商业类房地产企业税收筹划的问题探析

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1、商业类房地产企业税收筹划的问题探析　　础上，指出商业类房地产企业税收筹划中存在着税收筹划风险较高，企业会计核算不健全影响税收筹划效果，企业人员税收筹划水平良莠不齐，税务行政执法制约税收筹划的实施等问题。同时，提出了全面防范税收风险因素，及时关注税法变动，提升企业税收筹划人员素养，建立良好的税企关系等对策。　　0引言　　从整体的房地产市场来看，商业类房地产是所有房地产类型中最复杂、最具风险、盈利性最高的不动产形式。在其发展过程中逐渐形成了包括多种类型地产项目的综合物业，在日常生活中常见的商业街、购物

2、大厦、地下商场、电影院、写字楼大型超市等属于商业类房地产的范畴。房地产企业，对商业类房地产进行的税收筹划，本质上是一种事先设计安排的经营活动，可以说是企业财务管理战略的一部分，通过使用巧妙、合法的会计技巧，优化财务管理组合、提升效益，减少或延期缴纳相关税款，以此降低企业付税额。在企业实际运行操作过程中，商业类房地产的税收筹划呈现出以下基本特征：第一，最基本的特点是其具备合法性，这也是税收筹划可以实现的法律保障。第二，事前预测性，企业在确定基本纳税方案时，可以根据企业自身的经营状况，投资计划，进行事

3、前准备，调整相关活动项目，以设计最合理的纳税方案。第三，税收筹划本身具有一定的时效性，现阶段我国的税收政策、税法环境等还处于快速发展变革之中，对商业类房地产企业的税收筹划适应了新的环境需要，及时与新的政策法规接轨，具备一定的时效性。第四，税收筹划体现出的整体综合全局性特征较强。　　1商业类房地产企业税收筹划存在的问题　　房地产业近年来多次被国家税务总局列为税务专项检查重点行业，以下是几类比较常见的重点问题：　　1.1目前，商业类房地产企业的税收筹划仍然存在较高的风险从房地产业的基本属性来看，商业类

4、房地产企业所涉及到的项目一般都比较大，其资金规模也相对庞大，需要缴纳的税款种类比较多。一般来说，商业类房地产企的税负在25%-30%之间，相对来讲，这是一个很高的税负比例。基于这种基本情况，对于税收筹划的进行，商业类房地产企业是十分迫切的。但是，由于目前相关税收筹划的政策法规没有清晰明确的规定，而企业在进行税收筹划时常常会发生超越法律、法规的界限，潜在隐藏着许多风险。而过高的税收筹划风险，意味着企业税收筹划活动失败的可能性的增加。这不仅使企业无法实现预期的财务目标，还会使企业面临税务机关的处罚，甚

5、至可能还会追究相应的刑事责任。　　1.2企业会计核算制度不健全制约税收筹划实际效果的发挥商业类房地产企业税收繁琐复杂，对财务管理的水平要求很高，但是，在实际的企业内部，大多缺少与之配套的会计核算制度。对于商业类房地产，比较常见的会计核算跨期摊派，收入的确认，成本的计算冲销会计期内的损益等，不健全的会计核算制度，影响企业真实税收筹划效果。　　1.3企业配备的税收筹划人员水平不高税收筹划是一种很专业的税务工作，涉及到财务、税务、税法、公司法等多方面的知识，对负责人员和具体执行人员的专业性要求很高。企业

6、人员对税收政策执行不到位或在综合性的税收筹划过程过程中，对于企业的整体性和相关税收政策的宏观性把握不恰当，会造成税收筹划执行效果的不理想。同时，具体执行负责人员的经验不足，也不利于税收筹划的顺利开展。在具体操作环节，有的企业税收筹划人员，为了尽可能的降低企业税负，可能使用一些特别技巧，容易导致企业的故意偷税、漏税，过于急功近利的税收筹划，使得企业偏离了税收筹划的本质，不利于企业的长远发展。　　1.4现阶段的税务行政执法存在一些不合理之处，影响了税收筹划的实施国家税收法律在制定过程中，主要是从收税的

7、角度考虑的，在企业税收筹划方面的一些细则不够明确，而相关约束性条款又卡得过严、过死。现代社会经济发展迅速，税收的形式和征税的政策，跟不上企业自身的快速发展，随着社会经济制度的日益多元，企业组织形式越来越灵活，而现阶段的税务行政法的诸多条款依然比较滞后，参照标准有很多不合理之处，这些不合理之处，阻碍了企业税收筹划的正常开展，不利于企业降低税务负担。　　2商业类房地产企业进行税收筹划的相关对策分析　　2.1提高对税收风险因素的防范力度首先加强对营业税纳税风险的防范，根据房地产企业纳税的一般条件，可以得

8、知，营业税纳税风险主要受到以下几种因素的制约：一是开发产品的处理方式。二是开发产品的销售价格。三是开发产品的转让方式。以上这三个因素是决定房地产企业营业税税负的关键因素，因此也是税务风险控制的关键环节，必须进行税负测算和方案选择以降低税收负担及纳税风险。其次加强土地增值税纳税风险防范，对于房地产企业来说，影响土地增值税纳税风险的主要因素有以下几种：一是开发产品的处理方式。二是开发产品的销售价格。三是开发产品的转让方式。四是开发产品的成本。五是共同成本的分摊方法。因此，要从这五个方面