民法院的司法解释来实现,通过出台司法解释，释明“首先”、“需要”等立法术语的含义，给予当事人双方平等的协商地位，赋予业主救济的诉权。从长期看来，对业主车库权利的保护，最终需要建立一整套完善的法律制度，在借鉴台湾地区的立法模式的基础上，以主体立法的角度建立符合我国国情的小区车库分类规范制度，并完善登记等相应