建立城乡统一土地市场及思考

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1、建立城乡统一土地市场的思考吴江市土地学会诸镇康当前我国的土地资源分为国有土地（主要为城市用地）和集体土地（主要为农村用地）“两种产权”，形成了两个分割的土地市场。随着工业化、城市化快速推进以及新农村建设的启动，经济建设和社会发展对非农建设用地需求不断扩大，农村土地尤其是城市郊区农地的价值日益提升，农地流转的隐形市场普遍存在。为此，迫切需要建立统一的城乡土地市场，以规范和高效利用农村集体土地，打破城乡二元结构，缩小城乡经济差距，促进区域协调发展。我国城乡割裂的土地市场制度结构,表现为典型的二元特征。一是土地产权城乡二元,农村土地属农村集

2、体所有,城市土地属国家所有,城乡土地所有权及其使用权之间不准自由交换;二是城乡土地用途二元,农村土地农用,城市土地用于城市经济建设,城乡土地不能自由合理流转;三是城乡土地市场二元,城乡土地市场是割裂的,农村土地市场化要以不改变土地用途和保证农民的土地承包权为前提,城市土地市场化则没有这方面的限制;四是城乡土地价格二元,城乡土地价格体系是割裂的;五是城乡土地规划和土地管理二元,规划和管理政出多门,导致农村土地规划和管理薄弱而无力。我国农村与城市土地制度维持着二元性，一方面农民对土地的权利一直处于相对弱势。农民的土地承包经营权没有明确界定

3、为物权。农村宅基地的权利性质也不明确，包括宅基地与房屋在内的房产权利没有还给农民。农村集体土地产权治理结构的相对缺乏。农民对他们自身的权利认知不足。土地转化为非农用土地的过程，不是一个平等的、协商的产权交易过程，征地补偿办法不合理，征地范围过宽，征地程序忽视农民意愿，失地农民的长远生计缺乏保障。另一方面驱使地方政府过度征地和逐利。二者同时导致用地粗放、效率低下、非可持续利用和侵害农民的土地财产权益,使社会效率和公平损失。建立城乡统一土地市场，已经成为下一阶段农村改革的重要任务。我国现行征地制度存在的一个根本性问题就是公权侵犯私权，行政

4、权侵犯财产权。要改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制。要依法征收农村集体土地，按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿，解决好被征地农民就业、住房、社会保障。在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。允许农村集体土地进入

5、土地市场进行交易，实现集体土地与国有土地同样用途、同等价格、同样收益。打破过去以政府为主导的征地方式，通过市场机制配置资源，农民作为土地的使用者就有了“地利”，可以得到土地带来的财富。建议建立健全城乡统一建设用地市场：从国家法律层次明确集体建设用地使用权流转的合法性；理顺农民集体土地产权，为集体土地进入市场提供准确的权属保障；明确集体建设用地流转的对象；制定统一的农村建设用地流转税收政策；制定农村建设用地流转的业务收费标准，保障土地流转工作的正常运转；建立和完善农村集体土地基准地价体系；逐步建立集体建设用地流转的有形市场；加快征地制度

6、改革，建立征地保障新机制；完善农村集体建设用地流转的收益分配机制，构建“利益共同体”；加大农村集体建设用地流转的政策宣传，形成社会共识；加强流转用地管理，建立统一的城乡规划体系；明确农村集体建设用地再次流转的操作办法及相应的税费项目和标准。１、确保农民在土地上的权利。土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。土地承包期届满后，土地承包经营合同自动延期。赋予集体承包土地以“永佃权”。应赋予农民的承包地在３０年承包期内的抵押权。农村宅基地的转让至少应该对所有农民开放，而不仅仅是同一集体的农民。农民应有建设用地议价权，建设用地，不但政府

7、可以卖，拥有土地所有权的农民也可以卖。建立完善公众参与制度，保障公民、法人和其他组织的知情权、参与权、表达权和监督权。２、提高对失地农民的补偿标准。根据《土地管理法》和现行的相关政策，大部分地方实行的是按照被拆建筑重置成本补偿。但按建筑重置成本补偿没有对房屋的区位、用途、面积、土地使用权等因素综合考虑，无法体现出房屋的真正价值，很难确保被拆迁人原有的居住条件和水平不降低。法律应规定对农民被征收房屋按照市场价值补偿，增强被征地农民适应城镇生产生活的能力，按市场价事先公正补偿，征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产，必须事先按照

8、现时市场价格给予公正补偿。土地征收补偿费用包括：土地权利损失补偿，包含土地所有权损失、土地使用权以及地上附着物的损失补偿，如青苗补偿、房屋补偿；直接的附带损失补偿。具体包括：营业损失补偿,即在被征地上从事经营活动的投资补