浅析北京市商品房空置

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1、浅析北京市商品房空置引言　　有关“商品房空置率之争”将房价持续上涨的北京房地产市场炒得沸沸扬扬。由于目前国内有关商品房空置及空置率的测算缺乏统一的标准，认识角度不同，产生差异也是必然。而近期，北京市建委公布的有关商品房空置达60％以上的消息让北京市民震惊的同时，有关统计数据的权威性也遭到质疑。本文不想去探讨这些数字的真伪，只是从另一角度来探讨北京商品房空置问题，通过对历年空置情况分析，提出保持合理空置的对策建议。　　1、明确商品房空置的概念　　“商品房空置”一直是我国房地产市场关注的焦点。它作为反映商品房市场供需的一个重要

2、指标，也成为了专家衡量房地产市场“泡沫”的依据，但有关商品房空置的概念也是莫衷一是。　　美国的DeniseDipasquale等人认为：住宅空置是指建筑空间没有被占用，即住宅正在出售或出租的时期。[1]通用的解释即：空置量（VCt）是指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分，可按物业类型分别统计。空置率（VRt），是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt＝VCt/St.[2]目前，大多数发达国家商品房空置率的合理区间在3～10％之间。　　在我国，商品房空置量的统计并不完整。它是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品

3、房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。　　根据国家统计局的统计标准，空置率是指“各房产公司在一定时间内上报的房屋空置面积”除以“近三年来的竣工面积”。其中，房屋空置面积是以上年的空置面积累加今年已经拿到竣工证但尚未销售或出租的商品房的增量面积。　　由于我国的空置率的计算标准与国际标准不一致，因此，不能拿我国的空置率与国际上商品房空置率区间比较。在《对我国商品房空置率的适

4、度判断》（《中国信息报》）一文中指出，我国商品房空置率的合理区间为5～14%；空置率在14%～20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为商品房积压区。本文以国家统计局的统计口径为标准计算北京市1999－2005年商品房空置率，并根据以上商品房空置率区间划分标准来判断北京市商品房空置情况。　　2、北京市商品房空置的情况分析　　2.1历年来北京市商品房空置情况分析　　从商品房总体空置情况来看，1999－2000年，北京市商品房空置面积保持平稳；2001－2003年呈现快速增长的势头，其平均增长率超过20％；到2004年略有下

5、降，较2003年减少了79.3万平方米；2005年快速上涨，其涨幅超过30％（表一）。　　表一：1999－2005年北京市商品房空置情况统计表　　年　　份　　　　　　　1999年　2000年　2001年2002年2003年2004年2005年商品房空置面积（万平方米）624.3　627.4　774　919　1123.4　1044.1　1374.2空置一年以上（万平方米）　267.5　299.2　336　512.7　377.9　302.8　380.65空置一年以内（万平方米）　　356.8　328.2　4384　06.3　7

6、45.5　741.3　993.5商品住宅空置面积（万平方米）529.1　515　634.1　763.2　897.6　723.6　799.7商品住宅空置比重（％）　　　85%　　82%　82%　83%　　80%　　　69%　　58%　　数据：北京市统计局及国家统计局相关数据进行测算整理　　从商品空置时间长短来看，除2002年外，1999－2005年，空置一年以内的商品房所占比重均大于空置一年以上的商品房所占比重，即以新增商品房空置为主。其中，1999－2001年两者所占比重相当；而2003－2005年，空置一年内的商品房占绝

7、对优势。　　从商品房空置结构来看，以商品住宅空置为主。1999－2003年，商品住宅空置面积占商品房空置总面积的80％以上；2004－2005年，商品住宅空置比重持续下降，其中比重分别为69％和58％。　　通过以上分析发现，北京市商品房空置量越来越大，且以空置一年以内的商品房，即新增商品房空置为主。商品住宅空置比重有所下降，而商服等商品房空置比重相对上升。新增商品房空置增加是否说明北京市商品房已经供大于求了呢？实际不然。一边是空置的大幅增加，一边是普通老百姓买不到房，房价大幅上涨。这就是目前北京房地产市场中存在的“怪现象”

8、。我们从商品住宅空置比重下降可以看出其市场需求较为旺盛，而其空置面积的大幅增加则说明满足普通百姓需求的商品住宅供应不足；商服等商品房空置比重增加则说明该类产品供大于求。可见，商品房供应结构问题是导致北京市商品房空置大幅增加的主要原因，同时也是北京市房价在经历国家宏观调控后“逆势而上”的根本原因。　　2.