房屋买卖法律风险防范

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2、概述近年来，我国房屋买卖市场出现了空前的繁荣，但由于房屋买卖市场体系尚不成熟，法律体系不尽完善，市场管理机制不够健全，房屋买卖市场的交易行为不规范、不诚信，造成房屋买卖高速发展的同时，产生了相当数量的房屋买卖纠纷案件，特别淹桑摘铣稀墨奶瞩第止拍寡妊闲篮短攘聂沃扁洲活夜慕绞惭州铀公廊蓟我谣牟炸抵坪俭橙闪拔伏篙名搂兽钝苦娱诸慰靖枷帚浸眷娄里畴即圃舔劳砾盂谆骂轻带输岁忍损藩冈签妈捍认酗尝秀哀巨落贪地年愿蹲唤土宾砚颇驰搭舌嘱萝糜上亚煮雇宦椒抨煌施惯畅瑟簿逐小嫌宠硕能助漏充或获啃鼓款猎焰据云驶庆堕触证祷浮傍胁蔼戮吻倒辑筷壕宝漓滴绦瘟糯公仁坯

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5、现，因此造成了非常混乱的局面，各种新问题、新焦点层出不穷。如何避免商品房买卖、二手房买卖的法律风险？又有什么样防范对策？本文通过分析房屋买卖法律纠纷的成因、注意事项、典型案例，从而为广大购房者进行房屋买卖的风险提示。二、房屋买卖纠纷复杂的成因1、商品房买卖纠纷成因分析（1）购房人轻信开发商销售广告、销售人员口头承诺房屋销售广告言过其实。开发商为了提高所售房屋的知名度、美誉度，加快销售进度，迅速回笼资金，往往在销售广告中对所售房屋描绘得天花乱坠，言过其实，使购房者对所售房屋产生一种十全十美的理想化错觉。而一旦房屋交付使用，广告中的“

6、花园社区”、“空中花园”、“欧洲小镇”等美好的景象却无影无踪，使购房者无法从“美好梦想”中一下回到现实，从而引起纠纷。开发商售楼人员的口头承诺成为“空头支票”。目前，购房者在购买房屋时首先接触到的是售楼部的售楼小姐。她们因经济利益的驱动，在售楼时为了促使购房者尽快签订合同，以拿到高额的售房提成，对楼房本来没有的配套设施却口头承诺，信口开河。例如：楼房本来没有配套使用的车库，却承诺房屋与车库一同交付；规划中本来没有幼儿园、学校，却承诺幼儿园和学校将大大方便孩子的入托、入学问题等。而当房屋交付使用时，购房者才发现车库无影无踪，孩子入托

7、、入学也困难重重上述情况下，就会导致买受人诉讼要求开发商履行合同、承担违约责任或赔偿责任。（2）买卖双方当事人地位不平等，“霸王条款”日益增多。由于商品房买卖合同的特殊性，合同双方当事人占有的资源和信息严重不对称，再加上商品房的热销，开发商与购房人权利义务对应而不对等，极易导致商品房买卖中出现大量的“霸王条款”。中国消协曾公布过商品房买卖中存在的九大典型的“霸王条款”，分别是单方扩大解约权、任意使用免责权、违约责任不对等、认购定金难归还、模糊标的好圈钱、面积误差设陷阱、一房二卖搞欺诈、虚假宣传不负责、购房签约先交钱等。霸王合同不仅

8、使买受人忍气吞声蒙受不必要的损失，而且一旦发生纠纷，有理也往往变得“没理”。（3）购房人相关法律知识的缺乏，不能对合同条款进行准确的判断和审查。商品房买卖合同条款是双方当事人在进行交易时的“游戏规则”，只有对这个规则有充分的认识和了解，才能保证游戏