房屋买卖风险防范

《房屋买卖风险防范》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、购房“三大纪律八项注意”在我国，房屋买卖可分为三大类：第一是商品房买卖；第二是二手房买卖,第三是农村房屋买卖。无论哪一类别的房屋买卖，都应当按照法律规定的基本要求进行，我将这些基本要求归纳为三大纪律八项注意事项。现分别介绍如下:一、三大纪律：三大类房屋买卖的基本要求现我先向各位听众简单介绍：（一）房屋买卖最常见的第一种形式是商品房买卖。商品房买卖是指商品房开发企业将自己投资建造、质量合格的房屋产品，按市场价值规律的要求，将房屋的所有权以及房屋座落位置的国有土地使用权有偿的转让给买受人的行为。商品房买

2、卖的买受人在买受商品房时应当注意，在与房地产开发企业确定买卖商品房吋，应当查询，房地产开发企业是否已向房屋主管部门申领了《商品房预售许可证》。根据目前的商品房买卖规范，该证件是您准备买受的商品房的合法凭证，也就是说，你所要买的商品房是国家法律允许交易，并将受法律保护的买卖物。根据我国《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定，房地产业开发企业销售商品房，必须依法申领《商品房预售许可证》。有的朋友曾经询问我，“我买的商晶房是现房，系已建造竣工，并经验收合格的房屋，不是预售的期

3、房，不用查询是否领取《商品房预售许可证》吧？”这位朋友的询问提得很好。在此我有必要说明的是，根据我国现行法律规定，商品房销售的许可证件只有《商品房预售许可证》，这是在建的商品房进入市场的法定条件，没有《商品房预售许可证》，不得销售。现房交易没有另行规定商品房现房销售许可证，仍然以原来签发的《商品房预售许可证》为据辨别其合法性。（二）二手房交易与老百姓生活起居关系过日子为密切，它是指房屋的所有权人，在取得房屋的国有土地使用证、房屋所有权证之后，将房屋的所有权有偿地转让给买受人，买受人限得房屋所有权的同

4、时，也取得相应房屋座落位置的国有土地使用权的行为。二手房买卖的交易双方应当遵循我国《城市房地产管理法》第三十七条笫（六）项的规定，即岀卖人必须持有房地产权属证书，否则不得转让。法律所规定的房地产权属证书是指国有土地使用证、房地产所有权证，俗称“两证”。不具备两证的房产，因不具有法定交易的前提，没办法依法办理要属变更登记手续，因此，买卖不受法律保护。此外，因二手房买卖属不动产权属转移，我国实行强制登记制度，即买卖双方应当根据《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定：因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、

5、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起三十日内申请转移登记。（三）农村房屋的买卖与商品房买卖、二手房买卖的最大区别点在于，买卖的主体即买方、卖方必须是同一集体经济组织的成员。交易的标的物（买卖对象）除了房屋外，包括了集体土地使用权。“同一集体经济组织的成员”换一句通俗的话说，是指同村村民、同一村民小组成员、同一其他形式集体经济组织的成员（如同一经济合作社的成员）之间。农村房屋的登记制度目前不签发房屋所有权证，只签发集体土地使用证，应当说，按目前法律规定的农村房屋

6、登记制度，集体土地使用权证是农村房屋的权属证书。不同的是，集镇上国有土地上的房屋可申领房屋所有权证与国有土地使用权。农村房屋的买卖根据法律规定，只能发生在与出卖人同一经济组织成员之间，这一原则是以房屋座落的土地性质属集体所有决定的。非该经济组织的成员，不能到农村去买受房屋。近期，有些市民朋友不了解该法律规定,直接到近郊或其他农村向村民购买房屋，该买卖行为没有合法依据，不受法律保护，登记机关不予办理土地使用权变更登记手续。二、房屋买卖除了上述主要原则外，还得有以下八项注意:1、注意与购房相关文书的留存

7、及交接手续签订购房合同后，应向房地产开发企业提取《商品房买卖合同》、商品房销售《发票》，《房屋产权登记证明书》、《土地使用权登记证明书》，以备办理权属登记；同时，还得向房地产开发企业索取“两书”，即《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。商品房的买受人在房屋交接时，应当对房屋的供水、供电、供气设施进行详细检查，了解房屋的有关管线布设情况。此外，还必须对房屋的其他相关设施，如排污、通风换气井是否畅通等进行检查，如排水是否通畅，管道是否破裂，墙壁是否有裂缝等，自己外行无法检查的，可聘请专业人士代为查

8、验。2、注意商品房建筑面积差异时的处理原则建筑而积差异是指商品房买卖合同双方约定的交易建筑面积与房屋主管部门认定产权登记面积存在不符的情形。买卖双方在合同中约定的交易建筑面积属于暂测建筑面积，一般由房地产开发企业自测，做为以建筑面积计算总价款的依据；房屋的真正建筑面积应当以房屋主管部门最终核定的建筑面积为准，即以产权证登载的建筑面积为准。发生建筑面积差异，应当按合同约定或法律规定处理，合同有约定的，优先按约定处理；合同没有约定的才按法定原则处理。据我了解，许多人对房屋