房屋买卖法律风险防范

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1、房屋买卖法律风险防范一、概述近年来，我国房屋买卖市场出现了空前的繁荣，但由于房屋买卖市场体系尚不成熟，法律体系不尽完善，市场管理机制不够健全，房屋买卖市场的交易行为不规范、不诚信，造成房屋买卖高速发展的同时，产生了相当数量的房屋买卖纠纷案件，特别是随着房产“新政”实施，商品房、二手房的房价起伏不断，一时间导致购房人与开发商、卖房人矛盾不断涌现，因此造成了非常混乱的局面，各种新问题、新焦点层出不穷。如何避免商品房买卖、二手房买卖的法律风险？又有什么样防范对策？本文通过分析房屋买卖法律纠纷的成因、注意事项、典型案例，从而为广

2、大购房者进行房屋买卖的风险提示。二、房屋买卖纠纷复杂的成因1、商品房买卖纠纷成因分析（1）购房人轻信开发商销售广告、销售人员口头承诺房屋销售广告言过其实。开发商为了提高所售房屋的知名度、美誉度，加快销售进度，迅速回笼资金，往往在销售广告中对所售房屋描绘得天花乱坠，言过其实，使购房者对所售房屋产生一种十全十美的理想化错觉。而一旦房屋交付使用，广告中的“花园社区”、“空中花园”、“欧洲小镇”等美好的景象却无影无踪，使购房者无法从“美好梦想”中一下回到现实，从而引起纠纷。开发商售楼人员的口头承诺成为“空头支票”。目前，购房者在

3、购买房屋时首先接触到的是售楼部的售楼小姐。她们因经济利益的驱动，在售楼时为了促使购房者尽快签订合同，以拿到高额的售房提成，对楼房本来没有的配套设施却口头承诺，信口开河。例如：楼房本来没有配套使用的车库，却承诺房屋与车库一同交付；规划中本来没有幼儿园、学校，却承诺幼儿园和学校将大大方便孩子的入托、入学问题等。而当房屋交付使用时，购房者才发现车库无影无踪，孩子入托、入学也困难重重上述情况下，就会导致买受人诉讼要求开发商履行合同、承担违约责任或赔偿责任。（2）买卖双方当事人地位不平等，“霸王条款”日益增多。由于商品房买卖合同的

4、特殊性，合同双方当事人占有的资源和信息严重不对称，再加上商品房的热销，开发商与购房人权利义务对应而不对等，极易导致商品房买卖中出现大量的“霸王条款”。中国消协曾公布过商品房买卖中存在的九大典型的“霸王条款”，分别是单方扩大解约权、任意使用免责权、违约责任不对等、认购定金难归还、模糊标的好圈钱、面积误差设陷阱、一房二卖搞欺诈、虚假宣传不负责、购房签约先交钱等。霸王合同不仅使买受人忍气吞声蒙受不必要的损失，而且一旦发生纠纷，有理也往往变得“没理”。（3）购房人相关法律知识的缺乏，不能对合同条款进行准确的判断和审查。商品房买卖

5、合同条款是双方当事人在进行交易时的“游戏规则”，只有对这个规则有充分的认识和了解，才能保证游戏的顺利进行。但现实生活中，一方面买房人缺乏对相关法律、法规和政策的了解，或者对有关条款含义存在错误的认识或含混的判断，不能正确认识该条款对自己的利益将可能造成的影响。另一方面，由于房价上涨，卖房困难，面对大量的繁琐手续，仅经过简单的、一知半解的咨询即不假思索的按照出售方的指示填写、盖章。目前居民购房时已不仅仅考虑面积、朝向、房型等使用属性，而越来越注重小区整体环境及配套设施建设，售楼处直观的图片、精美的模型，加之销售人员的花言巧

6、语，极易打动购房者。事实上，合同中约定内容并非如同销售人员口头承诺的内容，不少购房者忽视了这一点，未经仔细分析而轻易相信承诺，为自身的合法权益埋下隐患。（4）开发商在利润最大化的驱使下，不严格按照法律规定经营，违背社会诚信欺瞒消费者。例如一些信誉较差、特别是资金较为紧张的开发商，为了经济利益，很可能不顾商业信誉而选择那些愿意支付更高购房款的购房人，遂违约进行“一房多卖”。这种情况通常出现在购房人已经与开发商签订了房屋买卖合同，但是尚未及时办理商品房合同备案手续时，如果有其他的购房人对已经售出的房屋愿意以更高的房价购买，开

7、发商就可能选择主动违约，与后者签订《商品房买卖合同》并办理合同备案，从而获取超额利润。当原先的购房者按合同约定期限来接受房屋时，才发现其所购房屋已售与他人。此外，开发商为了牟取暴利往往打出一些具有欺诈性的广告或宣传资料，或者炒楼价，甚至降低施工标准，以节省成本换取利益，还有的假借预售之名骗取资金等，这些都导致商品房买卖纠纷居高不下。（5）买卖双方对利益的无序追逐。开发商为追求更加丰厚的利润回报，开发规模越来越大，很多商品房的质量难以保证，销售的商品房越多引发的纠纷就越多；另一方面，地价不断波动，使得阶段性商品房价格的不确

8、定因素增加，买卖双方遇到价格下降无利可图，或是价格暴涨利益失调，都可能因利毁约，引发纠纷。买受方有时受广告的引导或对合同片面理解，期望值过高，一旦未达到预期，即引发诉讼。同时，有个别熟悉房产交易的买受者，期待出卖方出现逾期交房等问题。因为逾期的时间越久，诉讼后获得的违约赔偿越多。（6）开发商因资金周转等问题，工期拖长