2009年东莞楼市总结及2010年展望921384160

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1、2009年东莞楼市总结及2010年展望土地市场一、土地总体供求特征供求量小幅下降地价小幅上升合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2009年东莞土地总供应155宗，供应面积为551.9万平方米，同比2008年的169宗和662.9万平方米小幅度减少8%和17%。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2009年全年土地总成交142宗，成交面积为486.6万平方米，成交总金额为94.9亿元。成交宗数和金额同比08年基本持平，成交面积则下降12%。其中纯属于政府财政收入的一级市场挂牌出让地块共成交406.4万平米，总金额为85.5亿元。09年成交的土地单价为1949元/平米，比08年的1688元/平米小幅

2、上升15%。松山湖楼市发展潜力巨大2008年东莞成交的土地类型结构与往年不同，工业用地成交总面积为281.5万平方米，比商住地的155.7万平方米大幅超出81%，首次占领主导地位，这与当年的楼市持续低迷和东莞实施产业转型有密切的关系。2009年商住用地的成交量重新占主导地位，为183.6万平米，占总体的38%,比工业用地的179.2万平米略超2.5%。2009年工业用地的成交面积占比依然较重，占整体的37%，排名第二；其次是科研设计用地，占14%。09年成交的工业用地依然集中在松山湖区，08年至今，松山湖区几乎每月都有大量的工业用地和科研设计用地成交，预计未来几年内将会有越来越多的高新产

3、业和研发机构进驻松山湖，松山湖的楼市发展潜力巨大。二、商住地供求特征东莞土地市场表现平淡合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2009年东莞全市商住地共供应52宗，供应面积为209.9万平米，同比08年的206万平米微涨2%；2008年的商住用地成交面积是2003年至今最低的，仅有155.7万平方米，而09年全市商住地共成交47宗，成交面积为183.6万平米，同比上升18%.09年全市商住地的总成交金额为62.2亿元，与08年基本持平，折合各地块容积率算得平均楼面地价为1636元/平米，同比08年的1647元/平米略降1%，价格较为平稳。城区商住地成交较少主要集中于镇区202009年东莞商住地

4、成交面积排名前十名区域中，城区仅南城区位列第九，主要以镇区为主。前五名分别是大朗、黄江、中堂、凤岗和石碣镇。最高的大朗镇成交面积为27.9万平米，主要是碧桂园拿下的大朗镇大井头地块面积高达23.7万平米，楼面地价为1690元/平米。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，商住地成交楼面地价最高的区域是莞城区，为4847元/平米；莞城09年只成交了一宗商住地，位于莞城体育路，被深圳龙光地产以高价拿下，成为09年楼面地价最高的商住地块。楼面地价排名二三的长安和大岭山镇，皆只有1宗地块成交，而且这两宗地块的成交价皆包含了地上已有的建筑物，因此实际地价会更低些。城区商住地几乎全落入深系发展商囊中2009

5、年深系开发商在东莞拿地踊跃，对于地价的承受能力明显高于本土开发商,因此09年东莞城区商住地块几乎全落入深系发展商手中。09年东莞楼市相比08年明显好转，沉寂了一年的外地开发商在东莞土地市场又重新活跃起来。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年东莞城区商住地共成交8宗，其中有7宗皆被深圳开发商夺得。深系发展商09年在东莞城区拿地总面积为18.6万平米，拿地总金额为14.9亿元，分别占城区整体成交量的95%和97%。09年东莞本土开发商在城区只拍得一宗商住地，而且成交面积较小，仅有9174平米。住宅市场前言：2009，全面激活的一年，2010，进入谨慎乐观调理亢奋的2009年已经过去，200

6、8年对2009年的极度悲观预期早已飞到九宵云外，2009年东莞楼市在出乎意料中走出了低迷，走向了健康稳定发展。2007年“9.27”后，东莞楼市开始降温，一场楼市调整不可避免地在08年初到来了，那时，普遍人认为2008年是东莞楼市最困难的一年；经历接近一年的调整后，不巧世界金融危机大范围地爆发了，在2008年四季度，那时几乎所有的人都认为，其实2008年不是楼市最困难的一年，而2009年才是最困难的一年。事实证明07年底对08年的悲观预期是正确的，而08年底对09年的悲观预期偏差较大。是什么改写了09年的悲观局面呢？金融危机重创了东莞经济，同时挽救了东莞楼市。09年东莞经济仅仅维持历史罕

7、见的5.3%增长，而楼市销售则同比增加60%，房价得到6.8%的上涨。2008年四季度中国政府为尽可能减少世界金融危机对中国经济的冲击，以“四万亿”为主要代表的经济刺激计划“顺势”而诞生，接下来中央出台一揽子经济刺激计划，09年中国经济预期得以改观。而在楼市方面，以“七折利率”为主要代表的楼市振兴措施，在短短的两个月迅速将09年市场预期180急转弯，包括东莞楼市由“极度悲观”转向“比较乐观”，东莞住宅存货在短短的两三月迅速得到较大程