南景苑策划书

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4、狰曙嫉光留彬祭蔗躲旧钧宵忠牵麻目录一、市场分析1、总体市场分析2、片区市场供求状况分析3、片区环境及配套分析4、竞争楼盘剖析二、本项目分析1、项目概况2、项目优劣势分析3、市场机会点分析一、项目定位1、市场定位2、客户群定位3、物业定位4、形象定位二、项目设计方案修正建议1、功能配套建议2、外立面设计建议3、平面布置设计建议4、户型搭配建议三、营销推广方案建议1、项目卖点整合2、广告诉求点3、媒体选择市场分析1、总体市场分析南山区位于深圳市的西南端，陆地面积150.79平方公里，常住人口48.7万，它既在特区内又远离市中心，其位置的特殊性造成了该区的房地产开发按地形分布自然形成了华侨城片区、

5、蛇口片区、南头、南油片区三大区域，而这三大区域的发展基础和产业导向又对各自物业的开发功能形成直接影响，如华侨城片区为大型人文景观旅游区，蛇口片区为外向型工业区，南头南油片区则为现代化海滨城区，这种功能分布差异造成了各片区物业开发不平衡。如华侨城片区开发较早，整体功能分布成熟，加上人文景观的有利条件及距市区距离较近，使得该片区商品房价格明显高于其他区域。蛇口片区为外向型工业区，开发较早，片区规划较成熟，拥有一定海景资源，较适宜居住，而南头南油片区则面临着大规模旧城改造的局面，现在的定位是现代化的海滨城区，由于功能的转化造成了整体规划的滞后，这些对房地产开发造成一定影响。由于地理位置、自然、人文

6、环境及发展基础等的不同，造成上述各区商品住宅价格的极大差异，为使分析具有针对性和借鉴性，我们着重对南景苑所在的南头、南油片区市场状况进行了调查。1、片区市场供求状况分析南头、南油片区以南油大道为轴心，主要路段包括桃园路、南新路、桂庙路、创业路、东滨路等，在南油大道轴线上，由北向南已建成物业有荟芳园、华厦岛商业广场、海王大厦、海雅百货、北海广场、愉康大厦、康乐大厦等，这些轴线两边已建成的物业基本呈对称分布，其商业名称及基本客户群已基本形成。尚未公开发售的项目有20多个，在售商品住宅项目约有30多个。从其开发规模来看，以多层为主，且规模基本偏小，平均每个项目为1.58万平方米。目前南头南油片区在

7、售的多、高层住宅总体平均售价达4461元/M2。其中南油片区总体均价为4752元/M2。南头片区仅为3957元/M2，两者差值较大，主要来自地理、规模及环境等方面的因素，南油片区基本无旧屋村，居住环境较好，而南头片区环境较差，规模都极小，不能独立成区，比较而言不如南油片区住宅具吸引力，价格也相应较低。2、片区环境及配套分析南头南油片区虽在市区范围内，但其临近特区关口，与市中心距离较远，居三线地段，交通相对费时