宏观调控下房地产投资项目投资分析

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1、宏观调控下房地产投资项目投资分析　　自2010年4月新一轮的房地产投资市场宏观调控以来，我国房地产投资市场发生了巨大的变化。本文以杭州BY项目为例，从当前房地产投资市场宏观调控及市场特点分析，找出BY项目当前投资的合理市场、价格、去化能力，通过建立模型计算BY项目财务评价主要指标。　　房地产投资项目具有投资额大、风险高、回报周期长等众多特点，一个房地产投资项目成功与否很大程度取决于投资的准确性。目前我国大中城市已出现房价下降现象，许多高价地块在市场上已经出现亏本现象，这便导致房企盈利水平下降，有些出现亏损。房地产投资市场的调控也使得房企

2、资金链紧张，有些断臂求生，有的只能被兼并或重组。　　出现上述现象的原因主要在于房企在拿地过程中没有充分调查房地产投资市场，没有对我国房地产投资市场调控有清醒的认识，也没有在项目投资评价过程中进行合理的市场定位、价格及去化能力定位以及融资安排等。　　一、当前房地产投资市场宏观调控及市场特点　　本轮房地产投资市场宏观调控自2010年4月开始已经持续了接近两年时间，近一轮的宏观调控目的主要有以下几点内容：①阻止房地产投资市场投资、投机需求，增加普通住宅有效供给;②降低房地产投资价格，使得住房价格合理化。为此出台了关于限购、保障房建设、差异化信

3、贷、供地管理等多方面调控政策。此外，2011年1月28日，上海、重庆不约而同地出台了房产税征收管理细则。整体看来，我国近阶段的房地产投资调控政策越来越严，包括限购、限贷等政策对投资及投机打击较大，加上房产税的开征，预计未来我国投资和投机性需求会越来越小，住宅回归第一属性——居住也越来越近。　　1.1普通住宅、商业地产受调控影响相对较小以往市场上豪宅、别墅等非普通住宅的品牌及单个项目利润均优于普通住宅，但调控后，这一现象得到了扭转。从目前各房企的市场表现来看，差距越来越大。万科、恒大、万达等房企在本轮调控下表现相对平稳。原因在于我国的房地

4、产投资调控主要目的是为了保障普通居民的住房需求，因此普通住宅受到调控政策影响相对较小。持有型的商业物业主要依赖租金回报，对市场调控敏感性较低，因此商业物业也是规避调控的一种较好选择。　　1.2自住型为主的城市市场受到调控影响较小以往自住型城市房价上涨缺乏动力，而投资、投机型城市一年内翻番都有可能，但是调控后这一现象也得到了改变。据三亚市房地产交易管理所在2011年春节期间和6月底的两次调查显示，三亚市商品住房空置率高达近85%，而三亚湾、大东海等海景资源稀缺片区商品住房空置率达到95%左右。三亚为典型的房地产投资投资型城市，其房价也在2

5、009年随着海南国际旅游岛规划的批复而得到极大的飙升，但是随着这一轮的宏观调控实施，目前整个海南的房地产市场已经出现量价齐跌的现象。　　相反，而一些以自住为主的城市，由于城市化的进一步提升，居民收入的提高，在通货膨胀大势的影响下，在这一轮的调控中其房地产投资市场上出现量价两旺的状况。　　1.3保障房在住房市场中的比例逐渐提高2011年3月，国务院总理温家宝在十一届全国人大四次会议的《政府工作报告》中提出，2011年要开工建设保障性住房、棚户区改造住房1000万套;在“十二五”纲要中，规划未来5年将新建3600万套保障房。以如此之大的力度

6、推进住房保障，反映出住房保障在当前社会发展中的重大意义及中央对此项工作的空前重视!保障性住房的大力推进，不仅是解决住房困难群体居住问题的重要措施，也是建立完善科学合理的住房供应体系的必然要求。　　二、调控下BY房地产投资项目投资定位分析　　2.1BY项目概况及区域环境分析BY项目地块位于杭州市城北，杭州市农副产品物流中心内，行政区域上属于余杭区，但紧邻杭州市拱墅区，属于主城区桥西、城北板块项目。项目为商住用地(商住为住宅加底商)，总用地面积120亩，容积率为2.8，计容积率面积22400m2。　　2011年，杭州主城区共成交23346套

7、新房，较2010下滑35.1%，较09年下滑64.8%，二手房共成交11613套，较2010的25627套相比，减少14014套，成交量不足2010年一半，降幅达55%。这是1998年至今14年来，杭州二手房成交量跌幅最大的一年。　　截止2012年2月，杭州主城区可售房源为45299套，其中住宅库存28415套，仅仅20个月的时间，杭城住宅库存飙升了687%。就库存上升速度而言，在杭城楼市也属史无前例。　　当前供应特点主要有：一是库存积压创历史新高;二是九堡板块、桥西城北板块供应量巨大，未来竞争激烈;三是市中心库存以豪宅、高档物业为主，

8、短期内去化能力很弱。　　2.2当前市场下BY项目定位分析根据我国当前房地产投资市场特征以及近阶段房地产投资市场需求特征分析，可以预见未来我国住宅主要以首次置业及首次改善型为主，去豪宅化成为一种趋势。各房企投