城市轨道交通对房地产价格的空间效应研究——以杭州市地铁1号线为例

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1、城市轨道交通对房地产价格的空间效应研究——以杭州市地铁1号线为例-->1绪论1.1研究背景1.1.1轨道交通概况轨道交通全称为城市快速轨道交通是城市公共交通系统的一个不可或缺的组成部分。根据国家标准《城市公共交通常用名词术语》的解释，快速轨道交通的指的是以电能为动力，采取轮轨运转方式的快速大运量的公共交通的总称。城市轨道交通在全世界范围内种类繁多，一般认为分为地下铁路（通常筒称地铁，台湾地区称为捷运）、单轨交通、轻轨交通、城市市郊快捷通道（又称通勤铁路）、有轨电车、现行电机车系统、磁悬系统和新交通等8类。1868年伦敦建成第一条地铁以来，由于其安全、准时、舒适度高、运输量大、运行

2、速度快、能耗少、污染小、占地面积小等许多优良特质，在全世界范围内得到推广。目前，世界上的很多大城市都有着非常完备成熟的轨道交通运营系统，轨道交通承担了大部分的公共交通运载量，城市轨道交通逐渐成为众多大中型城市的“公共交通运输骨干”。在我国，虽然城市轨道交通的起步比较晚，但自从1969年北京建成第一条地铁以来，至今已经取得了飞速的发展。特别是改革开放以来，我国城市化速度的加快，城市规模不断扩大，大中型城市的交通问题日益突出，为了提高居民生活质量、缓解交通拥挤状况，发展城市交通先后成为各大中城市解决交通问题的最佳选择。据资料统计，在亚运免费期，广州地铁总客运量就达到了784.4万人次

3、，打破全国记录如今我国的城市轨道交通覆盖率已非常高，设备和线路也巳比较完备成熟。如表1.1所示，截止到2013年5月，我国建成有地铁的城市有北京、上海、广州、长春、成都、重庆、大连、杭州、昆明、南京、沈阳、深圳、苏州、天津、武汉、西安座城市，另外正在建设地铁的城市有：长春、大连、哈尔滨、青岛、长沙、无锡、福州、东竟、宁波、济南、厦门、常州、郑州、南昌、南宁等。1.2问题提出与研究意义随着城市化进程不断推进，城市人口数量不断增加，城市边界不断向外扩张，城市交通问题日益突出。城市轨道交通是一种新型的公共交通设施，相比私人交通和传统公共交通，城市轨道交通的运量更大，速度更快，对环境的污

4、染更小，事故发生率也更低。截止到2014年1月1日，我国巳有北京、上诲、天津、深圳、广州、南京十多个城市的轨道交通处于运营或试运营状态。2012年9月5日，国家发改委网站的公告信息显示，石家庄、太原、兰州、广州、沈阳、厦门、常州等个城市的轨道交通近期建设规划获批。2012年11月24日，杭州地铁号线正式开通运营。由此可见，我国的轨道交通建设正步入一个高峰期。城市轨道交通的建设和使用都将改变城市以往的结构布局，从此影响房地产的区位条件，带动房地产价格的变动。因此定量研究轨道交通对房地产价格的影响是非常重要的。（1）理论意义第一，完善城市轨道交通系统评价体系。随着我国经济的蓬勃发展，

5、为了加快城乡一体化建设，缩短城市与农村的时间距离，轨道交通也随之大规模兴建，因此城市化轨道交通的建设会带来城市形态、空间布局及经济格局的变化，产生巨大的经济与社会效应。将城市轨道交通对沿线房地产价格的影响纳入其系统性的评价分析中，可以提高轨道交通项目的决策和管理效率。第二，完善国内房地产价格定价理论及方法。许多国外学者从上世纪70年代就开始注意到城市轨道交通对房地产价格的影响。不过由于我国市场经济发展比较缓慢，房地产市场的开放时间比较晚，城市轨道交通建设落后，国内的学者对这方面的研究涉足都比较晚。进入21世纪以来，许多国内学者也开始研究城市轨道交通对房地产价格的影响，但是目前主要

6、的研究基本都是定性估计。这些定性方法通常只是笼统的考虑区位因素对房地产价格的影响，做不到将区位因素的变化对周边房地产价格的增值效应或值效应量化，存在一定的缺点和局限性。本文的研究是在已有的理论基础上，借鉴国外成熟的空间计量经济学和空间统计学的价格研究方法，定量分析城市轨道交通对我国房地产价格的影响，有利于丰富这一领域的研究成果。2相关理论与文献综述2.1空间经济学概述2.1.1空间经济学的起源与发展空间经济学是关于资源在空间的配置以及经济活动的区位问题的学科。所谓区位，通俗来讲就是人类经济活动所选择的的地区或场所，即空间上的位置。经济活动的区位，涉及企业或家庭在哪里进行生产和消费

7、的决策，以及这些决策之间的相互影响。一般来说，空间经济学泛指利用三维空间的向度研究经济，或者说将空间因素纳入到一般均衡理论的分析框架中，从而研究经济活动的规律。空间经济学起源于180多年前的区位理论。一般认为，空间经济学的发展经历了区位论、空间结构演化理论和新经济地理学三个历史发展阶段。（1）区位论按照历史发展顺序，区位论可以分为农业区位论、工业区位论、中心地理论和市场区位论四大体系。从研究对象上来看，区位论属于微观研究，是空间经济学的起步阶段。1826年德国经济学家杜能的著作《