城乡统一土地市场构建研究

《城乡统一土地市场构建研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、城乡统一土地市场构建研究引言我国土地市场拥有典型的二元化特征，城市土地用于经济建设，农村土地用于农用，二者不能自由流转。伴随工业化和城镇化的推进，统筹城乡发展己经成为关乎人民福祉的改革工程。现行的土地管理体制割裂城乡土地市场，一方而存在土地资源利用率低粗放，另一方面使农民的土地财产权益得不到合法合理保障，使得社会效率和公平双双受损。我国经济与社会发展的必然方向之一是城乡发展一体化，这其屮城乡统一的市场机制则是必由之路。土地作为市场经济屮重要要素，科学合理配置下将对我国国民经济发展产牛深远的影响。当今社会，市场配置

2、土地资源已经成为了城市化、工业化的必然选择和要求。城乡土地二化引发的“土地财政”收益分配不公等问题已经越发影响到社会的可持续和谐发展,所以研究和探索新的土地管理体制具冇重要意义。创建统一的建设用地市场是完善社会主义市场经济的必然要求。市场经济要求资源配置物尽其用，在宏观调控的指引下，实现资源利用的最优化。推进城乡土地一体化改革，达成两种建设用地的“同地同价，同地同权”，是对土地——生产要素的最优管理和利用。建立统一的建设用地市场冇助于打破城乡二元结构，促进城市反哺农村，工业反哺农业，推动社会的全面协调可持续发展，

3、保障农民利益，减少社会矛盾，维护社会稳定，更好的解决“三农”问题，为实现中国梦打下坚实基础。建立统一的建设用地市场有利于推进我国公法与私法的分立。当前我国建设用地流转制度旨在通过加強土地用途分类管制，来保证公权力对土地的使用形式和规模的控制。在《物权法》分类中，建设用地使用权屈于用益物权，但是规范它的法律却主耍是《土地管理法》等公法，相关的民事法律十分有限，而且存在很多公法的的指示条款，司法的平等保护功能没冇得到落实。建立城乡统一建设用地市场，并配套相应法律法规，有利于加强私法权的地位。、城乡二元建设用地土地市场

4、结构分析（-）城乡建设用地市场的概念及特征1・建设用地概念《土地管理法》第4条规定，所谓建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地，工矿用地，能源、交通、水利、通信等基础设施用地，旅游用地，军事用地等。建设用地分为国冇建设用地和农民集体所冇建设用地。建设用地性质不同，用途也不一样，可分为农业建设用地和非农业建设用地;按照不同土地权属和建设内容，乂可以分为国家建设用地、乡（镇）建设用地、外商投资企业用地和其他建设用地。2.城市建设用地的概念及特点城市建设用地（国冇城市建设用地），是从农村土地和

5、集体转化为国有性质的建设用地。城市建设用地是城市用地分类中的居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公共设施用地、绿地和特殊用地的总称。城市建设用地的有以下几个特征：第一，获得城市建设用地的前提是取得了土地征用的权利。土地所有权归属的分为国家所有和集体所有两种，单位和个人建设需要使用土地，若该地属于集体所冇的土地，首先必须经过征用变为国冇，从农用地转为非农用建设用地。第二，城市建设用地的取得方式主要包括出让和划拨两种形式。出让是一种设权行为，国家作为土地所有权人，与土地使用者通

6、过双方合意订立出让合同进行登记，在其十•地所有权上为土地使用者创设一种用益物权，即建设用地使用权。城市建设用地出让形式采用双轨制：一是商业经营用地（主要是住宅、商业及写字楼物业），通过“招、拍、挂”方式来出让；二是非经营性用地，例如工业、仓储、交通、教育等用地，依旧采用协议方式出让。3.农村集体建设用地概念及特点乡（镇）村建设用地即是农村建设用地，乡（镇）村建设用地多指的是乡村集体经济组织与村民个人集资或者投资，用来进行各屮非农业建设所使用的土地。主要用途有：乡（镇）村公益事业用地与公共设施用地，以及村民住的宅基

7、地用地。农村集体建设用地包括三类：宅基地用地、公益性公共设施用地与经营性用地。其主要特点是，①非国有土地;②不包括农地;③合法性的建设用地;④建设用地的所冇权是农民集体。（二）城乡建设用地土地市场二元结构的形成与发展从新中国成立到现在，我国的土地市场和土地法律制度跟随经济体制改革的步伐稳步前进，总体上经历了三个阶段，分别是初步形成阶段、发展阶段、继续发展阶段。1・土地市场和土地制度初步形成阶段（1949——1985）建国初期是建立新中国社会主义经济的基础时期，土地制度建设貝有尤为重要的意义。这期间我国在不停探索复

8、合国情的土地管理制度，十•地制度变化十分频繁，而且缺乏系统的土地法法律规定，对土地权利重视程度不够。1950年我国政府颁布了《土地改革法》、《城市郊区土地改革条例》，规定农民拥有土地所冇权。国家依照宪法和法律，维护农民的土地所有权与生产资料所有权，在1954年《宪法》中也得到了明确规定。国家根本大法对农民土地所有权进行了确认和保护，使人民成为土地的主人。为更好更快地实现我