我国住房空置问题的分析及对策

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1、我国住房空置问题的分析及对策摘要：我国正处在城镇化的快速发展时期，伴随着城镇人口的快速增加，住房短缺问题将长期存在。与此同时，我国还存在住房大量空置现象，甚至出现一方面一房难求，另一方面一些人拥有多套住房却不愿出租的怪现象。大量住房空置，不仅加剧了住房短缺，也带来了资源浪费、社会不公等不良后果。因此，分析住房空置的原因，借鉴国外有关经验，提供我国对住房空置的对策建议，对促进住房市场健康发展、促进住房公平具有重要意义。中国2/vie　　关键词：住房空置；空置原因；房地产　　一、我国住房空置现状　　随着房地产业越来越热，商品房投资快速增长，全国地区的商品房新建面积也迅猛增长，而空置面

2、积也随之增大。空置指标是能够反映房地产市场供需平衡的重要指标，通过住房空置率可以研究房地产市场走向变化，为房地产发展提供重要决策。据国家统计局相关数据显示，2012年10月末，全国商品房空置面积1.12亿平方米，其中，商品住宅空置面积6204万平方米，商业地产空置面积上半年也达2878万平方米。此时全国空置率已达到26%，大大超过国际公认的10%的警戒线。出现一边是1亿多平方米的商品房白白空置，一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子的两个极端现象。2013年，西南财经大学发布了一份关于城镇住房空置的调研报告，报告显示我国有大量城镇住房处于闲置状态，我国城镇住宅市场的整体空置率达2

3、2.4%。据此估算，全国城镇空置房为4898万套。我国的住房空置率已高于美国、日本、欧盟等国家和地区。　　二、住房空置原因分析　　住房空置的原因纷繁复杂，有的是单一因素所致，有的是多种因素共同作用所致，导致住房空置的原因主要有以TJI，～。　　1.市场供需因素　　住房属于非标准化、资金量大、市场流动陛差的商品，住房的地域性限制、开发商供给的时滞性、结构与居民购房需求的不对称，以及加上市场信息的不完整、交易时间长，市场供需无法快速到达平衡，从而造成住房的空置。　　2.住房结构因素　　从居民家庭收入分配结构来看，大部分家庭的住房因素主要集中在普通住房上，但开发商为了追求更高利润，倾向

4、于开发大户型、高价位的高档住宅，出现供需结构错配，导致一些类型的住房供不应求，同时另一些类型的住房出现大量的空置现象。例如，2010年的统计报告显示，截至当年7月月底，北京市朝阳区住宅空置面积133.0万平方米，其中别墅、高档公寓空置面积为52.1万平万米，占空置总量的39.2%。在空置3年及以上的积压房中，别墅、高档公寓的比例更是占到了一半以上，达54.9%。住房空置显示出明显的结构性问题。　　3.功能住房因素　　住房的功能性缺陷可能会导致无法正常入住，从而造成空置。例如，一些住房因设计和施工的原因造成住房质量问题；一些小区位置偏僻，配套不全，交通不便，甚至水、电、气、供暖等供

5、应不正常，这些因素都造成住房被迫空置。　　4.投机炒作因素　　在房价快速上涨阶段，一些人投资住房的目的就是为了待价而沽，同时为了规避较高的租赁税费、避免出租过程中寻找承租人和日常管理的麻烦，而有意将住房空置，等待最佳的时机出手，以获取房价上涨的高收益。　　5.开发商囤房　　这种现象在房地产市场过热、住房供应相对短缺的卖方市场条件下更为普遍。面对越来越大的动拆迁成本，开发商非常“珍惜”手中目前已经进入工程状态的项目，对于开发商而言，一个项目开盘即被一抢而空不是一件好事，只能说明定价偏低，开发商没有获得利润最大化。一些开发商拉长销售期以获取最大的的利润，在大量房子未出售的情况下，通过

6、捂盘惜售，故意制造出房子卖空、供不应求的假象，以借机抬高房价。消费者这边一房难求，开发商则空置着卖。一些工程达到甚至超过预售标准了，但开发商却不急于去办理预售许可证，开盘时间一再推迟，好不容易出来了，首批房源非常少。这种“囤房”的做法可以为楼盘积累人气，又能等来销售价格上涨，还可以主动控制推按节奏以适应和引导市场需求。这种行为的恶果在于导致大量住房被人为空置，并最终很大程度上拉升了房价。　　6.税收因素　　在我国目前税收体制下，房地产保有环节税率较低，而权属转移过程中税收种类过多、税率过高。例如，住房出租需缴纳5%的综合税，住房出售除了缴纳5.5%的营业税外，还要缴纳3%-5%的

7、契税，以及印花税和20%的个人所得税等。而持有住宅几乎不用负担任何税收，一些地方对空置的住房甚至连物业费、供暖费等费用也给予减免。鉴于此情况，如果业主购房后让住房空置下来不用缴纳任何税费，因此不少人宁可选择将住房空置，也不愿意出租或出售，而住房空置有不需要承��任何费用。显然，在没有任何制度强制和利益诱惑下，房主选择空置住房并不会使其利益受损，基于一个“经济人”的理性判断，其自然没有使住房流转起来以增加更多人福祉的任何动因。房地产税收的结构性问题，导致房地产税种倒置，住宅投机炒作