项目拓展城市布局及拿地策略(利海集团)

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1、项目拓展城市布局及拿地策略利海中国地产发展中心目录一公司战略布局二公司重点关注项目及拓展拿地方式公司战略布局中国房地产行业仍处于快速发展阶段，市场空间仍然巨大。利海集团近年战略发展总目标是做大规模，做大销售额，实现上市。战略取向公司战略布局拓展定位一、规模扩张型，主要考虑销售额和资金周转率指标。此类项目强调快速开发，快速销售，快速回笼资金，通过提高资金周转率，减少资金的沉淀，来提高盈利能力。二、现金流收益型，此类型的项目主要侧重高投资回报率高，能够提供可观的现金流。三、战略培育型，此类型的项目比如郑州雁鸣湖项目，需要三到五年的培育周期，但可以在

2、项目培育成熟后转变为现金流收益型或规模扩张型。当前，集团项目拓展类型定位：目录1第一梯队城市及拿地策略公司战略布局第一梯队城市：北京、上海、广州、海南、青岛及紧邻周边城市以及具有资源性、稀缺性项目的全国重点城市。城市描述：项目拿地方式及策略探讨北京、上海及广州等一线城市是经济和政治具有重要作用的大都市，在城市规模、基建、财政收入、消费、对人才吸引力等各层面，均领先于其他城市。因此，从房地产发展来看，一线城市市场容量大、需求旺盛，宏观调控影响比较有限且周期较短，产品销售相对畅旺。公司战略布局拿地策略：项目拿地方式及策略探讨◆“三旧”改造项目：广佛

3、地区及珠三角区域的“三旧”改造项目及青岛城中村改造项目等作为优先考虑并加快推进。◆“销售稳健型”的大中型项目及“短平快”的中小型项目.公司战略布局拿地策略：◆土地一级开发项目(含资源性及稀缺性项目)：具有成片的、在城市发展方向区域内、由政府主导、产业带动、整合其他相关产业的土地一级开发项目（比如北京房山区琉璃河项目）或一二级联动开发项目（如郑州雁鸣湖项目），规模大致1000亩及以上。目的是以相对较少的资金投入控制较大规模土地资源。项目拿地策略及方式探讨目录2第二梯队城市及拿地策略公司战略布局第二梯队城市：贵阳、长沙、南宁、郑州等集团已经进入的城

4、市。集团目前已进入开发项目的城市都是省会城市，其城市发展潜力大，且集团在当地已建立了一定的政府关系、树立了良好的企业品牌以及拥有各自的开发管理团队，因此，我们将继续加大对这些城市的项目拓展，逐步壮大已有项目公司的规模及实力。城市描述：公司战略布局拿地策略：项目甄选标准项目以中等规模优先考虑，或者项目规模较大但付款条件比较宽松。经评估预测项目开发后住宅产品平均售价不低于6000元/平方米，而初步投资估算下，销售净利率不低于25%。公司战略布局拿地策略：转让或者合作开发项目或土地招拍挂项目股权转让或项目公司收购项目必须是权属清晰，来源合法。合作开发

5、模式可灵活多样，但前提是项目开发使用集团品牌，集团对项目有绝对的直接控制权。目录三第三梯队城市及拿地策略公司战略布局第三梯队城市：除第一、第二梯队城市外的其他城市作为第三梯队城市（如成都、西安、太原等）。在资金富余的情况下，我们在资金能力允许的范畴内可适当拓展第三梯队城市。第三梯队的城市中，有不少城市在人口、人均GDP、人均可支配收入、房地产投资额、商品房销售量/额、均价六项指标方面均位居全国前20名。也就是说这些城市本身的地位和辐射力都比较高，房地产开发的前景较好。因此，我们可以在这些城市中进行筛选，一旦选中，就利用品牌优势，迅速介入，提高集

6、团的市场份额及影响力。城市描述：公司战略布局拿地策略：项目甄选标准项目获取途径主要是股权转让或者项目收购，土地成本较低，投入资金小，能快速实现资金回笼。项目规模以中等优先，项目产品销售均价不低于6000元/㎡，项目开发销售净利率不低于25%。建议重点关注并可以寻求机会切入的城市：成都、西安、太原等城市公司战略布局拿地策略：对于第三梯队城市的选择，我们将严格按照意向城市进入的评估标准进行筛选。□战略层面——该不该进入该城市主要是深入分析该城市的房地产现状及发展前景，包括城市在背景区域中的角色和定位、城市产业发展及外部环境的变化带给房地产业的机遇和

7、风险、横向观察周边城市的房地产发展状况以及其它发展商在该城市表现等方面。公司战略布局拿地策略：□策略层面——意向城市能否实现集团的开发目标主要是探讨集团在意向城市开发目标的实现度，从两方面着手研究，一方面是意向城市房地产市场的研判（包括市场总量、消化情况、客户群与产品情况以及竞争对手情况等），另一方面是意向城市（地区）的土地市场状况。□执行层面——如何进入意向城市主要是制定发展策略、土地储备策略（包括土地储备原则及意向地块评估等）、地价分析及建议等方面内容。目录一公司战略布局二公司拓展拿地方式目录1土地一级开发项目公司重点关注项目土地一级开发，

8、是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建