国家宏观调控下房地产行业的财务分析

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1、徐沏尤程摩院学年论文（财务管理专题）国家宏观调控下房地产行业的财务分析——保利地产数据学生姓名班级学号学院名称专业名称指导教师2011年12月19日摘要2011年是我国对房地产业实施调控最严厉的一年，国家先后出台了一系列措施对房价进行调控，致使房地产业出现前所未有的萧条景象。本文以保利地产为例就宏观调控卜•房地产行业的发展进行一系列的数据分析，评估其财务能力，在房地产业举步维艰的形势下找出应对解决措施。关键词国家宏观调控；保利地产；财务分析AbstractChinasrealestateindustryin2011istoimplementthemosts

2、tringentregulatoryyear,thestatehasissuedaseriesofmeasurestoregulateprices,resultinginanunprecedentedslumprealestatescene.Inthispaper,PolyRealEstate,forexampleonthemacro-controlrealestateindustryaseriesofdataanalysis,assessmentoftheirfinancialability,intherealestatedealwithdifficul

3、tsituationtofindsolutions.KeywordsNationalmacro-controlPolyRealEstateFinancialAnalysis1国家对房地产行业的宏观调控政策1.1年初，中央提出“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”O1.2近日，国家发改委提出了几条具体措施：编制实施好“十二五”住房保障规划；继续严格执行抑制投机、投资性需求的政策措施；研究商品住房领域反暴利规定1.3为加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产平稳健康发展，经国务院同意，出台了房地产业调控的基本方针政策—

4、—国十一条。貝体措施为：加快中低价位、中小套型普通商品住房建设；增加住房建设用地有效供应和开发利用效率；加大差别化信贷政策执行力度；继续实行差别化住房税收政策；加强房地产信贷风险管理；继续整顿房地产市场秩序；进一步加强土地供应管理和商品房销售管理；加强市场监测；加快推进保障性安居工程建设；进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题。2我国房地产业现状在国家一系列宏观调控政策下，我国房地产业呈现三年来前所未有的萧条景彖。主要呈现岀四种形势：2.1主耍城市房地产市场回落较大。在20个主要城市中，有13个城市前三季度成交量同比2010有所下降下降

5、。2.2一二线城市楼市成交量变化趋势较为一致。由于调控作用继续显现，成交量持续下滑，去年“金九银十”销售旺季如约而金，而今年受调控政策影响,楼市持续低迷，“金九”风光不再，“银十”也恐难再续。2.3对二三线城市的调控一步步收紧。去年9月新政以来，部分大中城市陆续出台了限购令。目前房地产市场调控正处在关键时期，而屮央强调调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松，这也预示着后期房地产调控政策,特别是对二三线房价上涨过快的城市的调控，将会继续从紧。2.4四线城市商品房市场逐步岀现分化。目前房地产市场调控正处在关键时期，而中央强调调控决心不能动摇、政策方向

6、不能改变、力度不能放松，这也预示着后期房地产调控政策，特别是对二三线房价上涨过快的城市的调控，将会继续从紧。在这种形势下，地产股资产负债率、财务费用比率均处历史高位。进入统计的122家房地产开发板块的上市公司，它们的平均资产负债率在半年内从68.47%上升至69.73%。而财务费用占营业总收入比例也从去年年底的2.39%上升到了5.45%o与此同时，“招保万金”的平均资产负债率则从去年年底的72.37%上升至74.4%o通过对2002年以来的中报、年报数据统计,目前“招保万金”的平均资产负债率再一次刷新了近10年来的最高点。3保利地产财务能力的具体分析3.

7、1偿债能力分析偿债能力是指偿还到期债务的能力，包括短期和长期偿债能力上市公司的偿债能力取决于两点：一是公司资产的变现速度，变现速度越快，偿债能力越强;二是公司能够转化为偿债资产的数量，这一数量越大，说明偿债能力越强3.1.1短期偿债能力指标短期偿债能力分析指标包括流动比率和速动比率。流动比率二流动资产/流动负债，该比率反映上市公司的短期偿债能力，流动资产越多，短期债务越少，则偿债能力越强一般认为企业合理的最低流动比率是2。表1比度2011年9月2010年2009年2008年2007年流动比率1.932.132.312.732.15速动比率0.390.530

8、.740.670.66在08年比率有所上升，主要原因可能是这一年流