2010楼市展望

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1、2010楼市展望2009年，中国楼市在短短一年内完成了从萧条到疯狂的“三级跳”。房价过高似乎已成为了共识。然而，2010年的中国楼市能够在营业税新政等调控措施的干预下趋于理性，完成“拐弯”吗？就让我们回顾一下2009年市场发展的三个阶段，并对2010年的中国房地产市场作出展望。第一阶段：止跌反弹　　时间：2008年12月-2009年3月关键词：政策扶持楼市企稳政策是楼市的指南针。将时钟拨回到2007年9月27日，面对全国楼市价格快速上涨的情况，央行和银监会联合发布了“二套房”新政，其中要求申请购买

2、第二套及以上住房的，贷款首付比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。这项抑制炒房的政策杀伤力很大，直接导致了2008年全国房价调整20%以上及成交的极度低迷。　　一年后的2008年9月，受金融危机影响，房地产市场一片萧条，救其于水火的仍然是政策因素——2008年10月，财政部和央行要求“金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%”。由于对“改善型普通自住房”界定未明，由此打开了松绑

3、“二套房贷”的缺口。　　除此之外，各地方也纷纷响应中央救市的“集合号”，鼓励居民消费住房，令2009年的楼市呈现缓慢复苏迹象，刚性需求开始释放。　　包括二套房政策的重新放松和四万亿经济刺激计划在内的一系列措施，被业内普遍认为救市政策迈出的实质性一步，为全年楼市的升温埋下了伏笔。用国家发改委副主任刘铁男2009年2月27日在国新办新闻发布会上的话总结：“房地产行业是中国重要支柱产业，现在是，未来也是。2008年底，中央、地方政府均出台相关措施促进房地产业的发展，救市措施的效果已显现。”　　2009年

4、3月12日-15日举行的“上海之春”房展，则是中国楼市在压抑许久后刚性需求逐渐释放的一个缩影。一方面，在这届展会上，房产商的元气尚未恢复，参展开发商数量从2008年的130家减至百余家，并延续打折策略---有不少开发商用“买房子送钻石”、“买独栋别墅送宝马”、“送百万豪宅”等促销“噱头”吸引看房人。另一方面，共计有13万人次涌入“上海之春”展会捧场，其中大部分是具有刚性购房需求的人群，这已经显露出上海的楼市开始逐渐走出阴霾的端倪。　　数据显示，在系列政策的刺激下，2009年前三个月上海累计销售成交

5、量达428.46万平方米，与前一年相比增长4.7%。3月份成交量的爆发性成长，使前三月累计成交规模已赶上前一年水平，持币观望气氛已经消散。第二阶段：小阳春快速拉升　　时间：2009年4月-2009年9月关键词：消化库存地王效应2009年3月后是否是一个“倒春寒”？就连地产商都没有底。证大集团董事长戴志康当时表示，政府的救市效果显著，但能维持多久尚难预料，投资楼市仍需谨慎。　　然而，市场带来的却是一个由“小阳春”走向快速拉升的上升通道。数据显示，2009年4月至8月，成交面积保持在260多万平方米，

6、月成交套数达2.3万多套。其中4月份，成交量为255.78万平方米，2.4万余套，面积与上月环比上升10.6%，比前一年同期增长73.6%，创下自2005年来的月度新高。而平均房价从前三个月的降价，转为基本持平。之后数月，全市平均房价突破万元大关，一路上扬，房价月增幅在6%以上。开发商连续提价，购房者蜂拥排队现象比比皆是。　　除了前三季度8.9万亿元新增贷款这一数字导致市场流动性失控炒高房价外，在这一房价快速上扬的时间段内，“地王效应”和“消化库存”成为市场的两大关键词。　　一方面，地王频繁出现，

7、导致部分区域房价未来2-3年的增值空间透支明显，地价仍在以房价为目标向上攀升，一些区域地价已出现“不能承受之重”的态势。另一方面，比地价带动影响更为重大的是，这一时期内楼市供求关系逆转，“供不应求”一年多来首现楼市。由于2008年楼市的低迷导致存量较大，楼盘销售周期变长，因此，不少开发商都放缓了对新盘的入市计划。2009年“五一”期间，全国城区在售楼盘的数量虽然有所增加，但还是以消化存货为主。不过不少开发商也开始趁热打铁，在“五一"”期间尝试推出新产品、考验市场。开发商减缓动工和开发速度，及刚性需

8、求和投资需求一起入市，使得楼市出现了供求关系的第一次倒置。第三阶段：无量上涨政策调控　　时间：2009年10月-2009年12月关键词：营业税进入2009年第四季度，楼市再度进入一个上升通道，住房价格大幅上涨，在高位上继续攀升。这是2009年楼市的再度冲高期。佐证楼市进入疯狂的直接证据是，2009年四季度以来，在豪宅的带动下，商品房成交均价不断攀升，成交量却走低。众所周知，“无量上涨”是上涨的“最高境界”。　　监管层显然不会对此视而不见，调控政策的强烈预期使得楼市上方如悬着一把“达