空置商品房问题研究

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1、空置商品房问题研究引言：所谓空置，第一层意思是指可用于出售、出租的但尚未出售和出租的房屋，是在发展商手里的产品；第二层意思是包括已销售的商品房而长期空置不用的产品。　　：尽管2009年以后不再发布空置房数据，但截至2008年9月底，全国商品房空置量16400万平方米，全国空置商品房占压资金已超过4900亿元。尤其一些热点城市，已销售的商品房有相当部分是投机性物业，长期空置量非常大，有个别海滨城市的部分小区，有近四成以上已办入伙但住户水电表每年读数为零，资源浪费相当严重。全国空置商品房占压资金惊人，居各行业不良资产之首。尽管有如此大量商品房空置，还是出现了“

2、有人无房住、有房无人住”，竣工量和空置量同时增加的现象。为促使房地产市场持续健康发展，深入研究解决空置商品房问题是十分重要和迫切的。　　关键词：空置商品房、市场整顿、控制　　1空置商品房的特征　　1.1产品更迭引起的滞后性　　房地产产品的时效性很强，由于产业的技术不断升级和新材料与新工艺的不断进步，空置时间越长，产品的综合性能越难满足消费者日新月异的个性化和信息化之需求。加上不动产品的使用年限造成的物业减值，更使空置商品房的性价比日渐降低。尤其卖剩的产品楼层不佳、户型缺陷、朝向差、商铺纵深过长等最容易成为空置商品房。　　1.2区位与环境造成的集中性　　一些

3、区域环境特别差的地方，其商品房价格尽管很低，但空置商品房还是比较集中，尤其一些建在工业区或污染源附近的住宅小区，成为空置商品房的危险就更大。　　1.3定位缺陷形成的产品无效性　　一块商品房用地可做出各种功能的商业用房，也可做出不同档次的住宅，开发商也力求定位准确，都希望取得最快销售、最大利润回报的结果。但若把握不准，则可能因造价太高而使大批中低收入消费者失望。如在工业区旁建造豪宅只能令周边的打工置业者望楼兴叹。同样如果在CBD中心区附近建造一座毫无个性的普通住宅楼，则更是对资源的严重浪费。　　1.4商誉信息带来的负面性　　空置商品房总喜欢与不诚实的发展商为

4、伍。一个曾经以劣质的产品欺骗过消费者，或由于奇差的售后服务而造成社会舆论谴责的发展商是无法得到消费者信任的。尽管这个发展商已痛改前非，但在相当长的一段时间内其产品都可能让消费者不敢问津。　　1.5规划与建设缺陷造成的产品低值性　　城市规划多变，项目“小、散、多”，加上开发企业的“小、散、多”，其产品必然是低附加值的。　　2空置商品房的成因　　2.1企业方面　　一是企业机制与市场化运营要求脱节。空置商品房多的企业，存在企业激励机制不足，缺乏健康的企业文化氛围，职工缺乏健康向上的价值观。这些企业的项目的财务风险、定位风险未形成控制体系，市场上潜在的消费群体在哪

5、里？消费者的需求是什么？什么样的户型好销？均没有进行深入的市场调查，其开发的楼盘也没有优良的工程记录等等，因此造成商品房空置率高。　　二是产品有效供给不足。空置商品房多的小区存在着总体规划方案先天不足，建筑物间隔整齐，像兵营式的排列，既体现不出以人为本的人际交往空间和公共活动空间，也缺乏特色与个性。这些住宅周边大环境配套很不完善，市场、学校、幼儿园、医院、会所、购物中心等都有不成规模或未成配套，舒适性、方便性极差。小区绿化档次低，物业管理差。另外，空置商品房相对性价比较低，通过一段时间的降价促销，效果仍不佳。这主要是因为产品定位脱离了目标顾客的需求，造成了

6、产品供给满足不了有效需求。　　三是成本与质量控制缺陷。过高的成本造成价格与市场的有效需求脱节，现实的消费者不愿意接受性价比过低而价格偏高的空置商品房。加上一些空置商品房的工程质量未能与成本成正比例提高，施工质量问题造成的外墙渗漏等现象突出，使空置商品房销售雪上加霜。　　四是观念与延伸服务缺陷。一些空置商品房虽有自己的销售队伍，但人员素质不高，多数是没有经过系统培训。这些人员没有参与前期的项目定位策划，没有销售策划的程序和价格策略，组合营销策略也甚少运用，处于有什么房就卖什么房的被动状态。开发的项目更谈不上营造品牌效应去引导消费；延伸服务更没有形成体系，业主

7、的不满效应影响了准业主的购买意欲。　　2.2消费者方面　　造成空置商品房的另一个原因是消费者的购买力不足，表现在两方面：①居民收入水平低；②居民消费观念滞后。　　2.3政策管理方面　　①交易不规范，税费过多；②土地资源配置不合理，开发规模过大。　　2.4、投资方面　　由于房价连年攀升，资本逐利性和投机造成大量商品房空置。　　3从政策层面上控制商品房空置　　3.1速规范土地市场，挤掉房价泡沫　　在政府宏观调控下，建立完善的土地市场规则体系，充分发挥市场对资源配置的基础性作用，运用价值规律和市场机制，实现土地资源配置的最优化和资产效益的最大化。最终目的是达到建

8、立以供给引导需求，实现用地供需良性循环的用地供给机制，彻底杜绝因土