当前宏观调控下房地产开发贷款风险分析

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1、当前宏观调控下房地产开发贷款风险分析李奕明/中国建设银行宜宾分行【摘要】在中国房地产市场处于深度调整的复杂形势下，由于房地产价格的持续增长、现行政策的不完善、消费需求基础的削弱以及银行自身信贷管理水平不高等原因，当前，我国商业银行房地产信贷风险日益凸显。因此，全方位、多角度对房地产开发贷款风险进行分析，加强对商业银行房地产贷款业务的风险管理研宄，对防范和化解银行房地产贷款风险，构造和谐的金融环境具有重要的意义。木文分析了我国房地产开发贷款风险成因及其主要风险，并提出了相关的防范措施。【关键词】宏观调控；房地产开发贷款风险；成因；防范

2、措施房地产行业是我国的国民经济支柱产业，也是商业银行信贷资金主要投向行业，自国务院确定房地产行业为中国支柱产业以来，房地产市场得到了快速发展，但也相继出现了部分城市房地产过热、价格不合理上涨、有效供给不足、无效供给过剩、市场运作不规范等不合理现象。为此，我国政府针对房地产领域出台了一系列宏观调控措施，对房地产市场的健康发展起到了一定的作用，但是,随着国家对房地产的调控，楼市呈现出销俜压力和房价下行压力增强趋势，新开建速度也在回落，在这种状况下，如何保证银行房地产开发贷款资金的安全，避免市场风险，己成为商业银行资产质量健康发展的重中之

3、重。一、房地产开发贷款的内涵和特征房地产开发贷款指由商业银行向房地产企业发放，用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的贷款。房地产行业开发周期长、资金需求量大，对银行贷款依赖程度较高，房地产开发贷款具有资金额度大、使用周期长、抵押物价值不稳定等特点，这些特点决定了房地产开发贷款的高风险性。作为资金密集型典型产业，房地产行业对于资金的依赖性远远大于其他行业。随着房地产调控新“国五条”进入执行阶段，地方政府调控细则陆续出台，房地产信贷风险将进一步显露。如果得不到奋效的控制，这种风险将会危及商业银行乃至整个金融体系的安全。二、我国商业银行

4、房地产开发贷款的主要风险（一）信用风险在商业银行的业务经营过程中，由借款者的违约行为所导致的信用风险是商业银行最大的风险来源之一。借款者到期不能或不愿偿还借款而形成的逾期、呆滞或呆账贷款是影响银行经营业绩的重要因素。房地产企业的信用风险也就成为商业银行信用风险的主要组成部分。信用风险除了来自开发商的欺诈外，0前比较突出的问题是房地产项目销售不畅，开发商资金冋笼速度没冇达到预期，而开发贷款的还款来源对项0销售具有很强的依赖性，一旦项B销售不畅，开发贷款就可能无法到期归还并发生逾期或倒逼银行进行贷款重组，形成很大的信用风险。（二）市场风

5、险房屋价格决定机制复杂，在国内开发商一般不按开发成本来定价，而是按周边楼盘的销售价格其至是新拍卖土地的成交价格来定价，导致房价的不确定性很高、随意性很强，均衡房价难以准确界定，房价风险极大；短期供求关系可能完全不反映社会真实需求；一旦消费者对房价走势的预期发生改变就会转向“惜购”，市场的有效需求严重萎缩，形成市场风险。（三）银行操作风险受利润驱使，银行容易产生放贷冲动，如果不注意操作环节的监管，极易产生操作风险。银行操作风险主要包括：违规发放贷款，银行可能为了完成年度或季度贷款发放指标，不按照工程进度合理放款;信贷资金无法执行封闭运

6、作，难以监控；抵押物变现存在困难，银行很难全额收冋贷款本金及利息。（四）房地产企业经营风险企业经营风险指由于企业投资、出售、人事等方面经营决策失误，造成实际收入或利润没有达到预期，直接影响现金流,造成难以规划银行贷款的风险。地产开发受到筹资方式、设计定位、成本估算、政策干预等因素的影响，某一个环节出现问题，整个开发项B会产生联动效应，造成公司损失，资金回笼出现问题。三、我国房地产开发贷款风险成因分析我国市场经济体制还不健全，市场和法律还奋待完善，特别是利率市场化未充分放开，商业银行的资产定价机制尚未确立，由于房地产在我国经济发展中的

7、特殊地位，商业银行的房地产开发贷款风险的形成受到众多因素影响。（一）我国房地产开发贷款风险形成内部因素1.贷款软约束增加商业银行房地产开发贷款风险。所谓贷款软约束，是指由于某种原因，使得商业银行向企业提供的贷款资金未能遵照原来的贷款合约，即企业资金的运用超过了它当期的收益范围；或从跨时期来看，商业银行使企业贷款资金的用途超出了其将来收入的现值。这使在足够长的时间期限内，企业总是不断地以新贷款来偿还旧贷款的利息（而不是本金）。2.短期利益高引发贷款发放规模扩大。存款、贷款和中间业务是商业银行对下属机构、客户经理和前台操作人员进行考核和

8、评定的重要指标。对房地产公司放贷能够派生出大量的存款和零售、中间业务，使得相关人员倾向于人规模发放房地产开发贷款，甚至存在违规方法贷款，重规模、轻质量的现象。3.风险计量技术落后。我国商业银行的风险计量基本处于起步阶段，重视对单笔贷款