浅析我国商品房空置问题

《浅析我国商品房空置问题》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、浅析我国商品房空置问题空置房，一个早在7年前就被关注的话题，直到今天它依然在现实中存在。一边是大量的商品房白白空置，国家统计局发布的数据显示显示，截至2008年12月末，全国空置商品住宅同比增长32.3%，这将大大超过国际公认的商品房空置率10%的警戒线。尽管在信贷投放的支撑下，出现了一波人造小阳春行情，但商品房空置问题依然非常严重。另一边是迫切需要住房的居民买不起房子，这样一个尖锐的矛盾亟待政府出面解决。目前国内商品房空置率极不合理，国家应该采取一系列措施，甚至是强制措施，以使商品房空置率在一定时

2、期内降到比较合理的区间，否则将给国民经济发展带来一系列的严重问题。一、空置房增长的原因（一）项目定价超出了目标购房客户的购买力空置率直接体现着供需比例，综观国内一些城市的房地产市场，中低价位的楼房都成为抢手货，尤其是低价位和经济适用房供不应求。一方面，是许多城市中的新建住宅，尤其是高档住宅乏人问津；另一方面，是广大中低收入者，望房兴叹。在一些城市红红火火的房市背后，出现了中高档房过剩，中低档房短缺的现象。（二）开发商囤积房源2007年楼市销售火爆、房价快速攀升，项目定价已完全脱离了成本加利润的原则，

3、而是对比周边其他项目的价格而定，利润率的增加令开发商出现惜售心态，囤积房源，高点抛售。而随着2007年4季度以来，购房人的消费能力渐渐无法跟上疯涨的房价，消费力不足导致的购房需求缓慢下降，成为了空置房形成的主因，空置房增加的成因发生了显著变化。（三）投资炒房行为自从1998年住宅商品化以来，全国楼市取得了飞速的发展，而与此同时，楼市渐渐成了获取高额回报的经济市场，成为投资、储备财富的一大工具，也随之产生了一批以房屋为牟利工具的人群炒房客。在商品房初期发展的这10年间，诸多城市的炒房运动愈演愈烈，投机

4、客、开发商乐此不疲，城市的住房利用率急剧降低，一人户下占有多套房产资源的情况屡见不鲜。二、国外征收住房空置税的经验借鉴[5]（一）韩国一宅一户，多宅重税韩国执行优先为无房人提供房屋的一宅一户制度。近年来，韩国购买多处房产投资的情况日益严重。为此，韩国在实行一宅一户制度外，虽然没有规定明确的空置税项目，但是对第二套住房课以其他重税。如第一套住房政府收取的资产增值税为9％，第二套则高达36％，第三套更是达到60％到75％，买房空置待涨几乎无利可图。（二）法国老实申报，否则重罚早在1999年，法国就开始在

5、巴黎、里昂等八大城市对那些收入高、房产多而空置并造成资源浪费的人征收房屋空置税，以此来对居民住房进行调控。其税收的全部收入由国家改善住宅委员会用于居民住宅建设。许多法国人拥有不止一处住房，他们通常住在城市，但在周末或假期会到乡村住所逗留一小段时间，这样就形成了所谓的主要住所和第二住所。如果第二住所基本不怎么使用，该住所则需按面积交纳空置税。不过，法国空置税征得并不高，与一般住房税差不太多。法国是个讲究诚信的国家，居民交纳的大部分税目都由居民自己申报，空置税也是如此。法国民众在购买一处房产后，都要主动

6、向税务部门申报，房产所在地税务局便会寄来正式申报单让房主填写并备案。由于房屋建筑商在建房之初就需向税务部门申报，因此购房者很难在房屋面积上作假。一旦作假，申报人会受到严厉处罚。如果纳税人拒不交税，税务部门有权实施经济处罚。如果纳税人拒不接受处罚，他将遭到司法起诉。（三）英国有几套房，一查便知或是跻身金融投机发了大财，或是单身一人看准了房产升值潜力靠贷款买住房英国有第二套住房的人越来越多。这些空巢影响到当地的经济和房地产的健康发展，使不少地方成为人烟稀少的幽灵之地。为此，英国政府推出了一个新的税种第二

7、处房住税（也叫空置税）。空置税的征收基础在于英国居民登记的数字化、实名制和系统化。任何居民都有个人数据库，这些数据库中存有居民的姓名、年龄、职业、住址，相关人员只要输入个人信息关键词即可获得所有信息。但英国空置税的征收也挺人性化，法律允许新购第二套住房的产权持有者有2年的免税时间，供他们决定两套住房中的一套作为第一住房，而另一套住房则要照章纳税。三、解决商品房空置问题的有效途径征收住房空置税一些地方政府为了解决新建商品房空置问题，采取财政出资购买商品房当保障性住房，来消化空置的商品房。这种做法是错误

8、的。其一，以地方财政的实力，它所拿出购买商品房的资金非常有限，改变不了空置率上升的趋势，治标不治本。从量上来看，中国房地产的总量较大，但社会分配中存在不公：一方面，房价一路走高；另一方面，住房空置率持续攀升。在此情况下征收空置税成为一种必要的调节手段，也是长期手段。拥有两处或多处房产者过多占有社会资源，对其征收相应的税款将有利于房地产业的健康发展。开征住房空置税，一来可以推动有空置物业的人及早把物业脱手，二来市场上可供出售或出租的房源就会立即增加，租金及房价都会因此而