法律风险防范

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1、世联销售代表上岗专业培训系列课程房地产销售阶段的法律风险防范文中标明备注的内容仅作为参考资料世聯地産世联版权所有问题关于房地产销售阶段的法律风险——你认识多少？假设：如果你作为一名打算购房的消费者，你觉得在整个购房活动中可能会面临哪些风险？世聯地産世联版权所有2问题作为消费者，如果你的权益受到了损害，请问你会选择什么样的方式来维权？世聯地産世联版权所有3问题开发商和消费者发生了纠纷和争议作为代理商，将面临哪些风险？世聯地産世联版权所有4前提必须先了解开发商消费者代理商三者之间的民事法律关系世聯地産世

2、联版权所有5开发商和购房客户买方和卖方之间的买卖合同关系开发商和代理公司代理人和被代理人之间的代理合同关系购房客户和代理公司被代理人和第三人之间的关系无直接法律关系世聯地産世联版权所有6在开发商和购房客户发生“激烈”纠纷矛盾不可调和的时候——什么情况下会殃及代理人？导致代理公司承担责任？？？世聯地産世联版权所有7《民法通则意见》第８３条代理人和被代理人对已实施的民事行为负连带责任的，在民事诉讼中，可以列为共同诉讼人。《民法通则》第六十三条代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人

3、对代理人的代理行为，承担民事责任。第六十六条代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。第六十七条代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。世聯地産世联版权所有8举例：《委托代理合同》中通常约定:”乙方不得以低于甲方认可的价格销售本项目，不得擅自给客户任何形式的折扣，不得向客户收取未经甲方同意的任何费用。乙方须根据甲方提供的文件进行如实的宣传和销售。售楼过程中如有因乙方对客户的误导、欺骗等行为引起的

4、法律诉讼或索赔要求时，由乙方承担赔偿责任，并负责处理有关的纠纷或诉讼。”代理人承担责任的情况，通常有两种：一、代理人有过错。（故意、过失）案例Hy项目挞定Lj项目物管费二、代理行为违法。案例未取得预售许可证一房二卖世聯地産世联版权所有9如何确保我们的销售行为更合法?世聯地産世联版权所有1、向买受人出示商品房销售合法的有关审批文件和委托销售代理证明；2、如实介绍所代理销售楼盘的有关情况，不得超出授权范围作出虚假承诺。3、不能为了销售业绩，对客户作一些不符合实际情况的承诺,对项目目前不明朗的信息，不要随

5、意发挥，应实事求是地暂时不予公示。口头承诺的潜在作用值得重视，直接影响公司品牌形象和项目口碑。世聯地産世联版权所有11关于认购书的问题1.认购书属于合同吗？具有法律效力吗？2.认购书一定必须签署吗？3.认购书与买卖合同不一致，以哪个为准？世聯地産世联版权所有12关于定金的问题1.没收客户定金（俗称挞定）是否合法？2.定金能口头约定吗？3.定金能随意约定数额吗？4.签订认购书并约定了定金，但定金未交付。一方违约的情况下，还能适用定金罚则吗？世聯地産世联版权所有13法律规定合同法第115116条也有类

6、似规定《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。世聯地産世联版权所有14广告与承诺发出的广告都具有法律效力吗？对广告发布者而言广告就代表承

7、诺吗？必须按照广告内容来履行吗？广告法当中的一些禁止性规定你了解多少？案例：广告中仅标示最低价世聯地産世联版权所有15必须先要区分所发布的广告是构成“要约”性质还是属于“要约邀请”性质？解释什么是“要约”？什么是“要约邀请”？要约和要约邀请如何进行区分？世聯地産世联版权所有16参考文件(了解即可)《商品房销售管理办法》15条：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题

8、的解释》第三条明确规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”深圳的《房地产买卖合同》：“除买卖双方另有约定，卖方所作的售楼广告、售楼书、样板房视为本合同的组成部分，卖方应承担相应的义务”。世聯地産世联版权所有17无论是要约性质还是要约