房地产开发企业税收筹划探析

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1、房地产开发企业税收筹划探析摘要：房地产业开发周期长，业务复杂而且要占用大量的资金。而房地产的销售作为投资者回收成本和获取收益的关键环节，其销售状况直接关系到房地产投资回报率的高低。因此，运用税收筹划的原理，正确处理房地产销售活动中的定价以及销售方式的选取等问题，合理合法地降低企业税收成本，对于房地产企业而言具有重要意义。　　关键词：房地产；税收；筹划　　　　0前言　　　　房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有：　　（1）营业税：　　企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征

2、营业税。　　将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为，免征营业税。　　房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。　　（2）土地增值税：　　建造普通住宅增值率未超过20%，则免征土地增值税。　　因国家建设需要，依法征用收回的房地产，免征土地增值税。　　以房地产进行投资联营，联营方以房地产作价入股或作为联营的条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免征土地增值税。　　一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免征土地增值税。　　房地产开发公司代客户进行房地产开

3、发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。　　在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税。　　对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。　　个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关核准，凡居住满5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。自1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免土地增值税。　　我们可以利用国家的税收优惠政

4、策来进税收筹划提高企业的经济效益。　　　　1变房地产销售为投资　　　　按照现行税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴营业税，而且自2003年1月1日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，不再缴纳营业税。这种规定为房地产企业开展税收筹划提供了空间。如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司，则可以考虑先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。例如：甲房地产开发企业，2007年度商品房销售收入为2亿元，按税法规定计算的可扣除项目金额为1.6亿元，如

5、果直接出售需要缴纳土地增值税1200万元，缴纳营业税1000万元，城市维护建设税和教育费附加100万元。而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以20000万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法地免除了1000万元的营业税和100万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方乙企业参与筹划的积极性，甲企业可以作出一些让步，给予乙企业一定的利益补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款1100万元为限。　　　　2利用土地增值税的税收优惠进行税务筹划　　　　税法规定，

6、纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。同时规定，纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。在分别核算的情况下，如果能把普通住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。　　例如：甲房地产开发企业，2007年度商品房销售收入为2亿元，其中普通住宅的销售额为1.15亿元，豪华住宅的销售额为8500万元。按税法规定计算的可扣除项目金

7、额为1.6亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为1.0亿元，豪华住宅的可扣除项目金额为6000万元。　　（1）如果不分开核算（纳税人应该了解当地是否允许不分开核算），该企业应缴纳土地增值税为：　　增值额与扣除项目金额的比例为：（20000-16000）÷16000×100%=25%　　适用30%税率。应缴纳土地增值税=（20000-16000）×30%=1200（万元）　　（2）如果分开核算，该企业应缴纳土地增值税为：　　普通住宅：增值额与扣除项目金额的比例为：（11500-10000）÷10000×100%

8、=15%，增值额与可扣除额低于20%，享受免税优惠。　　豪华住宅：增值额与扣除项目金额的比例为：（8500-6000）÷6000×100%=41.67%，适用30%税率，应缴纳土地增值税=（8500-6000）×30%=750（万元）。　　分开核算合计共交750万元，比不分开核算交1200万元少交450万元。　　　　3合理定价的筹划　　　　依据《实施细则》第十一条规定，“纳税人建普通标准住宅出售，增值额未超过本细