房屋买卖全程风险防范

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1、房屋买卖全程风险防范 这篇文章让您受益的不仅仅是在房屋交易时如何规避自己的风险，通过举一反三也您领域到更多的基本法律常识，好比贝尔·格里尔斯教你如何在荒野中生存一样，这里教会您怎样在文明的城市里生存，一个经常上当受骗的人，我只能说他肯定每天生活在城市的恐惧中。也许您看过很多律师写的关于二手房交易的文章，但是大多数都是没有实践经验的人写的，有的文章一看就知道泛泛而谈，实际用途不大，我为了了解这个二手房交易领域，用大半年的时间深入实践，和北京最大的中介公司合作亲自参与见证过二手房买卖百余单，这个数量是一个经纪人十年的业绩

2、量，是一个中介店长至少三年的业绩量，经历这大半年的实践，发现二手房的纠纷之所有这么多，与这个不动产买卖过户的特殊性，房价的高低，中介的不规范，买方的法律意识淡薄，卖方随意违约有关。基于此，我会写些东西逐渐的揭开不为人知的神秘面纱，我会一直写下去，这就算我为社会做了点贡献吧！一、卖房的准备工作2009年最后一个月，整个房地产交易市场用疯狂两个字来形容一点都不为过，中旬接到一个房主的电话，房主姓李，李女士让我代理其位于南三环的房子，我很奇怪，一般都是买方请律师协助买房，卖方请律师的很少，后来才知道，此人是专门投资房产的，

3、手上有十几套房子，以前都是通过中介卖的，但是有时即使有中介担保，仍然都有些纠纷和不愉快的事情，因为大家都担心年底的营业税政策，所以都疯狂的买房卖房，所以李女士就想再卖掉一套。我和李女士见面之前电话里告知李女士三点：一是千万不要将钥匙给任何中介经纪人，也许中介说，钥匙就放心的给我们，如果有看房的他们去开门就行了，即便中介说得再好也不能给，为什么不能给，往后看就知道了。二是千万不能将房本等任何资料的复印件留给任何中介，这个非常重要，因为一个人的任何证件的复印件给别人时，一定要在复印件上写明“本复印件仅作××用，用作其他用

4、途无效，再次复印无效”，等文字，事实上很多人不会这样写，也没有这样的法律意识，举个例子，我的顾问单位的房子通过中介租赁出去，租房的人和中介签订的合同，当时中介将房主的房本复印件给租房的人了，租房的人利用这个复印件办理了张信用卡，最后恶意透支逃离北京，当银行起诉房主时，房主才知道有人利用了房本复印件，看过这个活生生的例子你明白了吧，这社会防不胜防，稍有疏忽可能造成大的损失，当然有些人只有上过当后才明白。三是千万不要在很多中介店面都挂上自己的房屋信息，否则后患无穷，下面会谈到这点的。第二天和李女士见面，详细的审核了房本原

5、件，契税发票，房款发票，公维发票，这是卖房的第一步：审核卖方的文件资料审核房本的三个关键要素1.房屋的性质，是商品房还是成本价房、标准价房、经济适用房、康居房等，这是作为卖方的首先弄明白的事情，如果房子是经济适用房，就不能卖给外地人，即使卖给本地人也要房龄达到五年，否则买卖无效。如果是成本价房，那么应该事先告知买房需要按照当年房改成本价的1%补交土地出让金，如果是标准价就更麻烦了，先将标准价变成成本价才能上市出售，但如何变，这里也有公式的，标准价补足成本价的计算公式为：当年成本价（1560元/平米）×建筑面积×6%，

6、也就是说，补足成本价实际上就是93.60元/建筑平米。交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市交易了。现在卖房都是论净价，所有的费用包括中介费都是买房的人负担。所以一定要事先告知买方，很多买方如果想违约的话，就拿这说事，我见过不少，其实都是找借口。2.房龄，房龄是一个行业用语，在正规的法律法规中并没有对房龄的条文规定。但房产证上(不管是老房证还是新房证)，在最后的房子的附图一页，都有一个序列号，序列号的最后两位，就是房子竣工的年份。09年卖房时如果房龄不满5年还涉及到免营业税的问题。房龄是所有买房的人关心的核心

7、问题。3.是否有共有人，这个就需要看房本是几个，如果有共有人，房本上肯定会有相关的信息的，共有人每人都有一个房本，如果房本不是共有，那么是业主是否已经结婚，如果没结婚的话那就好办了，如果结婚了，假如买方需要银行贷款时那么还必须要配偶的同意出售证明。4.到建委验证房本，如果这个房本是假的，那我这个律师的责任就大了，甚至落得个共谋诈骗罪名，这个不是我想要结果。所以我和业主去建委验证，看房本的真伪，这么说，李女士肯定不会高兴的，我当时说现在有的开发商神不知鬼不觉的会将业主的房子再次抵押贷款，不过事实上这样的例子不少，所以得

8、去看看房子是否被抵押，这么说，李女士欣然同往。5.房子是否抵押，如果在抵押状态，那么和银行签订的贷款合同是否允许提前还贷，如果能提前还贷，最早能什么时候还清余款，这个一要看贷款合同二要打电话咨询银行的信贷员，房子是否抵押是无法回避的问题。6.房子是否租赁，这个会造成很大的麻烦，我见过一个租房的，很彪悍，就是不让买房的人进去看房，弄得房东没办法，