南宁金湖景苑项目策划书.doc

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1、南宁金湖景苑项目策划书一．区域市场简析美丽的南宁市是广西壮族自治区首府，位于广西南部偏西，毗邻粤、港、澳，是全区政治、经济、文化、科技、教育、金融和信息中心。全市总面积为10029平方公里，其中，市区规划面积150平方公里，现有城市建成区面积70平方公里。全市现辖兴宁、永新、新城、城北、江南5个城区和邕宁、武鸣两县。　　近十年来，南宁的经济建设取得了前所未有的，快速发展，实现了国民经济持续、快速增长。　　近年来，南宁市按照建设大西南出海通道枢纽城市的要求，加大基础设施建设的资金投入，已形成航空、铁路、公路、水路四通八达的立体交通运输网络，并加速了通讯、电力、供水等基础设施

2、建设，不断创造良好生活、生产投资环境。经过我司实地调查，通过市场对比和对现有信息及资料之分析，我司认为现阶段南宁房地产市场呈如下特点：（一）南宁房地产驶入“快车道”，进入新一轮需求之强势上升阶段。住宅建设实现跨越式发展。1、住宅建设的投资、竣工面积逐年增长，住宅建设稳步发展，多渠道的住房供应体系已基本形成。321、住宅的销售由过去的以区位优势和项目基本配套为主要卖点，向以小区环境和以人居质量理念为主要卖点转变。南宁的住房建设，在90年代初，几乎纯是以区位为卖点，哪个地段好（即是否在市中心），价就高，居民对住宅的需求只满足于套内有厨、卫即可。这时期的住宅开发建设也较为零散，

3、大多以单幢形成存在，有的还附属于单位住宅之中，根本谈不上环境。经过两三年的发展，随着开发商的观念进步和购房者的日趋理性，南宁的住宅建设迅速跨跃了以区位为卖点的阶段，代替的是以人居质量为载体的现代人居理念阶段。"以人为本"的设计开发理念开始成为南宁房地产业界的共识。住宅热销的也不是城北区的低价位楼盘，而是位于新城区的中、高档商品房。2、住宅建设由零星开发建设向规模化小区的开发建设方向发展。南宁1995年以前的住宅建设显得较为零碎，或见缝插针，或拆东墙补西墙。住宅建设规模多在4万平方米以下，几乎没有10万平方米建筑面积以上的大型住宅社区。近年来，随着南宁社会经济的发展和居民生

4、活水平的提高，南宁的住宅建设由零星开发向规模化的开发建设方向发展，建筑面积在10万平方米的住宅小区接连涌现，而且形成了自己的品牌，其中就有获得国家金牌示范小区称号的"新兴苑"和获得国家康居示范小区的"荣和新城"三期工程等。3、住房市场日趋活跃，存量市场开始启动并带动增量市场的发展，住房二、三级市场联动的格局基本形成。随着住房制度改革的不断深入，特别是199932年住房分配货币化实施后，居民的住房消费观念发生了重大变化，在住房消费市场上，购房主体由集团消费向个人消费转移，个人已成为南宁住房消费市场的主体。（二）借助于政府之政策导向，琅东开发区以高层为主体的大盘如雨后春笋般涌

5、现。南湖周边就有近30层的“东方明珠花园”、“新城国际”、“时代丽都大厦”；及数十亩、近百亩的“南湖碧园、“湖景花园”；青秀山麓则有“秀山花园”、“新兴苑南区”等。（三）南宁市城区结合旧城改造进行的较大规模开发也风起云涌。其中有以地价每亩高达430万元、单幢大楼建筑面积达16万平方米、综合商场营业面积近6万平方米而号称广西“地王、楼王、商王”的“华星时代广场”；有总占地10.5公顷、总规划建筑面积71.76万平方米、总投资逾10亿元人民币的“外滩新城”；还有“阳光新都”、“格兰云天”等高层商住楼盘以及“世贸商城”、“新和平”等大型商厦。（四）山水主题成为南宁楼市的新潮和热

6、点。基于得天独厚的一山（青秀山）一江（邕江）一湖（南湖），美了南宁市的风景，更热了南宁的房地产市场。如今南宁市引领新潮的热销楼盘，几乎都是以山水主题打头，挖空心思做足做活做绝这一山一江一湖的锦绣文章。32随着南宁市政府作出开发琅东，行政中心向东迁移的决策之后，邕江、南湖、青秀山这些自然景观成为城市发展的宝贵资源，能够依山造势、临水筑屋、面湖而居是现代城市人梦寐以求的生活理想和追求，于是，大打巧打山水牌的大型楼盘、住宅小区如雨后春笋般涌现出来。荣和新城、外滩新城、21时代、望江公寓等临江蜿蜒布置，宁汇富仕园、聚宝苑、逸景苑、南湖苑、南湖碧园等沿湖傍水而建，新兴苑、澳洲丽园、

7、秀山花园、青秀山庄等倚山居高而筑。突出山水主题的楼盘成为南宁房市最抢眼的亮点。（五）竞争加剧，专业房地产营销代理异军突起开发商自己建房自己卖，肥水不流外人田的状况目前在南宁市已有很大改变。异军突起的房地产营销代理实现了对传统卖房方式的超越，过去，南宁市几乎所有的开发商都是自己建房自己卖，卖房方式很老套，不大注重推广。凭房子本身的好质量卖个好价钱，是基本的销售思路。而至今已有数间专业房地产代理公司与各发展商展开合作并获得令人刮目相看的优异业绩。32二．项目理解（一）项目所在区域环境本项目所处新城区是邕州古城的一部分，新城区是自治